在本系列文章的第一篇（見下面）中筆者介紹過，加拿大的各種與土地規劃和房屋建設有關的法律、法規、政策和決定多如牛毛，這是與中國粗放型的管理有很大不同的。然而，對這方面的知識和流程，不但絕大多數購房者一無所知，就是多數地產經紀人和地產界律師也知之甚少，而驗房師對此更是事不關己。不但多數華人是如此，其他外來族群甚至很多當地人也是如此，大家都是＇如管窺豹＇、＇盲人摸象＇，或者說更象一個悶葫蘆，二手房的從業人員只能從外面通過葫蘆口向里張望，但不得其門而入，因此被長期忽視。只有實際參與申請和審批的土地規劃人員（PLANNER）才能全面的了解這些，但他們一般都是為大型土地開發項目服務的。這個環節在買房時被長期忽視，往往只驗房而不驗＇法＇，買房者就可能受到有意或無意的蒙蔽，導致將來有可能遭受巨大的損失，在居住條件方面、房屋價值方面和未來擴建方面就會與買房時的預期有很大落差。

筆者今年剛剛受邀解決了一起很複雜的，很尖銳的，因房屋建設而引發的鄰里糾紛。如果筆者按講故事的方法來介紹本來會很精彩，比如介紹我怎麼接到某位房主的緊急邀請，我又怎麼了解情況，怎麼分析案子，怎麼制訂方案，怎麼書寫英文的專業信函，怎麼到聽證會陳辭演說，最後我又怎麼在聽證會上取得勝利，這樣講故事雖然很好聽，但不容易揭開問題的實質，發展的脈絡，也不能很快給大家啟發，鑑於文章篇幅有限，我現在按事物發展的歷史過程，把整個案子簡單介紹給大家。

話說在GTA北面的某搶手地段，當年曾經有一塊面積較大（幾乎兩倍於法規規定LOT的面積）的獨立屋土地，該土地呈長三角形，該三角形的長軸軸線與街道形成幾乎平行的銳角，長軸很長而短軸較窄。很多年前最早的房主和設計者就根據這個特殊條件，沿三角形的長軸，設計建造了一棟朝向幾乎與街道平行的二層獨立屋，而不是直接面對街道。並在房屋的前面，即長三角形的頂尖小三角區，建造了一個很大的歐式的前庭花園，有草坪、樹叢和花壇，這樣的設計使房屋前庭的視線避開了近處的街道和對面的幾戶住家，而可向遠處無限延長，房屋視線穿過自家的花紅草綠的悠長花園，可以遙望遠處寧靜的街道，既幽雅、安靜，又保護隱私，很有歐陸庭院的風情，本來應該是很美觀，很有品位的設計。

但是後來有一任的西人房主看該土地比較大，他又很了解當地的市政規劃法規，以及如何申請突破法規，於是他在２００７年前後把該塊土地做了一分為二的分割申請，留下舊房所在的土地和它的後院，作為一個LOT（大致梯形），而把前面的花園部分分割出去作為另一個獨立的LOT（大致三角形），並申請在另一個獨立的LOT上推掉花園而蓋一處獨立屋。但問題是那個花園LOT一旦蓋了新房，就會把原來房屋的正面幾乎完全遮擋，其視線、光線、隱私、景觀、風水都會大受破壞，因此舊有房屋的居住環境和地產價值都必然大大下降。

可當年的那個西人房主非常的貪心和狡猾，他並沒有馬上在前面的花園和空地上蓋任何房屋，而是保持這塊綠地上的花壇、草坪和樹叢原封不動，而首先將後面那塊有房屋的梯形LOT以高價賣給了一家中國移民。這種環境和格局本來是很美觀和很有情調的，並給那位不了解底細的華人買家和他的經紀一個很大的錯覺，仿佛現有房屋的前面是一塊政府保留的市政綠地和街道景觀。如果按着市政ZONING的規定，那塊地本來是蓋不起新房的，因為那塊土地是很不規整的三角形，各種法律規定的房屋規劃參數很難被滿足，所以不可能被市政府的建築部門批准，因此他們就放心以比較高昂的價格購買了那棟舊有房屋。

但讓那個華人買家萬萬沒有想到的是，其實市政府的建築部門不是唯一可以審批蓋房的官方單位，或者說雖然最後下發建築許可（BUILDING PERMIT）的還是市政府的建築部門，但審批權限則不完全在他們手裡，市政府的調整委員會（COMMITTEE OF ADJUSTMENT）有權否決市政府的建築部門的決定（批誰或不批誰），而安省市政委員會（ONTARIO MUNICIPAL BOARD）則有權否決市政府的調整委員會的決定（批誰或不批誰），好比法庭判案一樣，上一級可以否決下一級的官方決定，這是西方民主體制的一種體現，但對於廣大華人來說卻比較陌生。其實每年有大批的建設申請在被市政府的建築部門依法否決後，又由開發商上訴到了市政府的調整委員會，其結果有勝有負，其中再次敗訴的，又有很多被上訴到了安省市政委員會。以筆者根據本人經歷做的不完全統計，在這些民告官、民告法的上訴案件中，民方－即開發商一方獲得有條件勝利（CONDITIONAL APPROVAL）的比例分別都在７０％以上。

所以那個西人前房主就是在房屋分割和新建的申請被建築部門否決後，又跑到調整委員會遞交了同樣的申請，並獲得了調整委員會的有條件特批，在其獲得的批文決定里，第一是批准了對原來房屋的土地做一分為二的分割，第二是批准了在新分出來的土地上建造新房，但條件是新建房屋的總建築面積不能超過２０００平尺，也不能超過兩層。當時該申請能比較輕易獲得通過是因為那塊土地相對獨立，對其他鄰居影響不大，而被分割成兩塊土地的房主又是一個人，他在自己房屋的前面再蓋一間新房，自己當然不會反自己對了。但後來買他舊房的人哪裡知道這些事情，當時買房時，那個新房還沒蓋呢，舊房前面還是與市政綠地幾乎融為一體的草地和樹叢。如果當時有專業人士協助購房者到當地政府的有關部門查詢一下，並詳細解讀分析，就不難發現問題，讓買主知道，就在老房屋的前面不遠處，馬上有人就可以蓋一間兩層新房了，那個舊有房屋馬上就要被新房阻擋，那麼還會有人出高價購買舊房嗎？當然不會了，就是房價打對摺也未必能賣得出去，因為誰願意住在黑漆漆的胡同小巷裡呢？

等那個西人前房主將舊房賣出後又過了一段時間，他依計將那塊前面花園的空地又賣給了另一家新來的華人移民，並把調整委員會關於批准蓋房的決定給那家賣主看了，證明可以蓋房，至於能蓋多大可以再商量。於是那家華人移民也就放心購買了。但等他們買了房後就發現，與周圍的其他房屋相比，２０００平尺的總建築面積其實太小了，加上其它法規規定的建築參數，如容積率、前後縱深、兩側縱深等，又結合三角形的複雜形狀，很難設計出一間既美觀又實用，與投資預期相符的舒適豪宅。這時他們從賣房者和設計者那裡得到的鼓勵是，既然當年２０００平尺的房子可以被委員會特批，那麼再蓋大一點應該也能被特批吧。於是就設計了一座４０００平尺的，面向街道而側對舊房的寬大豪宅，並向調整委員會再次遞交了特批申請。而這時，他們LOT後面的那個舊房LOT的房主才剛剛知道這裡的問題所在，就在他家前面幾乎緊貼鼻子的地方，馬上要有一座二層的４０００平尺豪宅拔地而起了，好象大山一樣就要壓在舊房屋的前面了。而且他們家前廳的窗戶是正對新房的側面的廚房和廁所的窗戶，其結果將是舊房裡一家人的生活很快就要暗無天日、臭氣熏天了；不但生活質量大受影響，而且將來休想順利賣房了，這對先買舊房的一家當然是很不公平的，但他們也沒有任何辦法，因為他們不了解政府申請審批的這套程序和規則，以及據理抗辯的技巧，而最為不利的是，政府的一個關鍵部門－城市規劃處（CITY PLANNING）已經向調整委員會遞交了一份審閱該４０００平尺新房設計方案的審閱報告，聲稱按該設計方案建造的房屋，將對其他臨近房屋沒有不利影響（NO NEGATIVE IMPACT），因此該部門對新申請的４０００平尺房屋沒有反對意見 （NO OBJECTIONS），這對於新房通過調整委員會的審批幾乎是決定性的。於是焦急恐慌的舊房房主在調整委員會即將宣判的幾天前找到了筆者，懇切地尋求筆者的幫助。

筆者在最快的時間裡，對整個案子做了全面而徹底的調查和分析，再以專業技術語，用書面和口頭兩種形式向政府的職能部門和調整委員會都做了詳細報告，並在調整委員會舉辦的聽證會上做了反對新房設計方案的激烈演講，要求調整委員會主持公道，保護舊房房主一家應得的利益。這裡曲折的細節和筆者為扭轉戰局所採用的戰術技巧以後再慢慢介紹。

（henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678).

經筆者的努力，最終的結果就是調整委員沒有批准新房的設計方案，而是要求新房建房者必須與毗鄰的舊房房主進行友好協商，對房屋進行重新設計，經過雙方同意後，再來調整委員重新申請。

在後來的協商中，筆者抓住機會，將原來批准通過的２０００平尺的房屋設計中不利於舊房一家的布局做了修改，拓寬了舊房被遮擋的視線、光線，保護了隱私、景觀，以及其他居住條件，也包括風水條件，並以此為基礎，允許新房房主在離舊房較遠的，對舊房影響較小的地方擴大原來的房屋布局，既維護了舊房一家的華人同胞的利益，又沒有過分打壓要蓋新房的華人家庭的利益，最後總算是讓兩家都能皆大歡喜，將來好能成為好鄰居，爭取到了雙贏。

但是，筆者並沒有完全沉浸在勝利的喜悅之中，而是很感慨，我既同情先前購買舊房的房主，也同情要蓋豪宅的毗連的新房主。其實這兩家房主都是很良善，很通情達理的華人同胞，作為未來的街坊鄰里，又是彼此同胞，卻不得不對峙於公堂之上，只是因為沒有人能幫助他們分別做詳細的關於該房產法律法規的背景調查，讓那個熟悉法規、玩弄法規的老房主給騙去了超額的，本不該付出的代價，然後他們希望儘量挽回損失而已。

在與兩家人坐談中一個深切感受就是：在房屋買賣中，雖然有驗房師和律師的行業，卻沒有驗＇法＇師這個行業，除非是比較大型的土地開發項目，否則，就沒有PLANNER（規劃師）的介入，使多數購房者無法全面調查與該土地有關的法律、法規、政策和決定，這樣的隱患其實存在於每一位購房者中間，只是很多人碰巧沒有碰到問題罷了，好比盲人騎着瞎馬走路（買房），沒有跌倒只是因為幸運，因為碰巧沒有碰到溝溝坎坎罷了。如果您有類似的問題和其他關於政策法規方面的疑問，歡迎直接與筆者聯繫.

（henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678)

HENRY

2014-Oct-12