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如何在周边房屋建设中保护自家的利益(1) 2014-11-27 12:18:11

笔者前段发表的关于房屋分建、扩建与改建的文章引来了不少朋友的询问与合作,同时也有一些意想不到的收获,引发了另一类需求群体的询问与合作,就是有一些受周边房屋建设的负面影响(NEGATIVE IMPACT)和贬值冲击(DEVALUE)而求告无门的华人群体,他们希望利用笔者对规划法规和申请流程的了解,向有关部门提起申诉,保护他们原有的和应有的利益。这里的案例有不少,包括前文<一起建设纠纷与两家受害人>中讲过的那个新建房屋遮挡原有房屋的案例,但那只是一个小CASE,虽然案情比较复杂,但一经理清背景和发展脉络,把它们以专业术语和清晰逻辑写好申诉信,交给有关部门,再到听证会上做个口头演讲就胜利了,一封信和一次出庭就解决问题。

而有的CASE就级别更高、任务更艰巨,特别是当面对有势力、有名头的大开发商时,就更需要花费很多的精力和技巧,当然,一旦成功也更有成就感。这里一个典型的案例是笔者刚刚取得阶段性胜利的一件因新建"路冲"而引发的房地产纠纷。为保护朋友的个人信息,这里以'A市、B马路和C公司'替代有关城市、有关街道,以及我针锋相对的那家房地产开发公司。

话说在A市的B马路的南段,有一片比较隐秘而宁静的住宅小区,由于历史原因,每块房屋土地(LOT)的面积都比其他区域的LOT要大很多(2-4倍),纵深很长,后院悠深,平均地价也比周围其他小区高很多。由于年代比较久远,该区的房屋多数已经比较老旧,所以市政府暗中有意推动那里的房屋改造,当然是由私人业主和私家公司自己来搞,政府则对现有的规划法规,在破格申请时有一定松动。于是有人就申请推倒旧屋搞扩建,加二层等等,很快就得到了A市政府的批准。接着有人胆子大了,就尝试突破法规,申请分建,缩小LOT面积,结果也很快得到了法规调整委员会的批准。于是这就引来了一些大型开发商的注意,有家C公司在B马路(南北走向)的东侧一口气收购了五个很大的独立屋LOT,全部坐东朝西,分别为南区三个LOT一排,北区两个LOT一排。开发商的建设计划大胆而贪婪,严重违反现有的规划法规(ZONING BY-LAW)。他们的计划是,在南区的三个LOT上推倒原有的老旧独立屋,建设20个很小的半独立屋(10对),同时在北区的两个LOT上推倒原有的老旧独立屋,建设18个很小的半独立屋(9对),因为两者片地块区域都是纵深很长而正面较窄,就必须要修建新的东西走向的小马路(LOCAL ROAD),以连接新建的半独立屋群落和B马路。南区地块的新马路叫南小路,北区地块的新马路叫北小路。而北小路与B马路的未来丁字路口的西侧,有一家坐西朝东的华人住宅,刚刚翻建扩建了自己宽大的二层豪宅,可从图纸上看,那个北区地块的新马路(北小路)将直对华人住宅的大门前庭和客厅,形成很煞风水的丁字'路冲'。不但该家门前的街道景观、他们的生活隐私和交通安全都会大受影响,而且将来如要卖房,几乎很难找到华人买家,连讲究一点的老外买家也会有很大顾虑,因此价格必定大打折扣,要严重地DEVALUE。

这家华人房主在自己抗议无果后,没有选择忍气吞声,而是找到了笔者,寻求专业性的帮助,正式向政府申诉,请求否决、缓建或改建该项目,以消除或至少缓解'路冲'对其房屋的负面影响。

笔者拿到这类案子一般要先做以下三个要素的基本评估,然后再采取具体行动。第一个要素是:该客户的诉求是不是合理?第二个要素是:如果客户的诉求合理,那么如何才能替客户做最有力的申诉,以最大力度阻击该项开发?第三个要素是:如何在后面的谈判中为客户谋取最大的权益,就是先打仗,再谈判;就是‘打要打好、谈更要谈好。’

关于第一个要素,无疑那家华人的诉求是十分合理的,因为新建地产对原有房屋的负面冲击是既全面又直接的。说到全面性的冲击,是指在一片LOT都很大的老独立屋社区,忽然盖起一大堆又小又密又新又便宜的半独立屋,对于旁边原有的独立屋是很不公平的,对原来LOT上翻建的宽大半新的独立屋房价的打压更是十分明显的,大家都知道"宁买凤尾,不买鸡头"的道理,现在等于是要在凤尾后面再续更小更便宜的鸡尾(小的半独立屋),去卖凤尾房的好价钱,而原来的凤头房,即大独立屋,就连鸡头的价格都卖不上去了,又小又密又新的半独立屋的价格会因该高尚社区而被极大拉升,而原来的宽大的独立屋的价格反将被半独立屋的便宜价格严重挤压,被人家占去很大便宜,这当然是不合理的,对当地所有的房主都很不公平。
同时,"路冲"对那家华人住宅的负面冲击更是十分直接的,十分严重的,这一点不但对于讲究风水的中国人是如此,就是很多当地老外也是如此,他们也不愿购买门庭和客厅对面正对道路的房子,他们的理由很直接,一是安全问题,怕长期之中有交通失事的司机会驾车冲进自己住宅造成危险;二是隐私和环境的问题,因为每一辆汽车在小路口的STOP SIGN前刹车时都能看到屋里,同时汽车的头灯会直照屋内,让屋内的人会感到很不舒服,使居住环境大打折扣。

所以起来抗争是合情合理的。那么下面第二个问题就是,如何才能充分申诉,并最大力度抗击该地产项目?

从总体上讲,加拿大既是一个法治社会,也是一个法治与通融破例相并存的社会,不然那个地产申请根本就没有被批准的可能,因为那个小区是位于市政区划法规(ZONING BY-LAW)中的独立屋地带,本来是不允许有半独立屋存在的。但那家开发商并没有直接去政府的建筑部门碰壁,而根据破例审批的流程,递交了请求修改那五个LOT的区划地带(ZONE)的修法申请(ZONING BY-LAW AMENDMENT APPLICATION- 简称REZONING APPLICATION),这就给该建设方案通过审批增加了很大概率。特别是在这块地产的南边稍远的地方,有家开发商在几年前曾经申请要建设近百套连体镇屋,在走REZONING的申请程序时,先被市议会否决了,可后来该开发商不死心,上诉到了ONTARIO MUNICIPAL BOARD-OMB(安省市政法庭),居然在后来的OMB判决中胜诉了,只是镇屋数目被削减了十几套。这就给其他开发商'得陇望蜀'打了强心剂。

因为在房屋类型上,从独立屋、半独立屋、镇屋、低层公寓、直到中高层公寓,其密度依此越来越高,审批也就依此越来越严格,所以如果那片镇屋项目能被OMB批准,则这里的半独立屋项目最终也很可能被批准。这就是为什么在笔者接手这个案子之前,那家要盖半独立屋的开发商十分狂企,根本不把当地居民(多数也是白人)放在眼里,更不要说那家华人朋友了。面对当地居民的激烈反对,开发商从没试图与他们直接对话,而是老神在在、闲庭信步,一切走政府的既定程序,只召开过一次市政府牵头的项目介绍会,然后就连忙躲起来了,企图蒙混过关。而在介绍会上面对众人的口头质疑时,开发商的代表也是十分傲慢,话里话外都拿不远处的那个已经被批准的镇屋项目说事,意思是有此先例,他们的半独立屋很快就能被市议会批准,即便市议会否决该项目了也没有任何意义,只要他们上诉到OMB,也会稳操胜券,所以开发商完全无视广大当地居民,认为他们是一群不懂规划法规,拿开发商无可奈何的土老冒,把他们嘟嘟囔囔的口头抗议看作是蚊子打喷涕,根本不当一回事。 而那家华人朋友因为英语不行,连话都说不上。

直到后来笔者介入此事,凭着两封抗议信,一声当庭棒喝,一顿组合拳,才彻底扭转了局面,让那家曾经不可一视的有名开发商不但要正视当地居民的合理诉求,更是主动找到笔者与那位华人朋友,单独走到了我们一家的谈判桌旁,开始了激烈和精彩的双边谈判和讨价还价。

所谓想要谈得好,必须打得好。而要了解笔者到底是怎么申诉抗议和抗击该项开发申请的,详情请看下集分解

如果您家周围有类似的新建申请,可能对您的房产造成负面影响和贬值冲击,可以联系笔者,探讨细节,保护您的利益:henryh128@gmail.com / 416_272_9678
另外,有不少朋友希望笔者推荐有潜力的房产地块和区域,并希望了解和房地产开发建设有关的各种法规政策、战略指向、申请流程、信息动态和具体实例,从而推动我们华人的事业发展,向房地产经济生态链的上游前进,从底层而薄利又竞争激烈的二手房买卖,向更高层次的自主开发,自主建设,自主行销发展,以此来做大我们自己的房地产蛋糕。为了满足广大华人朋友的愿望,笔者正在组织一些关于促进房地产开发与建设的小型讲座和研讨会,每次邀请若干人到十几人不等,职业和兴趣的门类齐全、各有专长,彼此交流探讨,寻找合作机会,逐渐建设完整的人脉网络和共同发展的专业社区。所以,笔者真诚邀请对以下几个方面感兴趣的华人朋友参加:第一类是有兴趣自己搞些小型的改建、扩建、分建和REZONE的朋友;第二类是有兴趣做开发业主或参与开发的投资与融资的朋友;第三类是有兴趣提供地产来源、投资融资和房屋行销的信息与服务的房地产经纪朋友;第四类是从事民房的设计、建造和装修工程的朋友。要了解讲座和研讨的具体情况,请与笔者联系:henryh128@gmail.com / 电话:416_272_9678

何安瑞/HENRY

2014年11月27日

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