漫谈2022年疫情与房市

金融街地产 Broker 李郡

2022年疫情延续期间，许多人疑惑：失业者增多、企业艰难维系，为何房市仍在上涨？我长期观察，认为以下几个因素支撑了疫情下房市的“逆势繁荣”。

一、政府是房市最大受益者

近几十年来，房地产已成为各国政府财政的重要支柱。城市扩张、高楼林立、基础设施完善，背后都依赖房产投资带动的税收增长。因此，政府不会轻易打压房市，出台的“限购限贷”等措施，多是“打而不痛、压而不低”。

即便房价过高引发舆论批评，政府也倾向于“稳”字当头。尤其在疫情冲击实体经济的大背景下，房地产是为数不多仍有拉动效应的产业，政府更不可能主动刺破泡沫。

二、金融体系与房价紧密相连

现代金融体系的核心是信用。保护银行、保险公司和社会信用体系的前提，是确保房屋资产稳定。一旦大面积房价下跌，业主断供，银行坏账激增，将直接动摇国家金融根基。

因此，各国在应对危机时，往往首选“保房东”，通过宽松货币政策维稳房市，而牺牲的是“无房阶层”。长此以往，房屋投资的风险被政府“托底”，资产泡沫越吹越大。

三、房产收益远超劳动收入

自2008年金融危机以来，多伦多独立屋年均涨幅达10%，平均每小时增值40加元，远超普通打工者时薪。这种现象不仅在加拿大，世界一线城市普遍存在。

结果是：靠劳动积累财富变得越来越困难，而房产成为资产快速放大的工具，加剧贫富分化，扭曲社会价值导向——年轻人不再追求技术与职业，而是渴望“上车炒房”。

四、“房住不炒”实为软着陆策略

当局口头上强调“房住不炒”，实质是希望通过通胀逐步稀释房价，实现软着陆。换言之，不让房价暴跌，也不鼓励继续疯涨。

真正的政策目标是通过时间换空间，让房价随货币贬值慢慢“合理化”，避免金融系统动荡和民众财富缩水。毕竟，过去20年，约80%的家庭财富集中在房产上，一旦房价大跌，后果不堪设想。

五、全球房产泡沫持续堆积

全球主要城市房价仍在上涨，尤其是移民大都市如多伦多、悉尼、温哥华。原因之一是，这些城市被视为全球避险资产池，中东、亚洲、南美等国家的中产和富人纷纷通过移民、留学转移资产。

但与此同时，许多中小城市房价已现疲态，甚至倒退至20年前水平。这种“结构性泡沫”说明，房地产的繁荣已不是基于基本面，而是对未来货币贬值与避险情绪的预期。

六、疫情是泡沫的“照妖镜”

有人说，病毒是人类谎言与泡沫的克星。疫情打破了人造秩序的幻象，使过去隐藏的风险暴露在阳光下。这三年来，全球负债高企、杠杆普遍，国家、企业与家庭都在透支未来。

过去，“高负债=高回报”；但未来，“高负债=高风险”。疫情或许只是一个导火索，真正的调整尚未开始。

七、城市化的双刃剑效应

房地产的长期繁荣，也推动了城市化进程。大量农村人口通过买房、租房进入现代城市，改变命运，融入现代社会。这是房地产推动社会文明的一面。

但城市集中化也带来了资源挤压、阶层固化和青年买房难。房产从“居住权”异化为“投资品”，反而剥夺了大量年轻人进入城市的机会。

结语：别错把日落当日出

当前房市仍显坚挺，但其基础日益脆弱。房地产市场周期通常滞后于经济周期——经济下行未必立刻反映在房价上。市场的狂欢背后，或许正是风险积聚的过程。