在本系列文章的第一篇（见下面）中笔者介绍过，加拿大的各种与土地规划和房屋建设有关的法律、法规、政策和决定多如牛毛，这是与中国粗放型的管理有很大不同的。然而，对这方面的知识和流程，不但绝大多数购房者一无所知，就是多数地产经纪人和地产界律师也知之甚少，而验房师对此更是事不关己。不但多数华人是如此，其他外来族群甚至很多当地人也是如此，大家都是＇如管窥豹＇、＇盲人摸象＇，或者说更象一个闷葫芦，二手房的从业人员只能从外面通过葫芦口向里张望，但不得其门而入，因此被长期忽视。只有实际参与申请和审批的土地规划人员（PLANNER）才能全面的了解这些，但他们一般都是为大型土地开发项目服务的。这个环节在买房时被长期忽视，往往只验房而不验＇法＇，买房者就可能受到有意或无意的蒙蔽，导致将来有可能遭受巨大的损失，在居住条件方面、房屋价值方面和未来扩建方面就会与买房时的预期有很大落差。

笔者今年刚刚受邀解决了一起很复杂的，很尖锐的，因房屋建设而引发的邻里纠纷。如果笔者按讲故事的方法来介绍本来会很精彩，比如介绍我怎么接到某位房主的紧急邀请，我又怎么了解情况，怎么分析案子，怎么制订方案，怎么书写英文的专业信函，怎么到听证会陈辞演说，最后我又怎么在听证会上取得胜利，这样讲故事虽然很好听，但不容易揭开问题的实质，发展的脉络，也不能很快给大家启发，鉴于文章篇幅有限，我现在按事物发展的历史过程，把整个案子简单介绍给大家。

话说在GTA北面的某抢手地段，当年曾经有一块面积较大（几乎两倍于法规规定LOT的面积）的独立屋土地，该土地呈长三角形，该三角形的长轴轴线与街道形成几乎平行的锐角，长轴很长而短轴较窄。很多年前最早的房主和设计者就根据这个特殊条件，沿三角形的长轴，设计建造了一栋朝向几乎与街道平行的二层独立屋，而不是直接面对街道。并在房屋的前面，即长三角形的顶尖小三角区，建造了一个很大的欧式的前庭花园，有草坪、树丛和花坛，这样的设计使房屋前庭的视线避开了近处的街道和对面的几户住家，而可向远处无限延长，房屋视线穿过自家的花红草绿的悠长花园，可以遥望远处宁静的街道，既幽雅、安静，又保护隐私，很有欧陆庭院的风情，本来应该是很美观，很有品位的设计。

但是后来有一任的西人房主看该土地比较大，他又很了解当地的市政规划法规，以及如何申请突破法规，于是他在２００７年前后把该块土地做了一分为二的分割申请，留下旧房所在的土地和它的后院，作为一个LOT（大致梯形），而把前面的花园部分分割出去作为另一个独立的LOT（大致三角形），并申请在另一个独立的LOT上推掉花园而盖一处独立屋。但问题是那个花园LOT一旦盖了新房，就会把原来房屋的正面几乎完全遮挡，其视线、光线、隐私、景观、风水都会大受破坏，因此旧有房屋的居住环境和地产价值都必然大大下降。

可当年的那个西人房主非常的贪心和狡猾，他并没有马上在前面的花园和空地上盖任何房屋，而是保持这块绿地上的花坛、草坪和树丛原封不动，而首先将后面那块有房屋的梯形LOT以高价卖给了一家中国移民。这种环境和格局本来是很美观和很有情调的，并给那位不了解底细的华人买家和他的经纪一个很大的错觉，仿佛现有房屋的前面是一块政府保留的市政绿地和街道景观。如果按着市政ZONING的规定，那块地本来是盖不起新房的，因为那块土地是很不规整的三角形，各种法律规定的房屋规划参数很难被满足，所以不可能被市政府的建筑部门批准，因此他们就放心以比较高昂的价格购买了那栋旧有房屋。

但让那个华人买家万万没有想到的是，其实市政府的建筑部门不是唯一可以审批盖房的官方单位，或者说虽然最后下发建筑许可（BUILDING PERMIT）的还是市政府的建筑部门，但审批权限则不完全在他们手里，市政府的调整委员会（COMMITTEE OF ADJUSTMENT）有权否决市政府的建筑部门的决定（批谁或不批谁），而安省市政委员会（ONTARIO MUNICIPAL BOARD）则有权否决市政府的调整委员会的决定（批谁或不批谁），好比法庭判案一样，上一级可以否决下一级的官方决定，这是西方民主体制的一种体现，但对于广大华人来说却比较陌生。其实每年有大批的建设申请在被市政府的建筑部门依法否决后，又由开发商上诉到了市政府的调整委员会，其结果有胜有负，其中再次败诉的，又有很多被上诉到了安省市政委员会。以笔者根据本人经历做的不完全统计，在这些民告官、民告法的上诉案件中，民方－即开发商一方获得有条件胜利（CONDITIONAL APPROVAL）的比例分别都在７０％以上。

所以那个西人前房主就是在房屋分割和新建的申请被建筑部门否决后，又跑到调整委员会递交了同样的申请，并获得了调整委员会的有条件特批，在其获得的批文决定里，第一是批准了对原来房屋的土地做一分为二的分割，第二是批准了在新分出来的土地上建造新房，但条件是新建房屋的总建筑面积不能超过２０００平尺，也不能超过两层。当时该申请能比较轻易获得通过是因为那块土地相对独立，对其他邻居影响不大，而被分割成两块土地的房主又是一个人，他在自己房屋的前面再盖一间新房，自己当然不会反自己对了。但后来买他旧房的人哪里知道这些事情，当时买房时，那个新房还没盖呢，旧房前面还是与市政绿地几乎融为一体的草地和树丛。如果当时有专业人士协助购房者到当地政府的有关部门查询一下，并详细解读分析，就不难发现问题，让买主知道，就在老房屋的前面不远处，马上有人就可以盖一间两层新房了，那个旧有房屋马上就要被新房阻挡，那么还会有人出高价购买旧房吗？当然不会了，就是房价打对折也未必能卖得出去，因为谁愿意住在黑漆漆的胡同小巷里呢？

等那个西人前房主将旧房卖出后又过了一段时间，他依计将那块前面花园的空地又卖给了另一家新来的华人移民，并把调整委员会关于批准盖房的决定给那家卖主看了，证明可以盖房，至于能盖多大可以再商量。于是那家华人移民也就放心购买了。但等他们买了房后就发现，与周围的其他房屋相比，２０００平尺的总建筑面积其实太小了，加上其它法规规定的建筑参数，如容积率、前后纵深、两侧纵深等，又结合三角形的复杂形状，很难设计出一间既美观又实用，与投资预期相符的舒适豪宅。这时他们从卖房者和设计者那里得到的鼓励是，既然当年２０００平尺的房子可以被委员会特批，那么再盖大一点应该也能被特批吧。于是就设计了一座４０００平尺的，面向街道而侧对旧房的宽大豪宅，并向调整委员会再次递交了特批申请。而这时，他们LOT后面的那个旧房LOT的房主才刚刚知道这里的问题所在，就在他家前面几乎紧贴鼻子的地方，马上要有一座二层的４０００平尺豪宅拔地而起了，好象大山一样就要压在旧房屋的前面了。而且他们家前厅的窗户是正对新房的侧面的厨房和厕所的窗户，其结果将是旧房里一家人的生活很快就要暗无天日、臭气熏天了；不但生活质量大受影响，而且将来休想顺利卖房了，这对先买旧房的一家当然是很不公平的，但他们也没有任何办法，因为他们不了解政府申请审批的这套程序和规则，以及据理抗辩的技巧，而最为不利的是，政府的一个关键部门－城市规划处（CITY PLANNING）已经向调整委员会递交了一份审阅该４０００平尺新房设计方案的审阅报告，声称按该设计方案建造的房屋，将对其他临近房屋没有不利影响（NO NEGATIVE IMPACT），因此该部门对新申请的４０００平尺房屋没有反对意见 （NO OBJECTIONS），这对于新房通过调整委员会的审批几乎是决定性的。于是焦急恐慌的旧房房主在调整委员会即将宣判的几天前找到了笔者，恳切地寻求笔者的帮助。

笔者在最快的时间里，对整个案子做了全面而彻底的调查和分析，再以专业技术语，用书面和口头两种形式向政府的职能部门和调整委员会都做了详细报告，并在调整委员会举办的听证会上做了反对新房设计方案的激烈演讲，要求调整委员会主持公道，保护旧房房主一家应得的利益。这里曲折的细节和笔者为扭转战局所采用的战术技巧以后再慢慢介绍。

（henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678).

经笔者的努力，最终的结果就是调整委员没有批准新房的设计方案，而是要求新房建房者必须与毗邻的旧房房主进行友好协商，对房屋进行重新设计，经过双方同意后，再来调整委员重新申请。

在后来的协商中，笔者抓住机会，将原来批准通过的２０００平尺的房屋设计中不利于旧房一家的布局做了修改，拓宽了旧房被遮挡的视线、光线，保护了隐私、景观，以及其他居住条件，也包括风水条件，并以此为基础，允许新房房主在离旧房较远的，对旧房影响较小的地方扩大原来的房屋布局，既维护了旧房一家的华人同胞的利益，又没有过分打压要盖新房的华人家庭的利益，最后总算是让两家都能皆大欢喜，将来好能成为好邻居，争取到了双赢。

但是，笔者并没有完全沉浸在胜利的喜悦之中，而是很感慨，我既同情先前购买旧房的房主，也同情要盖豪宅的毗连的新房主。其实这两家房主都是很良善，很通情达理的华人同胞，作为未来的街坊邻里，又是彼此同胞，却不得不对峙于公堂之上，只是因为没有人能帮助他们分别做详细的关于该房产法律法规的背景调查，让那个熟悉法规、玩弄法规的老房主给骗去了超额的，本不该付出的代价，然后他们希望尽量挽回损失而已。

在与两家人坐谈中一个深切感受就是：在房屋买卖中，虽然有验房师和律师的行业，却没有验＇法＇师这个行业，除非是比较大型的土地开发项目，否则，就没有PLANNER（规划师）的介入，使多数购房者无法全面调查与该土地有关的法律、法规、政策和决定，这样的隐患其实存在于每一位购房者中间，只是很多人碰巧没有碰到问题罢了，好比盲人骑着瞎马走路（买房），没有跌倒只是因为幸运，因为碰巧没有碰到沟沟坎坎罢了。如果您有类似的问题和其他关于政策法规方面的疑问，欢迎直接与笔者联系.

（henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678)

HENRY

2014-Oct-12