一、1 月 70 城到底发生了什么？先把官方数据捋一下。 国家统计局公布的 2026 年 1 月 70 城房价数据，大致几个要点： 新房（新建商品住宅） 一线城市：环比 -0.3%，和 2025 年 12 月一样； 其中上海持平，北京、广州、深圳分别 -0.3%、-0.6%、-0.4%； 二线城市：环比 -0.3%，跌幅比上月收窄 0.1 个百分点； 三线城市：环比 -0.4%，与上月相同。 二手房（二手住宅） 一线城市：环比 -0.5%，比上月跌幅收窄 0.4 个百分点； 二线城市：环比 -0.5%，跌幅收窄 0.2 个百分点； 三线城市：环比 -0.6%，跌幅收窄 0.1 个百分点。
英文媒体的概括是：1 月 70 城房价跌势有所缓和，但新房同比跌幅反而略有加深（新房同比 -3.1%，前值 -2.7%，已经是连续第 31 个月同比下跌）。 也就是说： 这就是官方口径的环比降幅总体收窄。 二、IHCI 视角：房价 = 成本底 + 三层溢价我们一直用的那条分解式，再写一遍： ![]()
IHCI_c：城市 c 里，机关、事业单位、学校、医院、国企等体制内系统，通过福利分房、公房出售、集资建房等“用制度换住房”的那条历史成本线； R¹：制度性溢价 ![]()
土地财政、供地垄断、身份分配差异带来的那一层“制度租金”； R²：市场溢价 ![]()
区位、公共服务、产业机会、城市品牌这些真实稀缺性带来的差价； R³：金融溢价 ![]()
信贷扩张、低利率、资金“无处可去”的那几年堆出来的泡沫。
过去二十年，中国城市房价的故事，大致就是： 把一条相对稳定的 IHCI，当成暗线；
在上面一层层叠加制度、市场和金融溢价；
现在是：金融溢价被无情往下打，
制度溢价改一半留一半，
IHCI 本身还躺在那里没动过。 三、“跌幅收窄”其实在说：R³ 金融溢价的急坠期暂告一段落从 IHCI 的角度看，这次 1 月数据传递的信号，大概是三层： 1. 金融溢价的“自由落体阶段”在缓和2023–2025 的那一轮，又加上恒大、碧桂园等爆雷，本质上是在集中清算： 高杠杆 + 高周转的旧模型； 配合信托、非标、预售金这些金融加速器。
在这段时间里，房价的往下砸，很大一部分在挤的是： ![]() —— 杠杆泡沫 + 过度预期。
现在 1 月环比跌幅收窄，更多说明： 但这只是金融溢价的“急坠期”告一段落，不是整个泡沫被挤干净。 2. 制度溢价和 IHCI 本身，并没有因为“跌幅收窄”而改变1 月的 70 城价格数据变化，本质上几乎 没有触及这一块： 地方政府仍然依赖土地出让收入，所谓“取消土地财政”的呼声多于实际动作； 一线和强二线依然通过控制供地、拍地节奏，维持“稀缺感”，尽量托住地价； 体制内已经拿到房的人，不会因为当前跌 5% 或 10% 就去“退货”，他们的 IHCI 成本照旧存在。
所以，IHCI 这一条城市住房的“制度底”，在 1 月这轮小幅收窄中几乎没动；动的只是上面那一层：房企被迫打折、金融环境收紧、预期变化导致的报价调整。 3. 政策正在尝试把价格钉在离 IHCI 有一段距离的高度从 1 月数据能看出一个趋势： 一线城市新房环比跌幅不再进一步扩大； 二线城市跌幅略微收窄； 三线城市跌幅持平；
这背后其实是政策逻辑的自然结果： 所以你看到的是： 在多数城市里，政策试图营造一个“价格缓慢下行 + 交易量缓慢修复”的磨底区间，
但这个磨底的起点，仍然明显高于 IHCI 所代表的制度成本带。 四、为什么“跌幅收窄”≠离 IHCI 很近？如果把时间拉长来看，我们大致知道： 这意味着什么？ 1，跌了一截，但“价值修复”只走了一半甚至不到一半，已经不是 2020 年那种离谱价位了， 但距离按制度成本算得出的合理带，还有一截路要走。 2，有的城市已经接近 IHCI，有的还远 如果我们从 IHCI 视角粗略分类型： 类型 A：P / IHCI 仍在 2.5–3 倍以上的城市 一线+头部二线里的核心板块； 高收入、高公共服务、高品牌溢价，同时叠加历史金融泡沫。
对这些城市，“跌幅收窄”更像是：高处平台期的开始，而不是底部信号。 类型 B：P / IHCI 约 1.5–2.5 的城市 二线尾部、强三线里的核心区； 制度和金融溢价被消化了一部分，但本身产业、人口支撑有限。
对这些地方，未来更多是一种 长时间的经济低增长伴房价缓慢下移。 类型 C：已经接近或局部跌破 IHCI 的城市 人口净流出、产业衰退、库存巨大的一批三四线； 表面上看“便宜了很多”，实质是城市本身的长期票在打折。
意味着城市的资产属性正在弱化，变成一种低流动性的准债券甚至准工业品。
总之，1 月的“跌幅收窄”，只是让 A、B、C 三类城市同时从自由落体变成带降落伞滑翔，并没有改变它们相对于 IHCI 的位置。
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