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		做个贷款明白人	2010-10-08 23:13:20


	做个贷款明白人大家都有贷款，重新贷款的经历。到结算公司（Title Company）签字的时候，只是走马观花地被解释了一遍。回来虽有三天反悔期，其实很多人回家并没有心思再仔细看一遍。笔者就是其中一员。这次赶上了衰退不是，咱得计较计较。不看不知道，一看有门道。虽说是 no point， no fee，暗中流失的血汗钱还是不少的。所谓的no point， no fee，实际上是贷款经纪人用自己的佣金来帮你付这些费用。所以要把费用和自己借的钱分开。贷款文件中列出要付给老贷款银行的金额，除了你的欠款外，其中常常包括结束贷款的费用。因为银行总是要收费的，最后一次当然也不例外，一般在五十刀左右。贷款经纪人难免会疏忽，如果你指出来，通常他们是会遵守 no fee 的允诺的。把这些费用退还给你。数额大一点的要算新旧贷款的重叠利息，比较隐蔽不容易注意到。重新贷款涉及到新旧银行，贷款经纪，房屋估值公司，等几个方面。要说结算公司的任务，就是要把所有各方应收应付款项及利息同时清算，一次交割。而实际上总是借贷新款在前，偿还旧款在后。其中重叠的时间就要同时付两边的利息。根据具体贷款额和利率，每天要多付几十上百。遇到周末总数是相当可观的。不幸的是经常会“碰巧”赶上周末。这些钱最后落在谁的口袋里咱不知道，从咱口袋里流出去是毫无疑问的。更加隐蔽的是每月还款额，其中利息和本金的比例，总共要还多少个月。出点小差错是很容易的。为此笔者写过一个程序，细致到每一次付款的利息本金，精确到分。有一次还真算出毛病来。每个月的供款总额不错，可是按照文件中的利息本金比例，十五年贷款却要还款 182 次才能还清，多还两个月。经纪人的解释更让人大长见识：“过不了几年肯定要重新贷款，你肯定不会还182个月的，所以无所谓。” 这些见识也促使笔者从此每贷必算，每算必精确到每一分。近日得闲，把这个程序改成网络版。大家不妨试一试。 http://www.ulesane.com/loan/ccalculator.php 下面是程序的说明，最好是对照程序中的数据看。说明中所有的数字都在程序结果里列出。贷款明细计算器说明贷款通常使用年利率，其实贷款一般是按月偿还的，所以实际上是按月计算的。而计算用的月利率就是年利率除以12。例如年息 6％，折算出来月息是 0.5％。以一千元借一年为例，如果是按照年息6％，应该是到年底一次付息60元还本1000元。同样是一千元借一年，按照月息0.5％，通过计算得出每月还款 86.07元。第一个月借款额是一千元，付0.5％的利息是5元，剩下的偿还本金81.07元，一千元还剩918.93元，这就是第二个月的借款额。第二个月因为借的钱少了，利息也就少了，918.93 乘以月息0.5％是4.59元。因为每月付款总额还是 86.07元，所以其中本金的比例增加了。第二个月底偿还本金的部分成了（86.07 减去利息4.59 等于）81.48元。依此类推，到第十二个月结束的时候，最后一次付款86.03元，连本带利全部还请。 ( 因为四舍五入累积的误差有4分钱，付款总额比月供略有出入。) 按月息计算的结果是全年累积付息32.80元，比按照年息计算的60元要少。这是因为这1000元只借了一个月。后面的月份所借的钱越来越少。最后一个月只借了85.60元。借的少了，利息自然也就少了。同样的道理，如果除了月底付出当月的月供以外，额外再多偿还一些本金的话，以后的借款额就会下降。以后的月份虽然月供不变，但是其中付的利息少了，偿还本金的部分多了。额外付本金可以在每个月份中分别设置，也可以用'全部设置'来一次设置全部月份。沿用上面的例子，如果每个月额外多偿还10元本金，只要 11 个月就全部付清了。总共付出的利息也从原来的32.80元减少为29.56元，少大约10％。

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