對於大多數人來說，房產是一輩子最大的財富。各個國家對房產管理的辦法有很大的差異，都可能出現大的問題。最近經常看到天朝爛尾樓的新聞。德國也有爛尾樓，比如斯圖加特火車站和柏林飛機場。而且這些年德國房地產大發展，很多資質不夠的公司進入房地產開發，連民用建築也越來越多的爛尾樓。美國的房地產也出現過非常大的問題，比如美國十多年前房地產的次貸危機，造成嚴重的金融危機，西方國家為了救市搞量化寬鬆，影響一直持續到現在，房利美和房地美也都還在政府接管之中。

其實爛尾樓並不是最危險的問題，最危險的是房價大幅下跌。要講清楚這個問題，牽涉到一個概念叫做房產淨值（home equity or real property value) ，指的是與房產所有權相對應的房產價值。

某人用自有資金30萬全款投資買了一房產，那麼如果是房產下跌，他自己房產淨值也會變少。最極端的情況是房產跌到一文不值，也就是說他將自己的30萬全賠光了，此時他自己的房產淨值為零。

如果他自己只出資5萬，從銀行貸款25萬投資買房。此時顯然他只擁有房產部分的產權，這部分的房產淨值就是5萬。但是如果第二年房子降價到只值25萬，此時他將房子賣了還銀行的貸款（不算銀行利息），他也將自己原來的5萬全賠光了。所以雖然此時房子的市值是25萬，但對他而言房產淨值已經為零。如果房子繼續降價，第三年的市值為22萬，此時即使是他將房子賣掉，還要再拿出來3萬才夠賠銀行的25萬貸款，所以雖然現在房子的市值是22萬，對他而言房產淨值已經變成負3萬。換句話說，他第二年就應該將房子賣掉，才能不讓自己因為擁有房產的部分產權而變成負資產。

如果計入銀行利息與每年還款，房產淨值的計算會複雜一些，但道理是一樣的。房產淨值的計算對銀行貸款是非常重要的，因為某人用房產向銀行進行抵押貸款，不是根據房產的市值，而是根據與他所擁有的部分產權相對應的價值，也就是他的房產淨值。如果貸款員不看他的負債表就按房產的市值貸款，老闆馬上就會要這個貸款員滾蛋。

總結一下，如果全款投資買房（或者已經還完房貸），房產淨值不會出現負值。但是貸款投資買房，房價下跌的時候房產淨值就有可能成為負資產，此時有的人就可能“耍賴”停貸斷供。所以爛尾樓並不是最危險的問題，最危險的是房價大幅下跌，引發一連串多米諾效應，導致銀行大規模的壞賬，最終像美國的次貸危機一樣導致金融危機和經濟衰退。