长经济顺周期末端与国内房屋投资简析

金融街地产 Broker 李郡

近年来，许多人关心一个问题：是在美联储利率低时买房好，还是在利率高时买房好？要回答这个问题，必须先理解美联储利率周期与房地产市场的关系。

在成熟市场经济中，央行利率是调节市场供需与资金流向的重要工具。美联储利率的涨跌，直接影响全球房市。过去十多年，全球处于低利率环境，贷款利息低、还款压力小，吸引大量人投资房地产。如今，美联储连续加息，贷款成本上升，投资者开始感到吃力，不仅减少买房意愿，甚至有人抛售物业。

一、美联储利率周期决定房市价格走势

美联储每次利率周期都伴随房价的起落。利率下降时，房价往往持续上涨；利率上升时，房价则面临调整。每一个完整的利率周期中，存在两个关键拐点：

      •    第一个拐点：利率从上升转为下降，是买房的好时机，如2009年金融危机后；

      •    第二个拐点：利率从下降转为上升，是卖房的好时机，如2023年起的连续加息期。

准确判断这两个拐点，将决定投资成败。若在利率高点买房，可能面临房价下跌，导致“负资产”风险。

二、本轮经济周期的特殊性

此次经济周期持续时间异常之长，长达14年。这一“顺周期”期间，中国房市累积了诸多结构性问题：

      •    房产投资过热，造成大量楼盘闲置；

      •    地方财政过度依赖“土地财政”；

      •    制造业、实体经济被“房市泡沫”挤出，形成“空壳经济”；

      •    房价过高加剧贫富差距，激化社会矛盾。

正是在此背景下，美联储开始连续加息、缩表，精准“狙击”泡沫经济。有观点认为，本轮加息就是针对中国房市而来。

三、美联储对中国楼市的系统性影响

人民币若挑战美元国际储备地位，美联储必然反击。其手段之一就是击穿中国房地产这一“经济支柱”。持续加息将导致开发商融资困难，部分企业资金链断裂、项目烂尾，甚至引发金融风险。与此同时，国内房价一旦失去支撑，地方政府收入也将受到严重打击。

四、顺周期尾声下的投资警示

当前，全球正处于大周期的关键转折点：美联储利率从降转升。这种局势下，投资房地产需格外谨慎：

      •    如果此时仍高杠杆买房，风险极大；

      •    房价若下跌30%，带杠杆投资者可能陷入严重负债；

      •    与此同时，全球其他市场房价已开始回调；

      •    若中国继续维持高房价，或导致资本加速外流。

综上，在长顺周期尾端继续重仓投资房地产，是高风险行为。全球资产正经历新一轮重估，中国房地产处于国际金融博弈的主战场。在这样的历史关口，投资者更需保持理性，识别拐点、把握节奏，避免成为“最后接盘者”。

（本文为北美财经栏目约稿，纯属学术讨论，不构成任何投资建议或房屋买卖依据，作者亦无政治立场，特此声明。）