如果想要在周围房屋建设中与开发商对抗，以保护自家的隐私、安全、景观和房产价值不受负面影响，就要首先了解那个地产开发项目属于什么性质的申请？如果是规规矩矩按现有市政法规申请的项目，就很难挑战它了，但这样的开发建设项目很少存在，因为没有任何开发利润和价值可言，开发商除去购买现有地皮和现有旧房的成本，减去申请、设计和建房的成本，那么无论是推倒旧房盖新房，还是扩建原有住房都是没有任何利润的，必然是负利润，会亏很多钱。所以多数开发商搞的建设项目都要突破现有法规，搞破例申请，以谋求利益最大化。根据安省的规划法案（ONTARIO PLANNING ACT），安省各城市的修法破例申请按规模和性质不同分为三大类：１ － 法规轻微变化申请（MINOR VARIANCE APPLICATION）２ － 区划法规修改申请（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION，简称REZONING）３－官方规划修改申请（OFFICIAL PLAN AMENDMENT APPLICATION）

对于法规轻微变化的申请（MINOR VARIANCE APPLICATION），申请人要向当地城市的调整委员会（COMMITTEE OF ADJUSTMENT）提交申请，并由调整委员会组织各个部门和各个利益相关单位（包括居民）提交各种意见，最后由调整委员会聘请的几位独立专家根据各方意见作出独立裁决，看是支持还是否决该项申请。关于MINOR VARIANCE APPLICATION的信息和故事笔者以前的文章有所介绍，因为与本文无关，这里就不多说了。同样，官方规划修改申请（OFFICIAL PLAN AMENDMENT APPLICATION）也与本文无关，也就不多讲了，以节省篇幅。

而那个制造＇路冲＇的地产开发项目，按规划法规要求，向当地政府递交的是区划法规修改申请（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION，简称REZONING）。因为该市的区划法规（ZONING BY－LAW）明确规定那个地带（ZONE）只能盖低密度的独立屋，不能盖较高密度的半独立屋。但对于盖独立屋的方案，大型开发商是没有任何兴趣的，因为那片地皮上面原来只有两个独立屋的大LOT，就是每个都一分为三也最多盖６个独立屋，还不够塞开发商牙缝的。所以他们就干脆用一条新道路把该地皮从中间分开，纵深两侧都设计成半独立屋，一共设计了９对１８间半独立屋。这样对现有区划法规的大幅修改就必须走REZONING的申请程序了。按照规划法规的规定，REZONING的审批权在当地市政议会，由多名议员投票决定，但议员们也不是凭空拍脑袋决定，而是参照市政府的各个部门提交的意见报告，结合听取其他相关单位（市府以外）和当地居民的意见。

但多数当地居民不懂规划法规，提不出什么实质性的反对意见和反对理由，只能乱抱怨、乱嚷嚷，更无法落实在纸面上，不懂怎么写有实际内容的技术性的请愿书，那么开发商是不害怕的，拿他们常说的话讲，哪里的项目没人反对？哪里的项目没有噪音呢？而暗中支持开发商的某些政府人士和本地议员也不怕口头的，无技术内容的居民抱怨，因为不是白纸黑字，谁都无法被追究责任，就很容易能让开发项目蒙混过关。所以提意见不能言之无物，不能胡说乱讲，也不能一味地大喊大叫，更不能上来就只拿老外搞不懂的＇路冲＇说事。必须要讲出政府人员和市议员听得懂的＇道理＇出来，而这些道理归纳起来可以分为三大类：

第一类：依据规划原理分析，说明这个破例申请如何违反了规划原理的合理性（PLANNING RATIONAL）

第二类：这个破例申请如何损害了当地的公众利益

第三类：这个破例申请如何损害了本人和本房产的具体利益

关于第一类道理的抗诉看似概念模糊，其实很具体，就是这类开发申请按照政府要求必须提交一份叫做'规划合理性'的报告（PLANNING RATIONAL REPORT）。而所有这些资料都是对公众开放的，任何人都可以索取还仔细研读，然后逐条逐条地进行反驳。

比如那家开发商在他们提交的规划合理性报告中解释说，他们的方案虽然违反了区划法规，但没有破坏更大范围的官方规划对该街区环境（NEIBOURHOOD，比一个ZONE要范围大得多）的定义类型和建筑特色。那么笔者就在给市政府和当地议员的信件中立即反驳，说我们这里的街区(NEIBOURHOOD)根本没有半独立屋的类型，没有这种密度高出两、三倍的房屋群落，也很少有单车库的房屋，此事如果破例，必然建立一个很不好的先例，然后其他开发商必然纷纷效仿，极大改变当地街道的房屋密度、类型、景观和停车设施，那么怎么能说对我们的NEIBOURHOOD的现有特色没有影响呢？相反，这是有很大影响的。那么对原来奔着这种特色（大LOT、独立屋、幽静、美景、双车库）而购买当地房产的众人来说不就是上当受骗了吗？你们开发商的新房屋借助我们当地的优势特色而升值了，可我们的房产不就受连累而贬值了吗？这公平吗？

后面，开发商的报告又解释说，他们的方案虽然违反了区划法规，但没有破坏现有的街区景观。那么我就在我的信件中立即反驳，说我们这里本来门前是幽静的街道的中段（MID－BLOCK），一开窗户看到的是对面房前美丽的花园，看到的是市政草坪，看到的是幽静的人行道和美丽的小树与侧柏，但以后这些景观都将不复存在了，取而代之的是难看的T字路口和乌黑的柏油路面，这怎么能说是没有破坏现有的街区景观呢？这不但影响现有的美丽的景观，而且事必影响我们未来的房价。

在我的请愿信中这样逐一逐条反驳后，再到后面，我才把最关键的＇路冲＇问题摆到桌面上，但不是用＇路冲＇这一类西人听不懂的术语，而是按西方人能理解的原理，分解成几个问题来解释＇路冲＇概念对我们的不利影响。

第一，新的T字路口会在车辆的各种刹车、起步和转向中制造出９类新的交通冲突，如追尾、侧撞、变道。而现有的街道（MID－BLOCK）几乎没有交通冲突，说明开发商的道路方案将严重影响我们周围的交通安全，特别是从新道路失控冲出的车辆，会直冲我们的房屋，太危险了，所以不但影响安全，而且事必影响未来的房价。

第二，车流是如此，洪水流也是如此，在特大洪水时，我们房屋被洪水冲击的概率也大大增加，不但影响洪水安全，而且事必影响未来的房价。

第三，从新道路开出的车辆的头灯都可以直照我们的房内，司机和乘客都可以直视我们的房内，刹车和起步的噪音都可以惊扰屋里的居民，而从我们房屋开出的车辆都要受到新路口各种车辆的干扰。所以不但影响隐私，带来生活不便，更事必影响未来的房价。

第四，任何对购买我们房屋感兴趣的潜在买家如果站在我们的房前都能直接看到对面新道路里成片的崭新半独立屋，而崭新半独立屋的价钱便宜很多，我们必然失去买家。

第五，在距离那个新路口４０米的地方本来就有一个现有的全停路口，再多加一个新路口实在不符合交通规划的基本原理。

第六，到最后，笔者还是直接提到了关于＇路冲＇的问题，就说在某些国家的规划原理和建筑文化中，位于T字路口顶端的房屋是位置最不好的房屋，这样的开发使我们的房屋从好位置一下变成了不好的位置，所有从那个国家（亚洲国家）来的移民就都不会购买该房屋了，那么房价跳水就是不可避免的了。

根据上面的观点以及其他问题，我向市政府和当地议员分别递交了两封不同类型的请愿信，共４封信。一类（市府和议员各一封）是代表当地居民利益所写的，并搜集了四十几户当地居民的签名。而另一类（也是市府和议员各一封），是代表受路冲影响的两户居民的。性质不同，具体内容也不太相同。

后面，笔者亲自出席了在当地市政厅举办的关于该项目各种意见的公开听证会，并做了简单扼要的激烈演讲，当着市长和十几位议员的面，对该项目的负面影响据理抨击，请求市议会在最后的投票中否决该申请。我发言的最后总结到：

＂我们当地居民不反对你们开发商赚钱，但前提是不应该让我们当地居民赔了大钱，还深受各种负面影响，这太不公平了。有这个道理，走到哪里我都不怕，开发商要打到市府市议会，我就奉陪你到市府市议会；开发商要上诉到安省市政法庭（ONTARIO MUNICIPAL BOARD），我就奉陪你到安省市政法庭，一定和你们战斗到底，因为我们没有其他选择！＂

此语一出，四座皆惊，群众席上爆发出一阵掌声，同时，在主席台就座的有的议员也在微微点头，说明理解了我说的道理。等听证会结束后，很多来旁听的西人居民都对我说：WELL DONE（干得漂亮），THANK YOU。同时，开发商方面则完全乱了方寸，后来的发言几乎语无伦次，张口结舌了，他们完全没想到会半路杀出我这个中国来的程咬金，以子之矛攻子之盾，从技术上找出了他们那么多的漏洞。而连那个其实是暗中支持开发商的本区议员，也不得不主动和我交流，宣称该方案必须修改，必须再次征求当地居民的意见，因为我已经把各种道理都讲明白了，白纸黑字，他不可能替开发商来胡搅，否则就是＇自绝于人民＇，将来再投票选议员他就危险了。于是听证会宣布修会，要求开发商必须修改方案后再来讨论，这样一拖就是半年过去了。

在这半年的时间里，开始了我和那家开发商的直接对垒和针锋相对的三次激烈的直接谈判，直到我为客户朋友争取到满意的结果为止。

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祝大家在２０１５年事业发达，万事如意

何安瑞／HENRY

２０１5年1月２日