德國人果真比其他民族聰明

photo of Kana Tsuigihara

今天在网上看了一則新聞報導, 標題是 [中国有钱人为何不敢到德国炒房], 以下是該文的部份內容:

****BWCHINESE中文网专栏作家、每经智库专家蔡慎坤认为德国政府并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设是德国楼市稳定的最重要原因。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。 德国房地产调控的核心思想是反对住宅空置，反对把住宅作为投资炒作的对象。为此，国家从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施。这些措施以我们今天的眼光来看，甚至过分严厉，然而效果却十分显著。供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素。蔡慎坤认为在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。 目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡镇地区和中小城市，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。

如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%，这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间，使任何投机房地产的人几乎无利可图，不得不放弃在德国炒房。德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。 ****

回顧香港的[佔領中環邉�], 其中一個重要的原因, 就是從港英政府沿用至今的高地價, 和高房價政策造成的人心不滿, 年青人看不見將來, 買房居住固然是絕對無望, 就業也很困難, 由工作而得的微少收入, 連日常生活開銷都僅僅夠, 想要存夠首期買房等於買彩票中頭獎那樣難. 年青人不上街抗爭又有什麼渠道去渲洩不滿和無助.

香港有今天的局面, 港英政府和特區政府的高房價政策是罪魁禍首外, 地產惡霸的巧取豪奪也是幫兇, 香港市民當年反對首任特首董建華的八萬五房屋政策, 以致董特首在意興闌珊下因腳痛下台, 香港市民的自私無知也是罪該萬死的.

其實英美加的政府, 可以讓房價隨意上升, 造成國民置業難的情況, 和政客們期望從高房價中增加稅收外, 容許外國炒家來投機買賣房地產也是無知和短視的, 將來必定無法應付因高房價而帶來的社會動盪.

說德國人聰明, 除了政府有遠見的房屋政策外, 德國政要對世界局勢的評估也是有真知卓見, 當歐盟各國因制裁俄羅斯而沾沾自喜的時候, 德國的副總理加布里爾卻提出” 衰弱的俄羅斯很危險”, 真是眾人皆醉他獨醒. 當東德和西德和平統一後的二十年, 中台和南北韓的統一還是遙遙無期. 你能夠不承認德國人比其他民族聰明嗎.

千代一中

寫於 2015 年 1 月 13 日

注: 以上原創文章, 衹屬博主個人意見, 所述人物, 故事與觀點, 未經科學孝証, 如欲轉載, 請注明出處.