藤儿点评：只有出现争议，你才知「NAFTA」对美国、加拿大、墨西哥经济贸易的影响有多重要。

北美自由贸易协定第一条有明确规定，墨西哥、加拿大、美国根据关税和贸易总协定的基本原则，正式建立一个自由贸易区。其成立宗旨是：取消贸易障碍，创造公平竞争的条件，增加投资机会，对知识产权提供适当的保护，建立执行协定和解决争端的有效程序，以及促进三边的、地区的以及多边的合作。三个会员国彼此必须遵守协定规定的原则和规则，如国民待遇、最惠国待遇、及程序上的透明化等来实现其宗旨，藉以消除贸易障碍。

在权利方面，自由贸易区内的国家，货物可以互相流通并减免关税，但对贸易区以外的国家，则仍然维持原关税及障碍。

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从NAFTA最初的协商开始，美墨农业贸易就一直是具有争议的议题。其中最引人瞩目的争议，是美国于2000年时对于美国玉米农民的补贴达到101亿美元，多达墨西哥政府当年农业预算的10倍。

那么，加拿大卑诗省的这一个15%的外国人物业税是否赤裸裸的违反了北美自由贸易协定(NAFTA)？如果答案是"YES"，卑诗省不仅违反了NAFTA,还违反了与其他很多国家的相似平等贸易协定。因此，这个15%的物业税就意味着又一个「NAFTA」争议：卑诗省将面临高达百万甚至几亿美元的罚款。

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来源：udyDou地产公司 2016-07-30

温哥华房产市场是否迎来压垮她的最后一根稻草

　　本周一，这条卑诗省向海外买家征收额外15%物业转让税的消息一经发布，客户的微信询问、电话咨询如潮涌来，龙美地产的经纪人们马上展开了激烈的讨论，这个突如其来的消息会带来怎样的影响?难道温哥华自2015年一月以来的火热市场迎来了压垮她的最后一根稻草?

我们先来回顾一下自2000年以来的温哥华地产市场，2000年的谷底之后，随着移民数量的不断增长，特别是中国移民的不断增加，房产市场逐渐回暖。自2003年开始，大温地区房屋销售量创15年来的销售新高，达到37,816套，之后以每年两位数的势头持续增长。随着市场的不断增长，投资人开始有质疑，涨了这么久，是否会跌?但是，三年、五年，仍然没有停下来，直到2008年的9月，全球的经济危机爆发，这根稻草终于让温哥华的房产市场冷静下来，一度出现不买不卖的状态，当时有人预言，要做好5年房产寒冬期的准备。这种僵局持续至2008  年年底，有些资金需要回收的屋主开始调价，一些有市场敏锐度的投资人开始入货，这时拿下的都是很好的deal,  以温西高端房产为例，有10%-15%的下调，这一时期持续至2009年3月。在2008年9月之后的短短半年，于2009年的4月直接进入回调期，市场价格瞬间回溯到了金融危机前的状态。这次回调速度之快，令大家对温哥华的房产市场刮目相看，让原本观望的买家大感意外，因市场的的迅速攀升而有点措手不及。同时在这一轮增长中，温哥华地产局作为官方机构，已经明确承认来自亚洲的移民，特别是中国、香港、台湾、以及韩国的移民导致房屋需求量的上涨。

　　开始于2009年低至2.25%的利率以及移民数量的持续增加，再加上亚洲经济好转后，新移民购房能力增强，在2010年底出现了冬天淡季不淡的状态，市场反常规的突然活跃，直至2011年初的多方竞价，最疯狂时有20多个offer无条件竞价的状态，经常一个买家写七八个offer无法抢到房子，在这种飞速上涨期，投资人心中又有隐隐的担忧，市场会跌吗?2011年3  月  11日，大洋彼岸的日本发生9级地震，并引发海啸，对日本造成了二战以来最大的自然灾害。这一事件飞跃重洋，竟然成为压倒2011年温哥华地产市场的最后一根稻草。这又是什么原因呢?

　　原来温哥华介于大陆板块的交接地段，一直以来，温哥华人都会提到地震会如何如何，日本地震海啸的画面给温哥华人重重一击，这是我们经历地震对温哥华最大的一次打击，但经过这次之后，地质专家的理性分析也让大家不再惧怕地震，因为我们居住的大陆外面有巨大的温哥华岛阻挡，外海90%的水将被阻挡，那剩余的10%的水量在内湾能如何兴风做浪?

　　日本地震海啸后，瞬间，温哥华地产市场停滞，原本疯狂的市场不见了，取而代之的是观望期，在买卖双方的僵持下，直至2012年6月，第一个微弱的负增长出现，当2013年初出现大约6%的负增长时，市场开始反弹，敏锐的投资人开始入市。这一阶段，足以体现温哥华地产投资人的实力，一个完全不同于美国  2008年次贷危机的状态，没有持平或盈利的机会，投资人并不会亏本平仓，“留得青山在，不怕没柴烧”，这正是包括中国投资者在内的温哥华地产投资人的写照。

　　2013年、2014年、市场慢慢爬升，整个温哥华都在感觉良好中不紧不慢的成长，一直坐惯了快车的投资人、经纪人、银行业者、律师、验屋师......与地产相关的各个环节的专业人士们都在细细品味慢生活给大家带来的安逸。

　　2015  年1月下旬，温哥华西区著名的香拿斯区，一个近百年的1.6万尺大地老房，叫价$600万，出现10个无条件offer争抢，最终以$801万的高价卖出，落入中国投资人袋中。这又是怎样的状况?春江水暖鸭先知，精明的投资人!2015年进入一月，加币对人民币的汇率跌至历史最低位1:4.5，

　　30%的跌幅!瞬间将实力雄厚的中国投资人吸引入房产市场，以温西大地老房为主体的竞价大战就此拉开序幕，放盘一间竞价一间，价格不断增长。同时自2015年一月二十一日开始，加拿大央行把基准利率从1%降到

　　0.75%，这个减息的动作同时带动了刚需低价位房产交易。至此，以温西的高端豪宅区启动，蔓延至西温、北温、列治文、本拿比;$100万以下刚需房自温东启动，直至素里等二线城市。随着2015年大温独立屋年增长35%的客观变化，至2016年，增长已经由中心城市，蔓延到二线城市，甚至更远的三线城市，如兰里、枫叶岭、阿伯次佛。这是大温地区30年以来遇到最疯狂的地产市场。

　　随着地产的不断升温，各处关于房屋买卖的负面新闻不断出现，大众对于房产不可负担性提出越来越多的质疑，政府也苦于无法遏制极速增长的地产市场而苦恼，针对各种地产违规事件，于2016年出台了一系列的禁令：禁止合约转让(  Assignment)，禁止一个经纪代表买卖双方(Dual  Agency)，甚至一向中规中矩的大温地产管理委员会也受了牵连，就像子不孝父之过，政府认为地产管理委员会监管不善，将由政府代为监管大温地产，为此出台了监管条例。随着一个接一个的限制令的出台，整个大温地产没有明显降温迹象。

　　7月25日，温哥华阳光明媚的夏日清晨，省长简蕙芝颁布了这个对海外购房者的额外税收，而且是8月2日马上执行，所有已签约房产包括在内，无一例外。

　　突然之间，压垮温哥华房产市场的最后一根稻草降临了吗?

　　一石激起千层浪，整个温哥华霎时炸开了锅，受牵连的海外买家马上开始自救，无数个案子在以超速度提前成交，温哥华的专业人士们进入飞速忙碌状态，买卖双方、银行、律师、经纪人在超精准、超负荷、高效率的连轴运转中，由于长周末，实际有效的工作时间只能截止到7月29日!5个工作日!戏剧性的事情不断发生，由于成交爆满，竟然出现一单交易支付$1万元律师费无人接的状况(正常为$1,000-$1,500)。7月29日，更戏剧性的事情发生了，破天荒土地局发出信息：周末及假期照常上班!又解救了一批人!更让人惊讶的是，这本来针对中国土豪的政策捎带了加拿大的好邻居，美国和墨西哥的反对声音大起，原来卑诗省的这一个15%的物业税赤裸裸的违反了北美自由贸易协定(NAFTA)。更不妙的是，卑诗省不仅违反了NAFTA,还违反了与其他很多国家的相似平等贸易协定。这意味着卑诗省将面临高达百万甚至几亿美元的罚款。

　　新政对温哥华的房产是会有一些影响，但客观、公正的分析很重要。从长远看，这是非常好的事情，因为保护了房地产市场的健康发展。香港、澳洲、欧洲采取了一样的政策，房地产市场虽然不活跃了，但是也没有垮掉。对于温哥华本地人来说，如果是刚性需求，不会有任何影响;作为外国人，如果是为了孩子留学居住，再加税也是必须咬牙要买;但是对于那些短线投机客，希望通过炒地赚钱的人来说，他们的成本加大了，这一少部分人就不会买了，除非他做长期持有的打算。

　　这个政策从心理上对市场是一个震慑作用，抑制了当前房价的泡沫化，减少社会矛盾的激化，保障了本地居民的安全和长久利益。这个限制对海外买家有影响，据六月数据，海外买家占大温市场7.9%，目前只是心理影响大过实际影响。

　　纵观2000年以来的大温房产市场，对于大多数人的观望期，也是一个好的入市机会，好的土地资源非常有限，如果价格合适，刚好可以入市。聪明的投资人会做决定，有时，过了这个村，就没有这个店，看看海外买家本周不屈不挠的尽头，削尖脑袋也要站在大温哥华的土地上，敬佩!不过，如何进入市场，方法还是要讲究的，收敛一点不失为一个上策。