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 | 70年產權制度不利於以房養老 |
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9月28日，民政部等12個部門與全國政協開會討論養老工作進展。其中，銀監會負責人表示，由於中國現有的制度規定房屋產權70年，“以房養老”難以推行。如果是房價上行期，“以房養老”問題不大，可如果是房價下行期，有可能遇到問題。（《新京報》9月29日報道）
按現有法律規定，住宅用地使用年限為70年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。我國在不動產產權上實行的是房隨地，土地使用權70年期限決定了房屋70年產權。“以房養老”是近年來國外比較流行和可行的社會化養老辦法，但房屋70年產權制度影響的不僅是“以房養老”，還關涉到權利和市場的穩定。
權利的穩定是市場經濟的基礎。從現有的法律來看，土地使用權70年期滿後如何處置，仍是一個懸而未決的問題。一方面，《物權法》關於“土地使用權期間屆滿自動續期”的規定，只適用於住宅建設用地，而對商用地在使用權屆滿後如何處理，仍是一個未知數。另一方面，《物權法》雖然規定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，但這種“自動續期”是無償續期還是有償續期？如果是有償續期，按什麼樣的標準來收？如果標準過高，顯然也是公眾無法接受的。所有這些問題都懸而未決，就像是懸在產權人和房地產市場頭上的一把刀，隨時可能給他們帶來致命的危險和傷害。這種狀況不僅不利於房地產市場的健康發展，而且不利於私有權益的穩定。
土地使用權到期後該如何處置，事關公民個人權益，事關房地產市場的秩序和穩定，社會各界歷來十分關注。曾有一些地方規定“土地期滿收回”、“出讓人無償收回”，觸動了社會和業界敏感的神經，引發了民眾對70年後房子歸屬問題的焦慮。在我看來，不論是有償收回還是無償收回，這種做法都與現行的法律制度相悖，與保護產權人利益的理念不符。在普遍民眾的印象中，買了房子就擁有了永久的產權，可按上海的政策，土地期滿房子甚至可能被無償收回，這讓民眾如何接受？屆時一旦地方政府與業主在房屋產權上發生爭執，開發商在掙得缽滿盤滿後，很有可能早就不存在，業主的權益如何保護？
從這層角度來看，從國家層次進一步明確土地和房屋產權期滿處理問題，明確相關的權利義務已經刻不容緩。儘快啟動《土地管理法》的修訂，並在土地管理法中明確70年後“土地無償續期”的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權法》的法治原則和精神。地方政府即使要“有償續期”，也只能是象徵性收費，不能再度造成民眾負擔。 |
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