一、为什么这一轮楼市下行，大家都在问“底在哪里”？

从 2021 年以后，中国房地产进入改革开放以来最漫长的一轮调整。对普通家庭来说，最关心的问题其实只有一句：“房价还能跌多少，哪里是底？”

这几年，坊间常见的回答，大致有三种：

1. 看“成本价”：

• 开发商说再跌就“跌破成本”；

• 有人用建安成本 + 土地成本 + 税费，推个“理论底线”。

1. 看“租售比”和“收入比”：

• 租金 / 房价太低，说“回报率撑不住”；

• 房价 / 收入太高，说“刚需撑不住”。

1. 看“国际经验”：

• 日本泡沫、美国次贷、中国台湾、韩国等历史周期，拿来对照。

这些视角都有道理，但有一个共同特点：把房价看成纯粹的“市场价格”问题，而在中国这样一个 土地国有 + 土地财政 + 体制分层 的制度下，“底”不仅是成本和市场的问题，更是一个 “体制内资产结构能承受到哪里”的问题。

二、体制内购房指数：谁在用什么成本拥有了城市住房？

我提出的这个概念叫 “体制内购房指数”（Institutional Housing Cost Index, IHCI），想解决的是一个简单问题：

在同一座城市里，体制内核心人群，是用什么成本，拿到他们现在住的房子的？

这里的“体制内”，大致包括几类：

1. 党政机关、事业单位、公立学校、医院的干部和正式职工；

2. 大型国企、央企的中高骨干；

3. 各种“单位集资建房”“教工宿舍”“政策性住房”的受益者。

他们的住房，从历史上看，主要通过几条渠道获得：

• 单位分房、福利房；

• 公房出售，“成本价 + 折扣”；

• 单位集资建房，按成本价或略微加价售给本单位职工；

• 经济适用房、限价房等政策性产品。

这些房子的关键特征是：

• 土地成本是 政策性土地价，不是高价“招拍挂”；

• 建安成本经过造价部门审核，利润率被严格控制；

• 很多项目是“成本价 + 很有限的利润”，甚至部分成本被财政、土地收益消化掉了。

也就是说：城市里有一大块住房存量，是以“体制内成本价”被卖给了一小部分人，且这部分人往往握有较大的决策权、话语权。

三、IHCI 的简单定义：一座城市的“体制内加权平均成本”

形式上，可以把某个城市 c 的 IHCI 写成一个加权平均：

IHCI_c = Σ W_{c,i} · P_{c,i}

通俗讲就是：

• 把这座城市里，通过 机关、事业单位、国企、政策性住房 等途径拿到房子的那一群人分成若干类 i；

• 对每一类 i，找到一个大致代表性的成本单价 P_{c,i}（比如某几年官方公布的“成本价”“集资建房审定价”等）；

• 再看这类人在体制内住房存量中占多少比例 W_{c,i}；

• 把这些“体制内成本价”加权平均，就得到大致的 体制内购房成本区间——也就是 IHCI。

鉴于大部分地区和单位对体制内建房和购房的资料是不公开的，我们很难做到特别精确，但即便用公开资料粗算，也往往能看出：

体制内历史购房成本，和今天同片区商品房价格之间，有多大的“倍数关系”。

四、IHCI 是一个很关键的政治经济底线

IHCI不是土地的自然价值，不是房价必然回归的均衡点，也不是未来绝对不会跌破的红线；但在 土地国有 + 土地财政 + 体制分层 的框架下，IHCI 至少有三层政治经济含义：

1. 它是国家给体制内核心人群配房时，自己认可的“成本水平，换句话说，只要是体制内项目，政府愿意在这个成本附近拿地、盖房、配套基础设施。这里面包含了对土地资源的一种保底估值。

2. 它是体制内资产结构的心理底线：当市场房价远远高于 IHCI，体制内人群账面上都是巨额浮盈，大家可能容忍甚至支持高房价；当房价长时间向下调整、靠近甚至跌破 IHCI 区间时，就等于在蚕食这部分人的既得利益，体制的掣肘会越来越强。

3. 它是土地财政可持续性的敏感地带：很多地方政府的土地出让、城投平台债务，是建立在“高地价 + 高房价”的循环之上；如果房价跌到接近 IHCI 区间，意味着土地溢价空间大幅压缩，土地财政模式的再生产会遇到结构性困难。

从这个角度看，IHCI 更像是一条制度意义上的价值锚：

• 它不一定写在任何文件上；

• 却在很大程度上，约束了决策者对“房价下跌幅度”的容忍边界。

五、拿青岛举个例：体制内成本 vs 市场价格的“倍数差”

以青岛为例（仅作示意并依据公开资料）：

• 2007–2012 年间，青岛一些企事业单位的 集资建房、教工宿舍改造 等项目，公示的审定成本大致在 每平 3,800–5,800 元 之间；

• 同期商品房价格在很多城区已经明显高于这个水平；

• 如果我们用建筑成本指数、物价水平等做一个简单的平移，把当年的成本折算到今天，大致得到一个 按今天价格计算的 IHCI 区间。

与之对比：

• 2023–2024 年，青岛核心城区不少新房的挂牌价仍在 18,000–25,000 元/平；

• 哪怕在回调之后，与 IHCI 区间相比，仍然有数倍差距。

这中间的差额，可以粗略理解为：

市场房价 = IHCI + 制度性溢价 + 区位溢价 + 金融溢价

• 制度性溢价：土地财政、招拍挂把地价抬上去，地方政府汲取地价级差；

• 区位溢价：好地段、好学区、好环境；

• 金融溢价：宽松信用、货币环境、资产荒下的“只要是房就买”。

问题来了：在今天的环境下，这些溢价，究竟还能保留多少？

六、为什么 IHCI 和“90 后、00 后”的人生选择直接相关？

对于已经享受过 单位分房、公房出售、集资建房 的一代人来说，他们的成本是IHCI 左右，房价哪怕腰斩，很多人仍然躺赢。

但对于现在刚毕业 5–10 年、准备买房结婚的年轻人来说：

• 他们面对的是 远高于 IHCI 多倍的市场价；

• 首付、月供、车贷、育儿、养老叠加起来，构成一整套人生压力结构；

• 很多年轻人会问：“为什么上一代用几千一平的成本拿到好地段福利房，而我要用三四万一平去接盘？”

从这个角度看，IHCI 不仅是一个“房价底在哪里”的问题，还是一个 代际公平和城市空间正义 的问题：

• 体制内住房形成的成本–地段–资产优势，会在城市空间中固化为“谁在城里、谁在城外”；

• 压力最大的那一批，往往就是没有体制内背景、又想留在大城市打拼的年轻人。

七、这一系列文章接下来会写什么？

这篇总纲只是开头。我打算在后续几篇中，分别展开：

1. 上海“老破小”收储与 IHCI

• 政府现在大规模买入老破小，用来做保障房和长租房；

• 从 IHCI 角度看，这究竟是“托底”还是一次新的利益再分配？

1. 青年住房负担、婚育决策和城市空间

• 用 IHCI 看“90 后”“00 后”在不同城市的住房压力差异；

• 为什么有些城市人往外走，有些城市“人挤不走”。

1. 投资者视角：IHCI 能不能用来判断入场时机？

• 当房价仍然在 IHCI 的几倍之上，政策就算救市，力度也有限；

• 当跌到接近 IHCI 区间，可能是一轮周期中的“底部区域”，但需要分城市、分板块看。

1. 土地财政的转型：IHCI 告诉我们哪些事必须改变？

• 如果继续依赖“高地价 + 高房价”，IHCI 与市场价之间的鸿沟只会更大；

• 若要逐步回归居住属性，就必须重构土地财政的制度基础。

也欢迎各位万维读者在评论区拍砖、补充各地实际案例。