一、為什麼這一輪樓市下行，大家都在問“底在哪裡”？

從 2021 年以後，中國房地產進入改革開放以來最漫長的一輪調整。對普通家庭來說，最關心的問題其實只有一句：“房價還能跌多少，哪裡是底？”

這幾年，坊間常見的回答，大致有三種：

1. 看“成本價”：

• 開發商說再跌就“跌破成本”；

• 有人用建安成本 + 土地成本 + 稅費，推個“理論底線”。

1. 看“租售比”和“收入比”：

• 租金 / 房價太低，說“回報率撐不住”；

• 房價 / 收入太高，說“剛需撐不住”。

1. 看“國際經驗”：

• 日本泡沫、美國次貸、中國台灣、韓國等歷史周期，拿來對照。

這些視角都有道理，但有一個共同特點：把房價看成純粹的“市場價格”問題，而在中國這樣一個 土地國有 + 土地財政 + 體制分層 的制度下，“底”不僅是成本和市場的問題，更是一個 “體制內資產結構能承受到哪裡”的問題。

二、體制內購房指數：誰在用什麼成本擁有了城市住房？

我提出的這個概念叫 “體制內購房指數”（Institutional Housing Cost Index, IHCI），想解決的是一個簡單問題：

在同一座城市裡，體制內核心人群，是用什麼成本，拿到他們現在住的房子的？

這裡的“體制內”，大致包括幾類：

1. 黨政機關、事業單位、公立學校、醫院的幹部和正式職工；

2. 大型國企、央企的中高骨幹；

3. 各種“單位集資建房”“教工宿舍”“政策性住房”的受益者。

他們的住房，從歷史上看，主要通過幾條渠道獲得：

• 單位分房、福利房；

• 公房出售，“成本價 + 折扣”；

• 單位集資建房，按成本價或略微加價售給本單位職工；

• 經濟適用房、限價房等政策性產品。

這些房子的關鍵特徵是：

• 土地成本是 政策性土地價，不是高價“招拍掛”；

• 建安成本經過造價部門審核，利潤率被嚴格控制；

• 很多項目是“成本價 + 很有限的利潤”，甚至部分成本被財政、土地收益消化掉了。

也就是說：城市裡有一大塊住房存量，是以“體制內成本價”被賣給了一小部分人，且這部分人往往握有較大的決策權、話語權。

三、IHCI 的簡單定義：一座城市的“體制內加權平均成本”

形式上，可以把某個城市 c 的 IHCI 寫成一個加權平均：

IHCI_c = Σ W_{c,i} · P_{c,i}

通俗講就是：

• 把這座城市裡，通過 機關、事業單位、國企、政策性住房 等途徑拿到房子的那一群人分成若干類 i；

• 對每一類 i，找到一個大致代表性的成本單價 P_{c,i}（比如某幾年官方公布的“成本價”“集資建房審定價”等）；

• 再看這類人在體制內住房存量中占多少比例 W_{c,i}；

• 把這些“體制內成本價”加權平均，就得到大致的 體制內購房成本區間——也就是 IHCI。

鑑於大部分地區和單位對體制內建房和購房的資料是不公開的，我們很難做到特別精確，但即便用公開資料粗算，也往往能看出：

體制內歷史購房成本，和今天同片區商品房價格之間，有多大的“倍數關係”。

四、IHCI 是一個很關鍵的政治經濟底線

IHCI不是土地的自然價值，不是房價必然回歸的均衡點，也不是未來絕對不會跌破的紅線；但在 土地國有 + 土地財政 + 體制分層 的框架下，IHCI 至少有三層政治經濟含義：

1. 它是國家給體制內核心人群配房時，自己認可的“成本水平，換句話說，只要是體制內項目，政府願意在這個成本附近拿地、蓋房、配套基礎設施。這裡面包含了對土地資源的一種保底估值。

2. 它是體制內資產結構的心理底線：當市場房價遠遠高於 IHCI，體制內人群賬面上都是巨額浮盈，大家可能容忍甚至支持高房價；當房價長時間向下調整、靠近甚至跌破 IHCI 區間時，就等於在蠶食這部分人的既得利益，體制的掣肘會越來越強。

3. 它是土地財政可持續性的敏感地帶：很多地方政府的土地出讓、城投平台債務，是建立在“高地價 + 高房價”的循環之上；如果房價跌到接近 IHCI 區間，意味着土地溢價空間大幅壓縮，土地財政模式的再生產會遇到結構性困難。

從這個角度看，IHCI 更像是一條制度意義上的價值錨：

• 它不一定寫在任何文件上；

• 卻在很大程度上，約束了決策者對“房價下跌幅度”的容忍邊界。

五、拿青島舉個例：體制內成本 vs 市場價格的“倍數差”

以青島為例（僅作示意並依據公開資料）：

• 2007–2012 年間，青島一些企事業單位的 集資建房、教工宿舍改造 等項目，公示的審定成本大致在 每平 3,800–5,800 元 之間；

• 同期商品房價格在很多城區已經明顯高於這個水平；

• 如果我們用建築成本指數、物價水平等做一個簡單的平移，把當年的成本折算到今天，大致得到一個 按今天價格計算的 IHCI 區間。

與之對比：

• 2023–2024 年，青島核心城區不少新房的掛牌價仍在 18,000–25,000 元/平；

• 哪怕在回調之後，與 IHCI 區間相比，仍然有數倍差距。

這中間的差額，可以粗略理解為：

市場房價 = IHCI + 制度性溢價 + 區位溢價 + 金融溢價

• 制度性溢價：土地財政、招拍掛把地價抬上去，地方政府汲取地價級差；

• 區位溢價：好地段、好學區、好環境；

• 金融溢價：寬鬆信用、貨幣環境、資產荒下的“只要是房就買”。

問題來了：在今天的環境下，這些溢價，究竟還能保留多少？

六、為什麼 IHCI 和“90 後、00 後”的人生選擇直接相關？

對於已經享受過 單位分房、公房出售、集資建房 的一代人來說，他們的成本是IHCI 左右，房價哪怕腰斬，很多人仍然躺贏。

但對於現在剛畢業 5–10 年、準備買房結婚的年輕人來說：

• 他們面對的是 遠高於 IHCI 多倍的市場價；

• 首付、月供、車貸、育兒、養老疊加起來，構成一整套人生壓力結構；

• 很多年輕人會問：“為什麼上一代用幾千一平的成本拿到好地段福利房，而我要用三四萬一平去接盤？”

從這個角度看，IHCI 不僅是一個“房價底在哪裡”的問題，還是一個 代際公平和城市空間正義 的問題：

• 體制內住房形成的成本–地段–資產優勢，會在城市空間中固化為“誰在城裡、誰在城外”；

• 壓力最大的那一批，往往就是沒有體制內背景、又想留在大城市打拼的年輕人。

七、這一系列文章接下來會寫什麼？

這篇總綱只是開頭。我打算在後續幾篇中，分別展開：

1. 上海“老破小”收儲與 IHCI

• 政府現在大規模買入老破小，用來做保障房和長租房；

• 從 IHCI 角度看，這究竟是“托底”還是一次新的利益再分配？

1. 青年住房負擔、婚育決策和城市空間

• 用 IHCI 看“90 後”“00 後”在不同城市的住房壓力差異；

• 為什麼有些城市人往外走，有些城市“人擠不走”。

1. 投資者視角：IHCI 能不能用來判斷入場時機？

• 當房價仍然在 IHCI 的幾倍之上，政策就算救市，力度也有限；

• 當跌到接近 IHCI 區間，可能是一輪周期中的“底部區域”，但需要分城市、分板塊看。

1. 土地財政的轉型：IHCI 告訴我們哪些事必須改變？

• 如果繼續依賴“高地價 + 高房價”，IHCI 與市場價之間的鴻溝只會更大；

• 若要逐步回歸居住屬性，就必須重構土地財政的制度基礎。

也歡迎各位萬維讀者在評論區拍磚、補充各地實際案例。