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看到如山的文章，《应该买新房还是买旧房》http://blog.creaders.net/rushan09/user_blog_diary.php?did=93034，也想谈上一谈。
如山的观点是，随着新的建筑 Codes 不断出现，Hardware 等材料和技术的发展和应用，使整个房子的稳固性对比以前有极大的改进。另外，水管（Plumbing）、电（Electric）、暖气/空调（HVAC）、隔热（Insulation）、通风（Ventilation）的相关 Codes 改变和相关材料和系统性的不断改善，令房子的安全性、舒适性和能源使用的有效性得到极大的改进。因此，如山的结论是：“总体而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能够（综合价钱、区和自己的可承受力）买新就是买新的好。至于出租房，要是当地的期望回报值能够算得过来，也是愈新的愈有利。因为一个新房子出租几年后，重新油漆一下也基本上可以以接近新房的价钱卖出。”
我同意如山的观点，但感到他的结论是从建筑本身出发。而从投资等其他角度出发，可能会有不同的结论。澳洲曾有过一份建议报告，认为最舒适的房屋大约是8年新的。因为全新的会散发各种建筑材料的气味。另外过了几年，一些潜在问题该暴露出来的也暴露了。这个说法仅供大家参考。
自住房与投资房的功能不同，投入的感情也不同。自住房讲究的是居住舒适，要的是喜欢，回报率就可能顾不上了。投资房最终讲究的是回报率。投资房又可分为负收入和正收入投资法。负收入（negative gearing）是指租金收入不抵贷款利息和其他成本的投资法，主要是获取税务利益和未来资本升值。正收入（positive gearing）当然是指用租金养房的投资法。房屋新整，自然租金收入高；因此，对正收入投资房也是新房好过旧房。
但对负收入投资房来讲则不然。资本升值期待的是地价，而建筑本身的价值随时间流逝而渐渐消失。因此，负收入投资房必须要保证总价中地价占有相当的比重。这样一来，买新房变成不合适了。多旧比较合适？答案是，在维持可居住状态，不需大量维护投入，越旧越好。这样你可以把有限的钱投入到 location 和地价上。
结论：自住房和正收入投资房要买新房，负收入投资房要买旧房。
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文章评论 |
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作者：十日 |
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留言时间：2012-03-18 20:21:00 |
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“负收入”投资房不适合于美国，只适合于英联邦和欧洲。那里有稳定的资本回报。“负收入”投资其实是投机。 |
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作者：起码货美国工科教授 |
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留言时间：2012-03-18 18:42:30 |
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在什么情况下要买“负收入”投资房？如果我买得到“正收入”投资房，为什么要买“负收入”投资房？ |
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