有人問：你老講“體制內購房指數（IHCI）”，

  到底在一座具體城市裡能不能算出來？

大多數城市做不到，因為關鍵數據從來沒公開過。

  但青島是少見的例外之一——

  在一些公開的政府文件里，還能查到當年單位集資建房、教工宿舍改造的“成本價/審定價”， 等於給我們留下了一點 IHCI 的“化石”。所以必須特別感謝一句：

 青島市政府當年的公開做法，至少讓這條歷史成本線還有一點痕跡可查。

當然，即便在青島，這個區間也不是完美的：

• 黨政機關系統的集資建房、公房改造案例，在公開層面幾乎查不到；

• 這些人群本來在體制內住房裡占比不小，這一整塊權重缺失，勢必帶來系統性誤差。

1. IHCI 在一座城市裡，應該怎麼算？

嚴格來說，一座城市的 IHCI，是這樣一條線：

不同體制內系統（機關、學校、醫院、國企…）

  各自的單位成本價 × 在整個體制內住房存量中的權重，

  加權平均起來。

也就是說：

  不是簡單平均，而是按人群/套數加權的平均成本。

2. 青島能看到的大致區間是多少？

我們在公開資料里，篩選 2007–2012 年幾個典型項目的審定價（單位略去，只看價格）：

• 2007 年：某單位集資建房，約 3900 元/㎡；

• 
  

• 2008 年：某食品企業集資建房，約 3800 元/㎡；

• 
  

• 2010 年：某大型企業集資建房，約 5200 元/㎡；

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• 2012 年：某中學教工宿舍改造，約 5800 元/㎡。

把時間、區位、當時造價水平綜合一下看，可以比較穩妥地說：

2007–2012 年間，青島主城區的體制內購房成本，大致落在 4000–6000 元/㎡ 這個 IHCI 區間。

3. 房價高點在哪一年？——2020 年

再看房價本身。

根據 CEIC 匯總的青島市統計局“商品房價格 YTD 均價”數據，2006–2025 年的月度序列里，歷史最高點出現在 2020 年 2 月，約為：

15,761 元/㎡（2020 年 2 月）

這基本可以視為青島本輪房價的名義高點：

  那一階段之前十幾年，房價一路抬升；

  之後在 2021–2025 年的長期調整中，再也沒有回到這個水平。

所以，如果要選一個時間節點來代表“青島這一輪房地產牛市的頂部”，

  我的看法是：2020 年是比較合理的高點年份。

3. 截至 2025 年底，跌了多少？

同一套數據里，2025 年 12 月的商品房 YTD 均價約為：

13,288 元/㎡（2025 年 12 月）

名義回調約為：

(15,761 ? 13,288) ÷ 15,761 ≈ 15–16%

也就是說：

從 2020 年高點到 2025 年底，青島房價名義上大概回調了 15–16%。

很多人看到這裡會說：“跌得也不少了吧？”

但 IHCI 的視角會提醒你，再多問一句：

即便跌了這 15–16%，現在的價格，離 4000–6000 的體制內成本線還有多遠？

4. 即便跌到 2025 年底，仍然在 IHCI 的幾倍區間

把 2025 年底約 13,300 元/㎡的水平，和 IHCI 區間做個簡單對比：

• 如果用 IHCI 區間下沿 4000 元/㎡ 來比：

•   13,300 ÷ 4,000 ≈ 3.3 倍

• 如果用中樞 5000 元/㎡ 來比：

•   13,300 ÷ 5,000 ≈ 2.7 倍

• 如果用上沿 6000 元/㎡ 來比：

•   13,300 ÷ 6,000 ≈ 2.2 倍

也就是說：

截至 2025 年底，青島主流房價大致仍在 IHCI 的 2.2–3.3 倍區間上運行。

並且別忘了：

• 我們用的 IHCI 區間是根據有限樣本估出來的，還缺了黨政機關那一大塊權重；

• 
  

• 如果將來這些系統的數據補齊，IHCI 的真實值大概率會再往下移一點。

所以，從 IHCI 的角度看，整個過程大致可以這樣描述：

• 2007–2012 年：體制內在 4000–6000 元/㎡ 的成本線上“紮根”；

• 
  

• 2020 年：商品房價格被各種制度+金融溢價抬到約 1.58 萬，處在3 倍 IHCI 以上的極端高位；

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• 2025 年底：名義上回調了 15–16%，但整體仍停留在 IHCI 2.2–3.3 倍的高倍成本區。

換句話說：

青島不是從高估跌到了價值，而是從極端高估跌回了高估。

5. 這對投資者有什麼用？

我覺得有三點：

1. 看一座城市的房價，不要只看“比高點跌了多少”，還要問一句：

2.  “現在是 IHCI 的幾倍？”

3. 在一個 IHCI 約 4000–6000、現價還在 1.3萬多的城市裡，

4.   從 1.58萬跌下來，更多是從極端高估 → 高估，

5.   很難說已經到了安全邊緣。

6. 像青島這樣還能看到 IHCI 痕跡的城市已經不多，

7.   這讓我們有機會看清：

• 體制內上一代是在什麼成本上入場；

• 
  

• 今天的年輕人又是在什麼價格、什麼槓桿上接盤。

—— 江懷1966