恰在宽松量化之前买房，加息缩表之前卖房

金融街地产 BROKER 李 郡

买房投资，最佳时机是央行实行量化宽松（QE）之前买，利率上升、缩表之前卖。要理解这点，先要明白央行利率和房价的关系。

在成熟市场经济中，央行利率是调控经济的关键工具。利率上升时，加元升值，房价通常下跌；利率下降时，加元贬值，房价往往上涨。量化宽松是央行通过买资产向市场注入资金，资产变少，资金变多，推动房价上涨。缩表则是相反操作，卖出资产回收资金，资产变多，资金变少，房价承压下跌。

经济周期本质是货币政策从宽松到紧缩的循环。每一轮利率周期都会深刻影响房地产市场的供求、房价以及财富分配。

利率变化影响房屋供需

利率周期影响多伦多房市供需格局。自2008年金融危机后，全球利率普遍下降，甚至出现负利率，导致银行贷款成本低廉，很多家庭购置多套房产。利率一旦上升，贷款成本提高，购房需求下降，不少人选择卖房。加息还会导致加元升值，增加海外买家的购房成本，降低他们的需求。反之，降息会激发海外投资者兴趣。因此，央行利率周期也是多伦多房屋市场的供需周期。

利率变化影响房价走势

利率变化同时决定房价周期。利率下降加量化宽松，房价走高；利率上升加缩表，房价走低。投资者必须关注两个关键“拐点”：

      1.   利率由升转降时，此刻房价处低位，是最佳买入时机。

      2.   利率由降转升时，此刻房价高位，是最佳卖出时机。

精准把握这两个拐点，决定投资成败。若买房时正好赶上高点，未来随着利率上升，房价可能跌30%以上，杠杆投资者极易陷入负资产。

本轮周期特点及风险

本轮利率周期极不寻常，降息和量化宽松长达近15年，导致债务积累过高，房地产库存过剩，部分城市出现“鬼城”。过度投机房产推高房价，挤压实体经济，造成贫富分化和社会矛盾。美联储目前坚定快速加息缩表，目的是抑制通胀和房市泡沫，其中也关注中国房市风险。

为什么不能长期低利率

长期低利率不可持续。今年正值美国中期选举年，民主党必须通过抑制通胀赢得选民支持。加息是最有效手段。高通胀让许多北美家庭难以维持基本生活，利率必然上升。

总结

全球经济进入利率上升周期，是卖出房产实现收益的好时机。逆势继续加杠杆投资风险极大。每次利率周期都是财富大洗牌，选错时机会带来巨大损失，尤其在中美金融博弈背景下更需谨慎。

建议新移民家庭缩减杠杆，避免过度投资物业，保护家庭财富安全。