一、当政府开始“买房当房东”

最近，上海出了一个挺有争议的操作：

静安、徐汇、浦东等核心城区，由区属国企、公租房公司出面，
  按评估价或协商价，从市场上收购一批二手房——
  典型的，就是大家口中的“老破小”。

这些房子普遍有几个特点：

• 建成年代久（多在 2000 年前）；

• 面积小（70 平米以内居多）；

• 地段不差（内环、次内环）；

• 总价控制在 400 万以内。

收上来之后，统一装修、改造，再作为保障性租赁住房、公租房，租给新市民、青年人、产业人才。

从政策话术看，这是一举多得：

• 既可以加快老旧小区改造；

• 又能扩大保租房供给，让青年人住得离工作更近一点；

• 顺带还能消化一部分老旧存量，托一托市场预期。

很多媒体也把它解读成：政府在探索“当房东”，从单一的“卖地财政”，转向“卖地 + 持有资产”的双轨模式。

问题是——
  如果我们把这件事放回 中国住房制度和土地财政的长周期 来看，它远不只是一个技术性的去库存工具，而更像是一场在 不同代际、不同人群之间重新分摊房地产溢价与风险的试验。

要看清这一点，就得请出我们这段时间一直在讨论的那个概念：

体制内购房指数（Institutional Housing Cost Index, IHCI）。

二、什么是 IHCI？简单说，就是“体制内人群当年花了多少钱买房”

先简单回顾一下 IHCI。

在中国城市住房史上，核心城市的很多住房，其实不是完全市场化产生的，而是通过这样几种渠道到达住户手里：

• 公房出售、“成本价 + 折扣价”卖给机关干部、企事业职工；

• 单位集资建房、教工宿舍、职工宿舍改造；

• 经济适用房、政策性住房等。

这类房子很有共性：

• 土地成本是政策性土地价，远低于招拍挂；

• 建安成本受造价部门审核，利润率有上限；

• 很多项目本质上是“成本价 + 极有限的利润”。

如果我们把：

• 不同体制内群体（机关、学校、医院、国企、事业单位……）

• 在不同年份、不同项目中承担的“单位住房成本”，做一个大致加权平均，

就可以得到一个城市的：

体制内购房指数（IHCI）
  ——也就是“这一座城市里，那一代体制内中产，大致是用什么成本拿到他们现在住着的房子”。

它不是一个精确到小数点的数字，而是一个 成本区间。

IHCI 之重要不在于算得多准，而在于它暴露了一个结构性事实：

在土地国有制 + 土地财政 + 体制分层的框架下，
  有一部分人，以相对低成本拿到了核心城市住房，
  并在后来的市场化上涨中，享受了巨额资产增值。

这就是我说的：IHCI 更像是一条 “制度性价值锚”：

• 它是国家在向体制内核心群体供房时，愿意承担的 最低成本区间；

• 也是这一代体制内家庭资产结构的 心理底线。

三、上海：从公房出售、集资建房，到“只租不售”

上海在这方面非常典型。

1. 1990–2000 年代：IHCI 的形成期

• 公房出售方案中明确的“成本价”“标准价”，远低于同期商品房；

• 集资建房、教工宿舍改造、经济适用房，为大量体制内家庭提供了“成本价购房”的机会；

• 这批房子后来进入完全市场化流通，成为很多家庭资产的“起步筹码”。

1. 2009 年之后：从“买断产权”转向“只租不售”

• 《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》明确：

• 单位租赁房 只租不售，不得变相搞福利分房；

• 套型面积多在 15 平米左右，主要解决单身职工阶段性居住；

• 要有严格的退出机制。

• 之后，各类“人才公寓”“单位租赁房”“公租房”，都是租赁性质，不再大规模创造新的“体制内成本价购房”机会。

这意味着什么？

上海的 IHCI，主要由上一轮公房出售、集资建房和早期政策性住房那一批存量决定；
  2009 年以后进入体制的年轻人，更多是以租客身份与城市核心区发生关系。

也就是我们今天常见的现实：

• 一代人是“成本价买 + 市场价涨”，靠房子完成了资产跃迁；

• 另一代人是“高房价买不起，只能租”，在同一座城市里，却站在了完全不同的起点。

在这样的背景下，今天区政府、国企开始在高房价时代，用接近市场价去收购老破小，再做成保租房，从 IHCI 视角看，就变得特别值得玩味：

• 它已经不是当年的“体制内成本价配房”；

• 而是在远高于 IHCI 的价位上，接过一批存量资产。

四、老破小收储，站在 IHCI 坐标上的什么位置？

我们只做一个量级上的对比，不追求精确到个位数。

• 这次试点锁定的，是内环、次内环老旧小户型，
    总价上限 400 万，
    单价大致在 每平 6–10 万 这一档。

而参考上海 1990 年代的公房出售、单位集资建房等历史数据，哪怕考虑物价、造价上涨，即便把当年的成本“平移”到今天，大致也只是：

• 一万多到两三万 的等值区间。

很显然：

现在收购老破小的价格区间，极大概率在 IHCI 的两倍、三倍甚至更高。

也就是说：

• 当年国家是在 接近 IHCI 的成本线附近，为体制内人群配置住房；

• 今天地方政府是在 远高于这条成本线的市场价位上，接过这批老旧资产，再以政策租金长期持有。

这之间的倍数差，恰恰就是我们要讨论的风险起点：

如果未来上海房价继续下探，甚至部分板块向 IHCI 区间收敛，
  那么这批在高倍数位置收进来的老破小，
  最终要以谁的名义，承受它的价格回归？

五、谁在为这场高位收储买单？

从参与方来看，可以分四块来看：

1. 卖房的业主：锁定了一个“保险价”

• 很多老破小，是 90 年代、2000 年代通过 公房出售、集资建房、早期商品房 拿到的；

• 这部分家庭的历史购房成本，大致就在 IHCI 区间附近；

• 今天能在房价尚未崩塌时，以明显高于历史成本、接近当前市价卖给公共机构，本身就是一次“落袋为安”。

当然，要说这是“第二次利益兑现”，要加一个前提：

只有在未来房价明显跌破这轮收购价时，
  才能说卖方把后续的价格回调风险，部分转移给了公共部门。

而且，老破小的现有业主并不必然都是体制内人士——
  不少房源已经在市场上转手多次。
  所以，这一块“锁定收益”的，既包括当年体制内购房人，也包括后来的体制外接盘者。

2. 改善型换房者和开发商：被温和托了一把

• 有意“卖小换大”的业主，多了一条可预期的退出通道；

• 开发商则在中高端新房板块看到：

• “有人帮忙消化一部分换房链条前端的老破小库存。”

在整体需求偏弱的环境下，这对新房价格短期确实有一些托举作用。

3. 区级财政与国企平台：把未来价格的风险背在自己账上

真正承担中长期风险的，是：

• 区财政；

• 和代表政府出面买房、持有、运营的国企平台。

如果未来房价 只温和回调、长期横盘，再加上租金能覆盖利息、维护和部分本金，那么这批老破小也许还能维持一个可接受的财务表现。

但如果未来几年里：

老破小板块的价格出现更明显的下行，
  甚至逼近当地的 IHCI 区间，

那这部分资产的账面价值就会持续缩水，
  国企平台的资产负债表压力会上升，
  最终也会传导到地方财政的再融资成本上。

换句话说：

“高位接盘”的价格风险，是先集中到公共部门，再慢慢摊到整个纳税人身上。

4. 青年租客与纳税人：短期是受益者，长期是分摊者

从个体生活看，青年和新市民是显而易见的受益者：

• 可以用相对优惠的租金，住在内环、次内环成熟社区；

• 通勤时间、生活便利性，都比远郊小区好得多。

但从城市整体账本看：

• 这部分“优惠租金”背后，是财政补贴、低成本土地出让收益和国企资产收益率的压低；

• 当财政进入紧约束阶段，要在各项支出之间做取舍，
   这部分长期持有、低收益存量资产，就会构成一笔不小的“隐性义务”。

所以，青年租客短期地确实“享受了福利”，
  但长期看，也会以纳税人和公共服务使用者的身份，参与这笔账的分摊。

六、这到底更像“救市”，还是更像一种广义福利？

有朋友把上海这轮操作类比成“粮食保护价”：

当粮价跌到某个水平，政府兜底收购，
  既保农民收入，也保粮食安全。

这个比喻有启发性，但也有很大的不同：

1. 受益人结构不同

• 粮食保护价主要保护的是农民，
    在很多国家都是数量不多、议价能力有限的弱势群体；

• 老破小的业主，则可能是资产已经大幅增值过的一批城市家庭。

1. 价格走势不同

• 粮价有明显周期，遇上大年就暴跌，保护价有其“托底”的合理性；

• 城市房地产，尤其是老破小，这一轮更可能是长期缓慢下行或结构性分化，
    一旦政府形成“某个价位以下必然接盘”的预期，就容易陷入长期财政负担。

1. 城市空间与阶层结构不同

• 粮食是全国性的、同质的；

• 老破小则嵌在 核心城区的空间结构和阶层结构 里面，
    牵动的是“谁能留在城里、住在城里”的问题。

所以，与其简单说“这是在救市”，不如说：

上海正在尝试用一部分财政资源，
  同时保一部分房主、托一部分房价、
  再给一部分青年租客提供相对体面的居住选项。

这背后既有福利，也有利益格局的再平衡：
  关键还是要看——在什么价位、用多大规模去做。

七、IHCI的收储安全边界

回到最初的问题：

当政府在远高于 IHCI 的价位上，批量收购老破小，
  它到底站在 IHCI 坐标系的哪一段？

一种简化的判断是，将城市某一区域的平均房价 P 与当地 IHCI 区间的上、下界之比作为参考：

• 当 P / IHCI ＜ 1.5 时，房价已经接近“制度性成本线”，进一步下行空间有限，对体制内资产结构和地方财政的冲击也趋于敏感；在这一档位上，适度收储不仅有利于保护公共资产价值，也有利于构建长期租赁住房体系；

• 当 1.5 ≤ P / IHCI ＜ 2.5 时，市场价格仍包含相当规模的制度性租金和金融溢价，但在经济基本面稳住的前提下，通过缓慢调整、通胀稀释和结构性优化有可能实现较为平滑的回归；此时收储需要更加精细的项目选择和财务测算；

• 当 P / IHCI ≥ 3 时，房价明显处于高溢价区间，且若宏观环境发生逆转，高位溢价的回吐几乎是趋势性的。在这一档位上大规模以公共资金收储，难以避免为历史溢价买单的风险。

如果不先把这几道算术题算清楚，
  任何看似漂亮的“去库存 + 保租房 + 稳预期”组合拳，
  最后都有可能把当下的掌声变成未来的一地鸡毛。