在帮助客户分建房屋的时候，笔者发现有些房屋因为地处特殊的法规地带而受到分建限制，可房主在当初购买时没有发现这个问题，被白白误导，花费了很大的额外金钱购买大LOT，却无法得到预期的分建回报。比如一位房主在买房前因为没有专业人士协助调查，结果上当购买了一间位于洪水区（FLOOD PLAIN）的老大独立屋，以预想可分建的代价花费，却购买了几乎无法分建的老旧房屋，不但无法实现投资开发的预期，而且还要负担昂贵的日常维护费用，不断面临房屋的各种安全问题，这是大家在购买投资和自住二手房时必须注意的问题。前面文章中已经讲过，加拿大的各项土地规划法律和法规多如牛毛，而且层层叠叠，互相牵制。对这方面的知识和流程，不但绝大多数购房者一无所知，就是多数地产经纪和地产律师也知之甚少，而验房师对此更是事不关己。这样就把风险隐患留给了每一位购房者，只是很多购房者比较幸运，碰巧没有碰到问题，而上面的那位购房的朋友却不幸踩到了地雷。

 具体情况是这样的，大多地区东边的一个小镇有一块看上去很大的房屋地产，几乎等于旁边邻居地皮的两倍，按一般的当地法规衡量应该可以实现分建。在该LOT上面有一间很老的独立屋，本身已经没有居住价值了，只有推倒分建才能有开发价值和投资利润。于是有位华人朋友经人介绍看上了这块地产，以可分建的心理预期和实际花费购买了此地，然后找笔者来帮忙申请分建。这处住房表面上看无甚异常，周围没有特殊的地理地貌和人工设施，但本着认真负责的职业精神，笔者在递交正式的分建申请前，还是到那里政府的各个部门详细了解了与该地产有关的所有法规和事项，结果令人惊讶地发现，该地产的门前道路属于洪水区（FLOOD PLAIN）的范围，因此当地环保局（CONSERVATION AUTHORITY）根据安省的规划法规，禁止洪水区范围的房产进行分建，以避免增加人身生命和物业财产受到洪水危害的风险。

 得到如此意外的消息后，笔者立即向政府规划部门要来了两份重要的资料，一是当地的洪水区域图，二是当地最新的洪水和排水研究报告，并据此对这一房产的周边地区做了大范围的勘察。

一般人很难相信这一房产是处于洪水区，因为它既不毗邻大湖，也不靠近主要河流和小溪，怎么会处于洪水区呢？但经过我仔细比对资料和现场勘察，终于发现了缘由所在。原来在该房产的门前道路的北边和南边各大约１００米处各有一条明渠，分别连接上游（北边）的一大片蓄洪池塘和下游的通向大湖的河网。就是这条排洪明渠，它在接近该房产的近１００米范围处突然进入到了地下，成为一条位于马路下方的暗渠，但暗渠管道的容量是有限的，是按２５年一遇洪水设计的，但安省各项防御洪水的规划指标是按１００年一遇洪水设定的，那么当洪水的规模超过２５年一遇的标准时，就会从暗渠的两端和马路的各个下水口中倒灌出来，淹没道路，侵入各家各户的门前区域，包括该LOT，从而形成洪水区。这就给当地环保局禁止分建提供了重要的理由。

 可如此复杂的规划和技术问题，一般的购房者与地产经纪又如何能全面了解呢？所以在此，笔者无意指责此前负责协助客户购买的买方经纪人，但那个卖家房主（当地白人）和卖房经纪人如果知道此事还守口如瓶，卖房经纪还大肆暗示其有分建的潜在价值，那这就是操守问题了。而如果买卖双方有人知道涉及洪水区，但不了解洪水区意味着什么，就应该先到政府部门详细核实。这里一个重要的经验提醒各位华人朋友，如果你想购买某处房产，一定要先争取和那个房主，以及里面的租户（如果有的话）分别交谈，了解情况，如果发现那个房主闪烁其辞，或者干脆拒绝透露任何信息，你就一定要十分小心，加拿大一般当地人不会轻易骗人，但他／她可以选择沉默，不把知道的事实告诉你。当时那个前房主就是对要购房的华人朋友选择完全的沉默，全让那位华人自己去看，他什么都不说。这就有些不正常了，可能该房产就隐藏着某种致命的缺陷或问题，买家又不是X光机，又还没找到专业人士协助，他怎么会发现这种暗藏在马路地下的排水问题呢？

 所以各位购房者在看上某处住房，即将要购买前最好象请验房师一样，请懂得政府规划法规的专业人士对该房产做详细的背景调查，看处不处于特殊的法规地段，看受不受特殊地理和设施的影响，看有没有遗留的法律问题（CASE），看将来的再开发时能否符合自己的规划预期。这里不是说一定要找毫无法律瑕疵的房产，而是即便有问题也要知在明处，不要吃暗亏，知道问题后要么可以压低价格到合理水平，如果无法压价就可以选择避而远之，而不会蒙受不必要的巨大损失。

象这样在购买前花费一点很小的代价就能避免以后成千上万、十几万甚至几十万的花费，牵扯很大的精力，并承受巨大的心理压力。

关于上面这个案子，笔者正在尽最大的努力与当地环保局和有关上诉机构进行交涉，目前能抗辩的焦点问题是：到底这个区域属于不属于典型的河流湖泊两岸那样的自然洪水泛滥区？还是应该属于市政设施容量不足而造成的内涝区域？争辩的具体内容如下：

１ － 该道路下面的排水管道到底属于特殊排洪性质，还是市政排水性质？
２ － 超过２５年标准的洪水泛滥到底是不是市政设施设计的问题？
３ － 洪水从有铁蔽覆盖的水口漫出（0.5米 到１米的水高）与从河流湖泊的明水里直接漫出是不是危害性有很大不同，是不是前者比后者要安全很多？
４ － 一间老旧的即将倒塌的老大独立屋，与两间按最新标准，最安全设计的小型新独立屋，哪种情况更安全？
这是笔者准备上诉，要求合理分建的几个主要理由，现在能争取到的利益是环保局已经原则同意该房屋可以重建和扩建到最大范围，而要想分建还必须继续抗辩和上诉，但这不是一般购房者的最佳选择。一般购房者的最佳选择还是笔者一直主张的，在房屋买卖中，在决定下OFFER之前，应该象请验房师和请律师一样，找专业人士做关于此房产的各项规划法规和法律政策的背景调查，而不要盲人骑瞎马。其实只要注意这个验房环节，分建和其他改建扩建的回报还是很高的。

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何安瑞－HENRY

２０１４年１１月3日