有人问：你老讲“体制内购房指数（IHCI）”，

  到底在一座具体城市里能不能算出来？

大多数城市做不到，因为关键数据从来没公开过。

  但青岛是少见的例外之一——

  在一些公开的政府文件里，还能查到当年单位集资建房、教工宿舍改造的“成本价/审定价”， 等于给我们留下了一点 IHCI 的“化石”。所以必须特别感谢一句：

 青岛市政府当年的公开做法，至少让这条历史成本线还有一点痕迹可查。

当然，即便在青岛，这个区间也不是完美的：

• 党政机关系统的集资建房、公房改造案例，在公开层面几乎查不到；

• 这些人群本来在体制内住房里占比不小，这一整块权重缺失，势必带来系统性误差。

1. IHCI 在一座城市里，应该怎么算？

严格来说，一座城市的 IHCI，是这样一条线：

不同体制内系统（机关、学校、医院、国企…）

  各自的单位成本价 × 在整个体制内住房存量中的权重，

  加权平均起来。

也就是说：

  不是简单平均，而是按人群/套数加权的平均成本。

2. 青岛能看到的大致区间是多少？

我们在公开资料里，筛选 2007–2012 年几个典型项目的审定价（单位略去，只看价格）：

• 2007 年：某单位集资建房，约 3900 元/㎡；

• 
  

• 2008 年：某食品企业集资建房，约 3800 元/㎡；

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• 2010 年：某大型企业集资建房，约 5200 元/㎡；

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• 2012 年：某中学教工宿舍改造，约 5800 元/㎡。

把时间、区位、当时造价水平综合一下看，可以比较稳妥地说：

2007–2012 年间，青岛主城区的体制内购房成本，大致落在 4000–6000 元/㎡ 这个 IHCI 区间。

3. 房价高点在哪一年？——2020 年

再看房价本身。

根据 CEIC 汇总的青岛市统计局“商品房价格 YTD 均价”数据，2006–2025 年的月度序列里，历史最高点出现在 2020 年 2 月，约为：

15,761 元/㎡（2020 年 2 月）

这基本可以视为青岛本轮房价的名义高点：

  那一阶段之前十几年，房价一路抬升；

  之后在 2021–2025 年的长期调整中，再也没有回到这个水平。

所以，如果要选一个时间节点来代表“青岛这一轮房地产牛市的顶部”，

  我的看法是：2020 年是比较合理的高点年份。

3. 截至 2025 年底，跌了多少？

同一套数据里，2025 年 12 月的商品房 YTD 均价约为：

13,288 元/㎡（2025 年 12 月）

名义回调约为：

(15,761 ? 13,288) ÷ 15,761 ≈ 15–16%

也就是说：

从 2020 年高点到 2025 年底，青岛房价名义上大概回调了 15–16%。

很多人看到这里会说：“跌得也不少了吧？”

但 IHCI 的视角会提醒你，再多问一句：

即便跌了这 15–16%，现在的价格，离 4000–6000 的体制内成本线还有多远？

4. 即便跌到 2025 年底，仍然在 IHCI 的几倍区间

把 2025 年底约 13,300 元/㎡的水平，和 IHCI 区间做个简单对比：

• 如果用 IHCI 区间下沿 4000 元/㎡ 来比：

•   13,300 ÷ 4,000 ≈ 3.3 倍

• 如果用中枢 5000 元/㎡ 来比：

•   13,300 ÷ 5,000 ≈ 2.7 倍

• 如果用上沿 6000 元/㎡ 来比：

•   13,300 ÷ 6,000 ≈ 2.2 倍

也就是说：

截至 2025 年底，青岛主流房价大致仍在 IHCI 的 2.2–3.3 倍区间上运行。

并且别忘了：

• 我们用的 IHCI 区间是根据有限样本估出来的，还缺了党政机关那一大块权重；

• 
  

• 如果将来这些系统的数据补齐，IHCI 的真实值大概率会再往下移一点。

所以，从 IHCI 的角度看，整个过程大致可以这样描述：

• 2007–2012 年：体制内在 4000–6000 元/㎡ 的成本线上“扎根”；

• 
  

• 2020 年：商品房价格被各种制度+金融溢价抬到约 1.58 万，处在3 倍 IHCI 以上的极端高位；

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• 2025 年底：名义上回调了 15–16%，但整体仍停留在 IHCI 2.2–3.3 倍的高倍成本区。

换句话说：

青岛不是从高估跌到了价值，而是从极端高估跌回了高估。

5. 这对投资者有什么用？

我觉得有三点：

1. 看一座城市的房价，不要只看“比高点跌了多少”，还要问一句：

2.  “现在是 IHCI 的几倍？”

3. 在一个 IHCI 约 4000–6000、现价还在 1.3万多的城市里，

4.   从 1.58万跌下来，更多是从极端高估 → 高估，

5.   很难说已经到了安全边缘。

6. 像青岛这样还能看到 IHCI 痕迹的城市已经不多，

7.   这让我们有机会看清：

• 体制内上一代是在什么成本上入场；

• 
  

• 今天的年轻人又是在什么价格、什么杠杆上接盘。

—— 江怀1966