筆者前段發表的關於房屋分建、擴建與改建的文章引來了不少朋友的詢問與合作，同時也有一些意想不到的收穫，引發了另一類需求群體的詢問與合作，就是有一些受周邊房屋建設的負面影響（NEGATIVE IMPACT）和貶值衝擊（DEVALUE）而求告無門的華人群體，他們希望利用筆者對規劃法規和申請流程的了解，向有關部門提起申訴，保護他們原有的和應有的利益。這裡的案例有不少，包括前文＜一起建設糾紛與兩家受害人＞中講過的那個新建房屋遮擋原有房屋的案例，但那只是一個小CASE，雖然案情比較複雜，但一經理清背景和發展脈絡，把它們以專業術語和清晰邏輯寫好申訴信，交給有關部門，再到聽證會上做個口頭演講就勝利了，一封信和一次出庭就解決問題。

而有的CASE就級別更高、任務更艱巨，特別是當面對有勢力、有名頭的大開發商時，就更需要花費很多的精力和技巧，當然，一旦成功也更有成就感。這裡一個典型的案例是筆者剛剛取得階段性勝利的一件因新建＂路沖＂而引發的房地產糾紛。為保護朋友的個人信息，這裡以＇A市、B馬路和C公司＇替代有關城市、有關街道，以及我針鋒相對的那家房地產開發公司。

話說在A市的B馬路的南段，有一片比較隱秘而寧靜的住宅小區，由於歷史原因，每塊房屋土地（LOT）的面積都比其他區域的LOT要大很多（２－４倍），縱深很長，後院悠深，平均地價也比周圍其他小區高很多。由於年代比較久遠，該區的房屋多數已經比較老舊，所以市政府暗中有意推動那裡的房屋改造，當然是由私人業主和私家公司自己來搞，政府則對現有的規劃法規，在破格申請時有一定鬆動。於是有人就申請推倒舊屋搞擴建，加二層等等，很快就得到了A市政府的批准。接着有人膽子大了，就嘗試突破法規，申請分建，縮小LOT面積，結果也很快得到了法規調整委員會的批准。於是這就引來了一些大型開發商的注意，有家C公司在B馬路（南北走向）的東側一口氣收購了五個很大的獨立屋LOT，全部坐東朝西，分別為南區三個LOT一排，北區兩個LOT一排。開發商的建設計劃大膽而貪婪，嚴重違反現有的規劃法規（ZONING BY－LAW）。他們的計劃是，在南區的三個LOT上推倒原有的老舊獨立屋，建設２０個很小的半獨立屋（１０對），同時在北區的兩個LOT上推倒原有的老舊獨立屋，建設１８個很小的半獨立屋（９對），因為兩者片地塊區域都是縱深很長而正面較窄，就必須要修建新的東西走向的小馬路（LOCAL ROAD），以連接新建的半獨立屋群落和B馬路。南區地塊的新馬路叫南小路，北區地塊的新馬路叫北小路。而北小路與B馬路的未來丁字路口的西側，有一家坐西朝東的華人住宅，剛剛翻建擴建了自己寬大的二層豪宅，可從圖紙上看，那個北區地塊的新馬路（北小路）將直對華人住宅的大門前庭和客廳，形成很煞風水的丁字＇路沖＇。不但該家門前的街道景觀、他們的生活隱私和交通安全都會大受影響，而且將來如要賣房，幾乎很難找到華人買家，連講究一點的老外買家也會有很大顧慮，因此價格必定大打折扣，要嚴重地DEVALUE。

這家華人房主在自己抗議無果後，沒有選擇忍氣吞聲，而是找到了筆者，尋求專業性的幫助，正式向政府申訴，請求否決、緩建或改建該項目，以消除或至少緩解＇路沖＇對其房屋的負面影響。

筆者拿到這類案子一般要先做以下三個要素的基本評估，然後再採取具體行動。第一個要素是：該客戶的訴求是不是合理？第二個要素是：如果客戶的訴求合理，那麼如何才能替客戶做最有力的申訴，以最大力度阻擊該項開發？第三個要素是：如何在後面的談判中為客戶謀取最大的權益，就是先打仗，再談判；就是‘打要打好、談更要談好。’

關於第一個要素，無疑那家華人的訴求是十分合理的，因為新建地產對原有房屋的負面衝擊是既全面又直接的。說到全面性的衝擊，是指在一片LOT都很大的老獨立屋社區，忽然蓋起一大堆又小又密又新又便宜的半獨立屋，對於旁邊原有的獨立屋是很不公平的，對原來LOT上翻建的寬大半新的獨立屋房價的打壓更是十分明顯的，大家都知道＂寧買鳳尾，不買雞頭＂的道理，現在等於是要在鳳尾後面再續更小更便宜的雞尾（小的半獨立屋），去賣鳳尾房的好價錢，而原來的鳳頭房，即大獨立屋，就連雞頭的價格都賣不上去了，又小又密又新的半獨立屋的價格會因該高尚社區而被極大拉升，而原來的寬大的獨立屋的價格反將被半獨立屋的便宜價格嚴重擠壓，被人家占去很大便宜，這當然是不合理的，對當地所有的房主都很不公平。
同時，＂路沖＂對那家華人住宅的負面衝擊更是十分直接的，十分嚴重的，這一點不但對於講究風水的中國人是如此，就是很多當地老外也是如此，他們也不願購買門庭和客廳對面正對道路的房子，他們的理由很直接，一是安全問題，怕長期之中有交通失事的司機會駕車衝進自己住宅造成危險；二是隱私和環境的問題，因為每一輛汽車在小路口的STOP SIGN前剎車時都能看到屋裡，同時汽車的頭燈會直照屋內，讓屋內的人會感到很不舒服，使居住環境大打折扣。

所以起來抗爭是合情合理的。那麼下面第二個問題就是，如何才能充分申訴，並最大力度抗擊該地產項目？

從總體上講，加拿大既是一個法治社會，也是一個法治與通融破例相併存的社會，不然那個地產申請根本就沒有被批準的可能，因為那個小區是位於市政區劃法規（ZONING BY－LAW）中的獨立屋地帶，本來是不允許有半獨立屋存在的。但那家開發商並沒有直接去政府的建築部門碰壁，而根據破例審批的流程，遞交了請求修改那五個LOT的區劃地帶（ZONE）的修法申請（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION－ 簡稱REZONING APPLICATION），這就給該建設方案通過審批增加了很大概率。特別是在這塊地產的南邊稍遠的地方，有家開發商在幾年前曾經申請要建設近百套連體鎮屋，在走REZONING的申請程序時，先被市議會否決了，可後來該開發商不死心，上訴到了ONTARIO MUNICIPAL BOARD－OMB（安省市政法庭），居然在後來的OMB判決中勝訴了，只是鎮屋數目被削減了十幾套。這就給其他開發商＇得隴望蜀＇打了強心劑。

因為在房屋類型上，從獨立屋、半獨立屋、鎮屋、低層公寓、直到中高層公寓，其密度依此越來越高，審批也就依此越來越嚴格，所以如果那片鎮屋項目能被OMB批准，則這裡的半獨立屋項目最終也很可能被批准。這就是為什麼在筆者接手這個案子之前，那家要蓋半獨立屋的開發商十分狂企，根本不把當地居民（多數也是白人）放在眼裡，更不要說那家華人朋友了。面對當地居民的激烈反對，開發商從沒試圖與他們直接對話，而是老神在在、閒庭信步，一切走政府的既定程序，只召開過一次市政府牽頭的項目介紹會，然後就連忙躲起來了，企圖矇混過關。而在介紹會上面對眾人的口頭質疑時，開發商的代表也是十分傲慢，話里話外都拿不遠處的那個已經被批準的鎮屋項目說事，意思是有此先例，他們的半獨立屋很快就能被市議會批准，即便市議會否決該項目了也沒有任何意義，只要他們上訴到OMB，也會穩操勝券，所以開發商完全無視廣大當地居民，認為他們是一群不懂規劃法規，拿開發商無可奈何的土老冒，把他們嘟嘟囔囔的口頭抗議看作是蚊子打噴涕，根本不當一回事。 而那家華人朋友因為英語不行，連話都說不上。

直到後來筆者介入此事，憑着兩封抗議信，一聲當庭棒喝，一頓組合拳，才徹底扭轉了局面，讓那家曾經不可一視的有名開發商不但要正視當地居民的合理訴求，更是主動找到筆者與那位華人朋友，單獨走到了我們一家的談判桌旁，開始了激烈和精彩的雙邊談判和討價還價。

所謂想要談得好，必須打得好。而要了解筆者到底是怎麼申訴抗議和抗擊該項開發申請的，詳情請看下集分解。

如果您家周圍有類似的新建申請，可能對您的房產造成負面影響和貶值衝擊，可以聯繫筆者，探討細節，保護您的利益：henryh128@gmail.com / 416_272_9678
另外，有不少朋友希望筆者推薦有潛力的房產地塊和區域，並希望了解和房地產開發建設有關的各種法規政策、戰略指向、申請流程、信息動態和具體實例，從而推動我們華人的事業發展，向房地產經濟生態鏈的上游前進，從底層而薄利又競爭激烈的二手房買賣，向更高層次的自主開發，自主建設，自主行銷發展，以此來做大我們自己的房地產蛋糕。為了滿足廣大華人朋友的願望，筆者正在組織一些關於促進房地產開發與建設的小型講座和研討會，每次邀請若干人到十幾人不等，職業和興趣的門類齊全、各有專長，彼此交流探討，尋找合作機會，逐漸建設完整的人脈網絡和共同發展的專業社區。所以，筆者真誠邀請對以下幾個方面感興趣的華人朋友參加：第一類是有興趣自己搞些小型的改建、擴建、分建和REZONE的朋友；第二類是有興趣做開發業主或參與開發的投資與融資的朋友；第三類是有興趣提供地產來源、投資融資和房屋行銷的信息與服務的房地產經紀朋友；第四類是從事民房的設計、建造和裝修工程的朋友。要了解講座和研討的具體情況，請與筆者聯繫：henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678

何安瑞／HENRY

２０１４年１１月２７日