到底是房屋的哪部分造成房屋增值

金融街地產 Broker  李軍

最近的一段時間，疫情開始緩解，更準確地說，是人們開始了解疫情了，不再那麼恐懼了。開始看房的客戶越來越多。看房過程中，客戶總是問我，買什麼樣的房子未來的增值潛力大？這個問題，已經超出了我們地產經紀的職業範圍，我們地產經紀沒有資格預測市場。就像其它產品一樣，房地產也是一種產品，有時會上漲，有時也會下降。至於什麼時候會上漲，什麼時候會下降？哪個房子會上漲多一些，哪個房子會上漲少一些？我們地產經紀是沒有這個預測能力的。但任何事物都會有一定規律，房屋價值也不例外。我個人認為，大多倫多的物業增值=（物業所附土地增值+物業所在Location增值+物業材料增值）*期間通脹率（“*”乘號）。大多倫多地區有總體上講，有三類房子，即獨立房，Townhouse, 和公寓。下面，我們分別就這三類房型進行價值分析，看一看，哪類房屋最有潛在增值潛力。

獨立房理論上說，最有增值潛力。理由是獨立房同時具有房屋所附土地，Location，和建築材料。一座安省邊遠小鎮的100多萬的房子，挪到多倫多北約克可能就是200多萬。其中100萬差價就是Location的價差。再有，同樣社區的獨立房成交均價遠遠大於公寓的成交均價，其中差額一大部分就是獨立房所附土地價值。理解這點，也就不難理解為什麼獨立房具有遠期投資價值。因為獨立房具有房屋所附的土地，而且物業及所附土地是Free hold, 這是其它兩類房型都不具備的價值。人們如果細心，就會發現20年前，一個移民在多倫多買一個老舊小的獨立房，與另一位支付同樣價格買一個公寓的人相比，今天兩個家庭的房屋價值相差一般會很大的。

其實，在國內也發生過同樣的故事。30年前，北京，上海，深圳，和廣州等大都市也像今天多倫多獨立房，在北京，人們稱一些的房子為“四合院”。“四合院”的特點是占地比較大，但房屋看上去比較土。過去，這樣的房子沒有那麼值錢。那時，人們買房也都愛選擇新穎的高樓大廈。誰也沒有意識到，隨着城市發展，人口不斷增加，城市的核心地帶不斷向周邊擴延，城市的地皮越來越貴。當時北京的破舊四合院的地價已漲到今天的幾千萬，乃至上億。

北京和多倫多有很多類似之處，兩個城市都是移民城市，都是發展城市。只不過，北京的移民門檻低，每年的移民數量多，城市建設發展快一些；多倫多移民門檻高，每年移民數量沒有那麼多，城市發展慢一些。但發展趨勢都是一樣的。30年前，投資北京占地大的民宅成功經驗對今天多倫多的獨立房物業投資者非常有借鑑意義。今天多倫多的獨立房就是昨日北京的四合院，增值潛力巨大。此外，在多倫多投資獨立房還有如下好處，即，獨立房產權清晰明了；獨立房日常支出費用少；獨立房的投資回報率高。

多倫多的獨立房，與北京的“四合院”也有很多相似之處，即，這兩種房型都是土地房，占地面積比較大。北京的四合院，通常占地面積在4000平方尺左右，建築面積在2000平方尺左右；而多倫多的獨立房占地面積也在4000平方尺左右，建築面積也在2000尺左右。獨立房，和“四合院”的共同價值之處，在於兩者都占有土地。房屋所附土地價值遠遠大於房屋本身價值。而公寓卻沒有所附土地的價值。這就是獨立房和四合院與其它房型相比，具有投資價值的意義所在。因為土地永遠是隨時間增值的，房屋卻是隨時間貶值的。

人們在多倫多買房子時，首先要搞懂這幾類物業產權問題，搞懂哪種物業產權的權益最大，責任最小；和哪種物業產權的權益最小，而責任最大。在多倫多，沒有一點責任和義務的物業是沒有的。但每個人在買物業時，都希望所買的物業權益越大越好,責任和義務越小越好。這想法也合情合理。很多來自大陸的新移民，認為自己買的物業，在交接之後就完全屬於自己的了。其實，不完全這樣，有的物業，即便業主買下之後, 業主還要不斷地交各種費用，一旦你不按時交這些費用，你的物業有可能被留置和拍賣風險。所以，在多倫多投資物業，首先，投資者要搞清所投資物業的性質.  投資時, 最好選擇獨立屋，選擇“Free Hold” 的物業去投資, 因為這種物業的產權非常清晰明了.

投資獨立屋的投資回報率非常高. 是因為獨立房兼具三部分價值，即，房屋所附土地，Location, 和建築材料價值。 物業的本身價值是隨着時間的推移, 建築材料的老化,不斷貶值; 而物業所附的土地，和Location價值是隨着時間的推移不斷增值的.  有的投資者, 30年前, 投資26萬多,在多倫多買的二手物業, 物業到今天已部分老化. 物業本身價值也相應降低。但物業所附的土地，和Location價值卻增值很大, 達到160多萬加幣， 遠遠抵消房屋建築材料老化掉的價值。房屋總體價值整整上漲5倍多。 而如果當時的投資者, 用同樣的錢去投資別的什麼物業, 那結果可能就完全不一樣了.

總之，多倫多的物業主要是由獨立房，公寓，和Townhouse三種主要房型組成。而物業的主要價值構成是由房屋所附的土地，房屋所在的Location，和房屋的建築材料價值三者構成的。相比較而言，獨立房同時兼具三種價值，而且是Free Hold. 意思就是將來業主可以自己翻建，改建，加建自己的房屋（但需要政府批准）。如果開發商想徵用物業，及物業所附土地，會給房屋擁有者較大的補償金。但其它類型房屋好像就沒有這類價值。比如，共管公寓即便是100多戶人家的大型公寓,只占地那麼一小塊地, 即便是有點價值,被100多戶平分,每戶所得的價值微乎其微. 共管公寓的土地價值增長不大,但物業30年後的今天,可能老化不少, 日常各種費用可能會上漲很多. 有人說, 多倫多的獨立屋價值類似30年前北京四合院，其類似的特點是，占地面積大。隨着城市的發展，隨着多倫多人口的增加，多倫多的公寓數量會越來越多，獨立房會越來越少。獨立房的供不應求關係會越來越緊張。獨立房的價格自然會越來越高。30年前, 投資者選擇不同的投資物業項目, 30年後的今天, 物業投資者的成績差距是非常大的. 比較而言, 長遠來看，在多倫多投資獨立房的回報率是非常理想的，因為今天多倫多的獨立房就是30年前北京的四合院。相比與公寓來講，多倫多的獨立房具有更大的潛在增值可能性。這是因為獨立房的所附土地，和Location是隨時間而增值的（本文純屬學術交流，學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明！ 李軍  微信 peterlee1689)