哈哈博士：中国回来话房价-会崩盘吗？

经常有朋友问我中国房价贵不贵，会不会掉，能不能买。我因为没有研究和跟踪，所以一直没能给出个答案。这次因为要给父母在县城买套房，所以在看房和买房的同时也对当地的房地产市场做了一番详细调查，总算对中国的房地产市场有了个初步解。直观的印象是不怎么乐观，但比较吊诡的是数据分析的结果和我的直觉却不一样。

我的第一感觉是“多”。从上海开始到我老家，沿途到处都在建房，到处都是新房，尤其是上海周围，新建的小区到处都是。 第二感觉是“空”。我在闵行住了几个晚上，注意到周围好几个小区晚上漆黑，只有几个单元亮着灯，真佩服那几个敢住在里面的人，不知会不会写出新的聊斋来。我们县城情况也差不多，大量房子卖不出去，几个新楼盘卖了一年只卖出去三分之一，照这个速度全部卖完起码还得三，四年。好多建好售完的小区到了晚上也是大半黑的，没什么人。难怪我们习大大也在讲去库存了，不过这个任务看起来有点艰巨。

房价到底贵不贵呢？数据说话。

我的老家是南方的一个贫困农业县，地多人少。 全县40万人口，人均土地11亩，人均耕地3亩。 县城人口6万，骑自行车从东到西，从南到北都只需十分钟，只能算是一个四线的小镇。县城现在有三个楼盘在卖，房价都是4500一平米，所以一套三室一厅（100~110平米）的房子要大约50万。 50万一套（~8万美金）到底贵不贵呢？我在买之前问我弟弟和妹妹，他们都说不贵。我们来看看房价和他们收入的比例。我弟弟妹妹和他们的配偶都在县城事业单位工作，工资也都差不多，5000人民币左右。工作了二十多年，本来是4000多一点，去年十月沾公务员加薪的光又涨了650，今年听说还要涨。家庭年收入都是12万左右，我妹有存款40万，我弟有30万。房价是他们收入的4倍，看来还真不算太贵。刚刚参加工作的年轻人工资也有3000元一个月，两口子也有7万一年，房价是他们收入的7倍，有点贵。如果他们买小一点的2居室（~80平米），或一室一厅（~50平米），那比例就会降低到他们收入的4~5倍，也不算贵。当地生活费很便宜，猪肉12元一斤，豆腐2元一斤，鱼7元一斤，蔬菜3，4元一斤，我在家住了三个月，每月伙食费一千元不到。如果两边父母能支持个10万首付，小两口轻轻松松就可以按揭买一套。但对于在工业园打工的农民工就有点贵了，他们工资只有2000元，夫妻年收入只有5万元左右，房价是他们收入的5~10倍。农民收入就更低了，一般年收入只有2~3万。当然如果每个农民都能买得起，那房价有可能就太低了。但几乎每个村都有几个能人，靠养殖，种菜，手艺，或几个小孩外出打工等，家庭年收入能接近10万甚至更多。对这些人房价也不算贵。我们村总共只有六十几户人家（200多人），有七户在县城买了房，因为买了房小孩就可以在县城的学校上学，那里教育水平可就高多了。

总的看来，我们县的房价还算是合理的，不算高，泡沫不大。

我们再来看看旁边的地区所在地--典型的南方小城，人口有一百万，所以房价当然也就要贵一些，一套三居室要70~80万。我认识的很多高收入的当地朋友，同学都在市里买了房子，包括很多县里的领导。他们平时在县里上班，周末就开车回市里，因为小孩由爷爷奶奶带着在市里上学。我没见到在市里工作的朋友，所以没有市里房价和工资的比例。但既然我们山沟里的6万人的小镇都50万了，市里70-80万好像也还合理，毕竟市里工资要高些，有钱人要多些，需求量要大些。以此类推，省会有着近300万人口，100~120万的房价也不算太离谱。我姐姐家的情况也从某种程度上证实了这一点。她在省城一家医院做医生，年收入10几万，姐夫在一家大公司做技术主管，年收入20几万。房价是他们收入的3~4倍。当然他们工作了30多年，已有几套房子，不是很有代表性。对刚参加工作的年轻人，省城的价位就有点高了，不靠父母支援是比较吃力，除非两人都在效益比较好的单位如电老虎，外资企业，高科技，月工资上万。中国的行政结构是金字塔型-省-市-县，这就决定了资源分配的形状，也决定了大家找工作的优先顺序。能在省里工作就一定不去市里，能在市里就一定不去县里。这也决定了房价也是金字塔型，省里一定比市里贵，市里一定比县里贵。如果市里的房价还没县里贵，那这个市长也没脸做下去了。上海，北京的房价坦白地说我不是太清楚。我记得98年我妹妹花了近4万在县城买房的时候，我朋友在上海花了40万给她父母买了一套。按同等比例，上海房价现在应该在500万左右。 百度了一下“上海2015平均房价”，一平米平均4万不到，一套大概4百万。 好像也合理，毕竟上海只有一个，全国的有钱人，投资人那么多。因为稀有，这些城市的房价基本就由需求决定了，就像天安门前的石狮子，谁能说得清该卖多少钱呢？

数据分析的结果，房价并不贵。大家先别骂，我们再来分析一下为什么我们觉得贵。

第一是房价涨得太厉害，太多，几年就翻一倍，这十来年房价涨了十几倍。按一般常理和国外的市场经验，有涨就有跌，而中国房价几乎就没跌过，所以太贵。但大家忽略了一个事实是同期工资也涨了十几倍（我刚参加工作时才56元一个月，涨了100倍），从这个意义上来讲，房价根本就没涨。还是拿我妹妹做例子，她98年4万买房的时候，工作了5年，工资只有300多，夫妻年收入只有不到8000，房价是他们收入的5倍多。现在当地的房价和工作5年的工资比，还是5倍，根本没涨，还掉了一点！

第二是跟国外比，尤其是北京上海的房价，比美国绝大多数的大城市都贵。记得95我才花了1万美金就给丈母娘买了一套房，娶回来一个如花似玉的沪杭美女，现在是半个车库都买不到了，想起来真是后怕不已。为什么会这样呢？这主要是受人民币汇率的影响。如果人民币象其他新兴国家货币一样贬5-10倍，而不是迫于美国的压力升值，一美元换40人民币，10万美元在上海可以买一套房，我想我们就不会觉得太贵了。一会儿我们还会讲到汇率的影响。

第三是房价跟刚参加工作的年轻人工资比。年轻人在北京上海根本买不起房，就算他们有好的工作，二三十万年薪。这个和中国整个社会结构有关。中国的行政结构，工资结构都是金字塔型，年轻人是在最底层，最可怜。他们要和上面的人（包括退休老人,他们的退休工资比年轻人要高很多。美国退休金不高，中年人又要供房又要养小孩也没钱）竞争有限的社会资源，他们的处境可想而知。这就造成了一方面有的人有很多套房没人住，一方面很多年轻人买不起没房住。一方面房子天价还在抢（一线城市），一方面房子便宜也卖不掉（四线城市）。这和房价没有直接的关系，即使房价掉50%，还是这些有钱人先抢走了，轮不到年轻人。要改变这个现象，需要改变社会结构，改变资源分配。这超出了本文的范围，以后有空我再专文论述。

房价会掉吗？

这是很多人最关心的问题。有很多经济学家，网络名人都说房地产会崩盘，有的还给出了具体时间。要回答这个问题，我们要先看看房价的构成，这样我们就知道什么决定房价以及房价涨跌对各方的影响。房价简单的说由三部分构成：第一， 地价，大约占50%左右。受益人是国家。我们县三块地，卖了3亿多。对一个全年财政收入只有9亿的县，这笔钱有多重要，你去想吧。几年前政府也征用了我们家的地修路，每亩一次性补偿7000元。现在大家应该明白为什么有农民自焚，为什么推土机会压死人，为什么黑社会帮忙赶人了。第二，建造成本，包括材料，人工，银行贷款利息，占30%左右。这是刚性开销，没多大浮动空间。第三，开发商的利润，20%左右。注意，这不是开发商的投资回报。他们的投资只是土地保证金10%左右，标到土地后再用土地做抵押去银行贷款。杠杆放大使他们的回报起码百分之好几百。从房价的组成可以看出房价下跌的空间不大，最多也就是开发商的利润20%。这也解释了为什么以前的宏观调控没什么大作用，开发商总要赚钱，他们最多也只能让10%左右，这也是房价的下跌空间。从中我们也能看出谁真正从高房价受益，谁最担心房价掉下来，为什么政府会求开发商讲道德，降点价。

我们再来看看如果最坏的情况发生，房价象东京一样掉70%，谁受损，谁受益。首先抗不住的当然是开发商，他们马上破产，最多损失他们的保证金10%。银行损失60%，银行谁的？党的（不止媒体噢）！二手房也差不多，按揭购房者损失首付20%，银行损失50%。谁是受益者呢？没买房的老百姓。这种好事在美国可能发生，因为银行是私人的。在中国，你什么时候见过政府做亏本买卖？想从银行抢钱，活得不耐烦了？再接下来土地卖不出，我们县的官员工资奖金怎么办，吃什么？所以每次房价掉一点，政府就开始着急了，比开发商还急。最近房子卖不动了，房价还没掉呢，习大大就急了，叫着要去库存。你看到开发商着急吗？开发商就是政府请来的打工仔，政府才是真正的老板，庄家。

你也许要问就算是政府坐庄，但那么多房子卖不出去，最后会不会还是要崩盘呢？

这种情况在小国家会发生，但中国不会。政府有很多手段。小打小闹的方法有：买房给户口上学，降低首付要求，降低交易税费，降低贷款利息等。如果还不行，还有最后一招，也是一定有效的一招--加工资，或者说白了就是印钞票。就像去年，每个人加15%，房价不涨，实际上就等于房价掉了15%。这样银行就没有亏损，账面好看。还不行，今年再涨。我们在美国都觉得涨工资是好事。其实不然，如果你涨别人不涨才是好事。如果人人都涨，那就是政府抢钱。试想如果奥巴马宣布明年每人工资都涨100万，会发生什么情况。你十几年好不容易存下来的50万就没了。怎么办呢？股市不能投，也是政府抢钱(去年政府想把股市炒起来，试图通过股市来带动经济，可惜老百姓已不再上当了），银行利息太低不能存，最后只剩买房一条路了。大家都觉得老百姓傻，这么贵还去买，但有什么办法呢。这个游戏能玩多久呢？我不知道，理论上可以一直玩下去，玩到全国平均一人拥有几套房。以后上海房价几亿元一套我也不奇怪。只要政府还这么玩下去，房价是不可能掉的。这让我想起货币发明以前，大家是用羊来做货币的，嫁妆，彩礼就是几十，几百只羊。养羊并不是用来吃的，以后房子也不是用来住的。上海彩礼早就不要钱了，要什么，你猜吧。这样玩下去有没有不良后果呢，当然有，实体经济和出口必然遭殃。有没有别的办法解决经济减速的问题呢，当然也有。只是什么办法也没有从老百姓那里直接抢钱来得快啊。

聪明的读者一定注意到这里面有一个问题，人民币你可以随随便便的印，美元你可得辛辛苦苦去挣啊。很好的问题，这就又回到我们上面讲的汇率问题。国内聪明的有钱人已经开始往外跑，政府外汇储备已经开始减少，人民币汇率最近也开始掉了。如果不实行外汇管制，外汇储备和汇率都会大掉。又不想房价掉，又想维持汇率稳定，加上还有美国压力要人民币升值，难啊。没看到我们的总理每天愁眉苦脸吗？韩国货币刚开始自由兑换的时候是1美元换15韩元（希望我没记错），现在是1美元换1200韩元，几亿韩元你也别想在汉城买什么像样的房子。这也许就是以后上海的房价。房价崩盘，你喝高了吧。政府把它们全部推到铲平也不会亏本卖给你。真希望我的分析是错的。

备注：本文所有数据都是为了说明问题而粗略估算，并不准确。本文也不推荐买房。欢迎转载，但请保留作者和指明出处。