与中国粗放型的土地开发和房屋建造的法律与法规不同，加拿大的各种与土地规划有关的法律、法规、政策和决定多如牛毛，从市政府的Zoning By-law(区域规划法规），Offical Plan（官方计划书），Specific Site By-law(专门场地法规），Avenue/Corridor Specific By-law (街道规划法规)，到省里和联邦各部门的法规和政策，如Conservation for Flood Plain, Green Land or Culture (环境保护:如洪水区，绿地或文化）,以及一些特殊设施的缓冲保护，如铁路、地铁、高速路、高压线等，再到一些事关某地产的特批文件，如调整委员会的特批判定（Decision of Committee of Adjustment),安省市政法庭的特批判定（Decision of Ontario Municipal Board),等等，数不胜数,纷繁复杂。然而对这一切知识和流程，不但绝大多数购房者一无所知，就是多数地产经纪人和地产界律师也知之甚少，而验房师对此更是事不关己，从不过问。这个环节被人长期忽视，实在是隐患无穷。

实际上，这些纷繁复杂的法律法规都好比是各种严格的条条框框，都与所在地的房产有着极其密切的关系。这些条条框框既限定了该房产以及周围环境的现状（哪些是合法的？哪些是特批的？哪些是非法乱建的？），也限定了该房产以及周围环境的未来发展（什么是合法能建的？什么是批待待建的？什么是绝不能建的？什么是政府规划的基础建设？）这些重要的信息都与所购房屋的居住条件、维护成本、房价涨跌和开发潜力密切相关，却长期被各方忽略，这就好比盲人在买瞎马，没有被摔伤只是因为侥幸没有碰到沟沟坎坎而已，而一旦问题暴露，就会给购房者带来很大麻烦，可能会蒙受很大损失，从居住条件、维护成本到地产价值和开发潜力都会大打折扣，甚至缩水大半。这不是笔者杞人忧天或空穴来风，而是最近一段时间，笔者连续受邀解决各种各样此类的问题而有感所发的深刻感受。

从笔者个人角度讲，本该愿意看到此类问题的频繁发生，然后再去帮忙解决问题，这样的好处是显而易见的，哪个律师不希望总有官司打呢？但作为在土地开发和规划建设方面积累了一定经验的业内人士，笔者实在不希望自己同胞在购房房产时因为忽视此类环节而不断在此处纷纷跌倒，前扑后继。而是希望以预防为主，每个购房者都能在购房前注意调查这个环节，以＇防病大于治病＇的原则，来防患于未然，以很小的前期花费就能避免很大的未来损失。

作为系列文章的开篇，先讲一个最简单的小问题：被忽视的违法乱建问题。比如某闹市区有一座老旧的二手住房，不但价格优惠而且比周围住房多出一个后部的一层起居室和二层露台，如有朋友以为拣了便宜，没请人调查就购买入住，不久就可能有麻烦上门，因为那个后部加建的Addition是没有经过市政府审批就私自乱建的。更严重的是，该加建部分已经被市府建筑部门的调查员下了命令通知书（Notice of Order ），明令要求要么自己立即拆除，而要么就必须到市政府履行申请加建合法化(Legalization)的复杂程序。总之，无论哪种措施，都要聘请专家，费钱、费时、而繁琐，并且最终也未必能够被批准，因为加建的部分早就突破了土地规划法规（Zoning By-law）对该房产所在的规划地带（某Zone）所规定的各项建筑参数，包括：总建筑面积、容积率、后部余留空间纵深等数据，要想获得Committee of Adjustment的破格特批，必须请专家花费很大周折和代价。这不但是购房时需要注意的问题，也是装修时必须注意的问题，有些涉及结构改变的装修是需要得到政府审批的。

这些私搭乱建有些是马上就要爆炸的炸弹，比如已经被政府的调查员下了命令通知书的问题。而还有很多是未经发现而长期埋藏的，是不定何时可能被踩响的＇地雷＇问题，比如政府的调查员暂时还没有巡视到，没有及时发现，但早晚可能会被发现，或被附近邻居举报的乱建问题。有时邻居举报也未必是出于敌意，而是出于攀比和好奇，他看到你的加建部分很好很实用，他也要学着搞同样的建设，但人家走正常的申请审批程序，就把你家的情况作为参考项目报告给了市政府，甚至拍了照片上报，结果政府当然要派调查员到你家进行专门调查，自然就会发现私搭乱建的问题，那么就会立刻下命令通知书，这颗地雷就被踩响了。

原则上讲，只要未经政府的建筑部门的依法审批，或调整委员会的破格特批，任何与最初合法原建的房屋有结构性的、物理性的内外改变的，都被视为私搭乱建。社会上最常见的几种私搭乱建包括：前后左右的扩建加建、二层三层的加建、阳台露台的加建、车库改建居室、驾道改为车位、驾道拓宽、地下室改居住单元、其他附加居住单元（以厨房数量作为重要的考察标准）等等。

政府调查哪些是非法乱建的基点有三个：一是政府认证的原建房屋的测绘图纸（Plan of Survey），二是土地规划法规（如Zoning By-law，但不限于此）对该房所在的规划地带（某Zone）所规定的各种建筑参数，三是其他特殊的规划要求，如省府各部对特殊设施周围房屋的缓冲要求（内容庞杂，此文从略）。

遗憾的是，很多老旧二手房在买卖时不能提供测绘图，或者测绘图不详细、不准确。有的购房合同甚至将不提供测绘图作为一项条款，明里或暗地写入其中。有的即便提供了测绘图，但其内容不够详细准确，这也会有问题。一张详细准确的测绘图应该包括土地(Lot)相对街道的位置、轮廓和Lot各边的长宽尺寸，房屋（含车库和驾道）的位置和轮廓，房屋到土地各向边界的距离，周边邻里的相对位置，以及内部和周边其他特殊的物理地貌（河流、池塘、小溪等），以及法理地貌（如共用通道-Right of Way Easement, 公共设施维修通道-Maintenance Easement,公共设施缓冲区等），还包括内部和周边的市政设施（电线杆、消防栓、下水井等）等重要内容。另外，根据加国现有法律的规定，测绘图应该是公制，以米为单位，不应以老制的英尺英寸为单位。

如果不提供详细而准确的测绘图纸，很可能出现击鼓传花的问题，就是把上几家房主的房屋遗留问题传给新的买家，只等政府一旦发现，共同引爆，新帐老账统统由最新买家来买单，这是所有购买旧房的朋友都要注意的问题，特别是如果拿不到所购房产的测绘图进行对比，或测绘图与实际住房轮廓和结构不符的情况，就更要千万注意，必须进行详细调查，不要把上面讲到的类似的房产炸弹或房产地雷买回来。

政府颁布的该房屋所在地带的区域规划（Zoning）是评审房屋是否可以改建、扩建甚至分建的重要标准，具体涉及房屋的很多建筑参数，如该地带的建筑用途（民居用、商务用、工业用、混合用，等等）、建筑密度、土地宽度、建筑总面积、INDEX（容积率）、房屋高度、房屋前后和两侧距离LOT边界的纵深（SETBACK）、本场停车位的数量、尺寸和布局、驾道的宽度和纵深，等等，具体而复杂，这些条条框框都相对性地限定了该土地最终能如何进行改建、扩建和分建。了解了这些信息就能准确评估该地产的现有价值和发展规划的潜力价值。说是‘相对性地限定’是指政府方面还有一种特事特批的申请和审批程序，Zoning By-law不是绝对不可逾越的，但申请程序复杂而冗长，需要专家协助，不是几天就能轻松搞定的。

上面是以购买独立屋为例。此外，购买镇屋，购买公寓也有各自特殊不同的土地规划方面的法律法规问题，而购买商用地产要注意的问题就更加复杂。Zoning By-law也只是各种条条框框中的一类条框要求，其他要求和问题会在后面的续文中陆续介绍。

在此建议每一位购房者在正式购房前应该详细了解与该房产有关的土地规划方面的法律法规，最起码要搞清楚自己的房屋是坐落于哪个Zone (规划地带)？ 哪个Neighborhood（规划社区）？这个Zone 和Neighborhood对所在地的房屋有什么具体要求和具体参数？您购买的房屋符不符合要求？另外，有没有调整委员会的特批决定（Decision of Committee of Adjustment），或因历史久远而获批的法定不予追究的批准(Decision of Legal Non-Conforming)？以及过去的某项改建、扩建或分建申请有没有曾经被政府拒绝的Decision？

有关此类环节的各种问题和矛盾，笔者有很多不同类型的实际例子，因为文章篇幅有限，会在后面的续文中一一介绍。总之，每间房屋都有自己特殊的法规环境、规划背景和其他特殊情况，不能一概而论，应该在购买前进行详细调查，而不应该忽视这个如此重要的环节。 如果大家有进一步的具体问题和需求，欢迎直接与笔者联系:

（henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678)。

HENRY

2014-9-22