原帖2023年05月23日发表于 [股市财经] 

N年前我在某化工公司项目组工作。有一天，项目组新招了一名合同工机械工程师，他叫Dan, 上海人，约五十岁。在该公司，合同工是二等公民，合同一年，每年底决定第二年是否续签。大多数合同工工作上主动积极，拼命表现，希望能转成正式工。但Dan 很低调，做事从来不主动，开会很少发言。去他办公室找他时，总见他在看手机。讨论技术方案时，问一句答一句。老板同事们觉得Dan工作不努力，我担心Dan的工作不能长久，他这年纪再找工作不容易。有次私聊时，我试探他是否担心下年合同续签。结果发现我的担心是多余的。Dan 的资产超过千万美元，每月工资外收入五万以上，他不差薪水那点钱。他说曾呆在家里一年多，太太成天使唤他打杂，还不如出门做工清净。一个薪水不高的机械工程师，如何能够积攒千万资产？他是如何做到的？带着这些疑问，我对Dan做了N次访谈。访谈记录较长，准备分几次贴出。对投资感兴趣的读者或许从中得到一点启发。

笔者：你从什么时候开始有理财意识？

Dan: 从小就有，因为家庭影响。解放前我爷爷在上海开机械厂，四八年准备搬到香港，没有成功。解放后工厂被没收，他从工厂老板变成工厂仓库保管员直至退休。八十年代末我到美国留学，毕业后在旧金山找到第一份工作。父亲说：＂单靠省吃俭用是不能致富的，要致富必须学会理财＂。从拿到第一月工资开始，就开始省钱买出租房。三年后，买了第一套出租房，从此走上投资积累财富的道路。

笔者：中国留学生工作后都是省钱买房，但大多数并没有因此走上致富道路。你的做法与别的留学生有什么区别？

Dan: 大多数留学生买的第一套房是自住房，我买第一套房是出租屋。套用马克思的话说，他们买的是生活资料，我买的是生产资料，能够产生剩余价值。购买出租房所用评价指标与自住房大不一样。主要指标是出租收益，每月净利润。我那时是单身, 买房后立即将各房间分租出去，自住车库，房租支付月供及房产税后略有盈余，将自己的居住成本降为零。与买房前相比，买房后每月可多积余数百美元。

笔者：你从零资产开始到积攒一千万资产，花了多少年？

Dan: 从1992年找到第一份工作到2013年，花了二十二年。

笔者：在一千万资产中，你的工资占多少？

Dan: 1992年第一份工作年薪是三万一千美元。2013年，我的工资收入约十三万美元。二十二年总计工资税前收入约一百五十万美元。若没有投资收入，靠省吃俭用很难积下一百万。换句话说，我的财富中百分之九十以上是投资收入。

笔者：能不能讲一下挣一千万的过程？

Dan: 概括来说，经历了三个阶段。第一阶段是积累本钱，第二阶段是购买多套出租房，第三阶段是投资股市。工作三年后贷款买了第一套出租房，工作第五年买了第二套房，并开始在股市试水。

笔者：我认识一些人专门炒房，另一些人专门炒股。房叔与股民互相轻视。像你这样的房叔兼股民者不多见。炒房者认为房子比较靠谱，因为实物在那里，房子市场价不会像股票大涨大跌。你觉得房市与股市，哪个更靠谱？你为什么先炒房后炒股？

Dan: 每一种资产都有独特的优缺点，有没有投资价值，要看具体情况。对于投资者来说，房市与股市难度系数有很大差别。房市是个区域性市场，投资房市需要的信息量比较小，不象股市水深似海。留学生对美国社会了解甚少，以投资房产起步，成功率比较高。买房过程中，你可从中介那里得到帮助，而投资股市你基本上是单打独拼，黑暗中摸索。九十年代初湾区住房是优质资产，性价比很高。另外买房有leverage, 你put 20% down, 从银行借80%，你有四倍的leverage。若投资对路，leverage 会帮助你加速完成资本原始积累。但房屋出租是一个part time job, 要花相当的精力管理房子。有些人不喜欢与租客打交道，不懂房子的维护修理，有些工程师两三年就要搬迁到外州，这样的人也许不宜投资房产。

笔者：什么样的房产是优质资产？当时你如何知道湾区房子是优质资产？

Dan: 评价房产有三个指标：当地经济，房价水平，土地供给。九十年代初期，互联网开始发展，湾区经济繁荣，工作机会很多，人口增长很快。第二是房价水平。当时房价收入比及售租比都在合理水平，1995年房价收入比为五到六倍。第三是建房土地很少。湾区有沿海山脉，适于建房土地本来就少，加上zoning, 公园及生态保留地占了大片土地。由于缺少建房土地，湾区住房紧张情况数年内不会改变。

笔者：你这三个指标很有意思，能不能举几例说明什么情况下不宜投资房产？

Dan: 底特律因经济差影响房产投资价值。1980年以来由于汽车工业衰退，底特律主城区人口从一百万降到2000年的五十万。经济差造成人口大量外迁，住房绝对过剩。大量住屋被废弃，你花一美元可买一栋独立屋。这样的房产市场没有投资价值。

笔者：有没有高房价影响房地产投资价值的例子？

Dan: 高房价就是常说的房产泡沫。大家熟知的 1990年日本东京房产是个范例。当时东京一套房售价是居民收入的25倍。为鼓励买房，日本银行推出了一百年三代贷款。在1990年购买了日本东京房产的投资客，二十多年后仍然没有回本。

笔者：当时东京售价收入比才25倍，现在深圳已经是50倍，是不是泡沫更大？为什么深圳房价还在上涨（访谈是疫前做的）？

Dan: 若按售价收入比及租售比，深圳房产泡沫确实比1990年日本更大。但使用这些指标评价资产的前提是低通胀，或者说该国政府没有权力乱印钱。中国资本市场与日美欧有很大差别，政府可以让纸币大幅贬值。有国内朋友说他知道深圳售价收入比及售租比都非常高，但富人的资金没有其他出路，放在银行里会贬值。为了抵抗通货膨胀，他们会继续投资房产。对于有办法在海外投资的国内富豪，应该卖掉深圳房产，在海外不难找到更好的投资机会。

笔者：若土地供给充足，房产投资价值会不会降低？

Dan: 当然会，比如说休斯敦。你看那里经济繁荣，房价也不贵，但投资价值远不如湾区。因为大休斯敦地区没有zoning, 周边有无限的土地可以建房。房价高了，开发商就会大量建房。大量新房上市，自然压低房价。另外休斯敦房产税率很高，出租房收益比较低。

笔者：九十年代你的房产投资很成功，后来为什么投资股市？

Dan: 投资是个capital allocation 的问题，讲究比较效益。如果另一项投资回报率显著高于房产，那你应该卖掉房产，将资金投到回报率更高的项目上。九十年代湾区房价逐年上涨，到了九十年代末房价泡沫开始出现。那时在湾区很难再找到投资回报率满意的房子。既然无房可买，就必须寻找其他投资机会。这些机会是包括股票，债券，土地。

笔者：你有没有购买过土地？

Dan: 没有。曾花了一年多的时间研究购买土地，发现土地投资回报率很低，市场流动性差。后来决定在股票与债券上寻找机会。

笔者：谢谢你分享投资房产的经验。下面是不是谈谈你是如何投资股票的。

Dan: 股市水很深，一时半会讲不清，是不是下次再聊？

笔者：好的，下次专谈炒股。