哈哈博士：中國回來話房價-會崩盤嗎？ 經常有朋友問我中國房價貴不貴，會不會掉，能不能買。我因為沒有研究和跟蹤，所以一直沒能給出個答案。這次因為要給父母在縣城買套房，所以在看房和買房的同時也對當地的房地產市場做了一番詳細調查，總算對中國的房地產市場有了個初步解。直觀的印象是不怎麼樂觀，但比較弔詭的是數據分析的結果和我的直覺卻不一樣。 我的第一感覺是“多”。從上海開始到我老家，沿途到處都在建房，到處都是新房，尤其是上海周圍，新建的小區到處都是。 第二感覺是“空”。我在閔行住了幾個晚上，注意到周圍好幾個小區晚上漆黑，只有幾個單元亮着燈，真佩服那幾個敢住在裡面的人，不知會不會寫出新的聊齋來。我們縣城情況也差不多，大量房子賣不出去，幾個新樓盤賣了一年只賣出去三分之一，照這個速度全部賣完起碼還得三，四年。好多建好售完的小區到了晚上也是大半黑的，沒什麼人。難怪我們習大大也在講去庫存了，不過這個任務看起來有點艱巨。 房價到底貴不貴呢？數據說話。 我的老家是南方的一個貧困農業縣，地多人少。 全縣40萬人口，人均土地11畝，人均耕地3畝。 縣城人口6萬，騎自行車從東到西，從南到北都只需十分鐘，只能算是一個四線的小鎮。縣城現在有三個樓盤在賣，房價都是4500一平米，所以一套三室一廳（100~110平米）的房子要大約50萬。 50萬一套（~8萬美金）到底貴不貴呢？我在買之前問我弟弟和妹妹，他們都說不貴。我們來看看房價和他們收入的比例。我弟弟妹妹和他們的配偶都在縣城事業單位工作，工資也都差不多，5000人民幣左右。工作了二十多年，本來是4000多一點，去年十月沾公務員加薪的光又漲了650，今年聽說還要漲。家庭年收入都是12萬左右，我妹有存款40萬，我弟有30萬。房價是他們收入的4倍，看來還真不算太貴。剛剛參加工作的年輕人工資也有3000元一個月，兩口子也有7萬一年，房價是他們收入的7倍，有點貴。如果他們買小一點的2居室（~80平米），或一室一廳（~50平米），那比例就會降低到他們收入的4~5倍，也不算貴。當地生活費很便宜，豬肉12元一斤，豆腐2元一斤，魚7元一斤，蔬菜3，4元一斤，我在家住了三個月，每月伙食費一千元不到。如果兩邊父母能支持個10萬首付，小兩口輕輕鬆鬆就可以按揭買一套。但對於在工業園打工的農民工就有點貴了，他們工資只有2000元，夫妻年收入只有5萬元左右，房價是他們收入的5~10倍。農民收入就更低了，一般年收入只有2~3萬。當然如果每個農民都能買得起，那房價有可能就太低了。但幾乎每個村都有幾個能人，靠養殖，種菜，手藝，或幾個小孩外出打工等，家庭年收入能接近10萬甚至更多。對這些人房價也不算貴。我們村總共只有六十幾戶人家（200多人），有七戶在縣城買了房，因為買了房小孩就可以在縣城的學校上學，那裡教育水平可就高多了。 總的看來，我們縣的房價還算是合理的，不算高，泡沫不大。 我們再來看看旁邊的地區所在地--典型的南方小城，人口有一百萬，所以房價當然也就要貴一些，一套三居室要70~80萬。我認識的很多高收入的當地朋友，同學都在市里買了房子，包括很多縣裡的領導。他們平時在縣裡上班，周末就開車回市里，因為小孩由爺爺奶奶帶着在市里上學。我沒見到在市里工作的朋友，所以沒有市里房價和工資的比例。但既然我們山溝里的6萬人的小鎮都50萬了，市里70-80萬好像也還合理，畢竟市里工資要高些，有錢人要多些，需求量要大些。以此類推，省會有着近300萬人口，100~120萬的房價也不算太離譜。我姐姐家的情況也從某種程度上證實了這一點。她在省城一家醫院做醫生，年收入10幾萬，姐夫在一家大公司做技術主管，年收入20幾萬。房價是他們收入的3~4倍。當然他們工作了30多年，已有幾套房子，不是很有代表性。對剛參加工作的年輕人，省城的價位就有點高了，不靠父母支援是比較吃力，除非兩人都在效益比較好的單位如電老虎，外資企業，高科技，月工資上萬。中國的行政結構是金字塔型-省-市-縣，這就決定了資源分配的形狀，也決定了大家找工作的優先順序。能在省里工作就一定不去市里，能在市里就一定不去縣裡。這也決定了房價也是金字塔型，省里一定比市里貴，市里一定比縣裡貴。如果市裡的房價還沒縣裡貴，那這個市長也沒臉做下去了。上海，北京的房價坦白地說我不是太清楚。我記得98年我妹妹花了近4萬在縣城買房的時候，我朋友在上海花了40萬給她父母買了一套。按同等比例，上海房價現在應該在500萬左右。 百度了一下“上海2015平均房價”，一平米平均4萬不到，一套大概4百萬。 好像也合理，畢竟上海只有一個，全國的有錢人，投資人那麼多。因為稀有，這些城市的房價基本就由需求決定了，就像天安門前的石獅子，誰能說得清該賣多少錢呢？ 數據分析的結果，房價並不貴。大家先別罵，我們再來分析一下為什麼我們覺得貴。 第一是房價漲得太厲害，太多，幾年就翻一倍，這十來年房價漲了十幾倍。按一般常理和國外的市場經驗，有漲就有跌，而中國房價幾乎就沒跌過，所以太貴。但大家忽略了一個事實是同期工資也漲了十幾倍（我剛參加工作時才56元一個月，漲了100倍），從這個意義上來講，房價根本就沒漲。還是拿我妹妹做例子，她98年4萬買房的時候，工作了5年，工資只有300多，夫妻年收入只有不到8000，房價是他們收入的5倍多。現在當地的房價和工作5年的工資比，還是5倍，根本沒漲，還掉了一點！ 第二是跟國外比，尤其是北京上海的房價，比美國絕大多數的大城市都貴。記得95我才花了1萬美金就給丈母娘買了一套房，娶回來一個如花似玉的滬杭美女，現在是半個車庫都買不到了，想起來真是後怕不已。為什麼會這樣呢？這主要是受人民幣匯率的影響。如果人民幣象其他新興國家貨幣一樣貶5-10倍，而不是迫於美國的壓力升值，一美元換40人民幣，10萬美元在上海可以買一套房，我想我們就不會覺得太貴了。一會兒我們還會講到匯率的影響。 第三是房價跟剛參加工作的年輕人工資比。年輕人在北京上海根本買不起房，就算他們有好的工作，二三十萬年薪。這個和中國整個社會結構有關。中國的行政結構，工資結構都是金字塔型，年輕人是在最底層，最可憐。他們要和上面的人（包括退休老人,他們的退休工資比年輕人要高很多。美國退休金不高，中年人又要供房又要養小孩也沒錢）競爭有限的社會資源，他們的處境可想而知。這就造成了一方面有的人有很多套房沒人住，一方面很多年輕人買不起沒房住。一方面房子天價還在搶（一線城市），一方面房子便宜也賣不掉（四線城市）。這和房價沒有直接的關係，即使房價掉50%，還是這些有錢人先搶走了，輪不到年輕人。要改變這個現象，需要改變社會結構，改變資源分配。這超出了本文的範圍，以後有空我再專文論述。 房價會掉嗎？ 這是很多人最關心的問題。有很多經濟學家，網絡名人都說房地產會崩盤，有的還給出了具體時間。要回答這個問題，我們要先看看房價的構成，這樣我們就知道什麼決定房價以及房價漲跌對各方的影響。房價簡單的說由三部分構成：第一， 地價，大約占50%左右。受益人是國家。我們縣三塊地，賣了3億多。對一個全年財政收入只有9億的縣，這筆錢有多重要，你去想吧。幾年前政府也徵用了我們家的地修路，每畝一次性補償7000元。現在大家應該明白為什麼有農民自焚，為什麼推土機會壓死人，為什麼黑社會幫忙趕人了。第二，建造成本，包括材料，人工，銀行貸款利息，占30%左右。這是剛性開銷，沒多大浮動空間。第三，開發商的利潤，20%左右。注意，這不是開發商的投資回報。他們的投資只是土地保證金10%左右，標到土地後再用土地做抵押去銀行貸款。槓桿放大使他們的回報起碼百分之好幾百。從房價的組成可以看出房價下跌的空間不大，最多也就是開發商的利潤20%。這也解釋了為什麼以前的宏觀調控沒什麼大作用，開發商總要賺錢，他們最多也只能讓10%左右，這也是房價的下跌空間。從中我們也能看出誰真正從高房價受益，誰最擔心房價掉下來，為什麼政府會求開發商講道德，降點價。 我們再來看看如果最壞的情況發生，房價象東京一樣掉70%，誰受損，誰受益。首先抗不住的當然是開發商，他們馬上破產，最多損失他們的保證金10%。銀行損失60%，銀行誰的？黨的（不止媒體噢）！二手房也差不多，按揭購房者損失首付20%，銀行損失50%。誰是受益者呢？沒買房的老百姓。這種好事在美國可能發生，因為銀行是私人的。在中國，你什麼時候見過政府做虧本買賣？想從銀行搶錢，活得不耐煩了？再接下來土地賣不出，我們縣的官員工資獎金怎麼辦，吃什麼？所以每次房價掉一點，政府就開始着急了，比開發商還急。最近房子賣不動了，房價還沒掉呢，習大大就急了，叫着要去庫存。你看到開發商着急嗎？開發商就是政府請來的打工仔，政府才是真正的老闆，莊家。 你也許要問就算是政府坐莊，但那麼多房子賣不出去，最後會不會還是要崩盤呢？ 這種情況在小國家會發生，但中國不會。政府有很多手段。小打小鬧的方法有：買房給戶口上學，降低首付要求，降低交易稅費，降低貸款利息等。如果還不行，還有最後一招，也是一定有效的一招--加工資，或者說白了就是印鈔票。就像去年，每個人加15%，房價不漲，實際上就等於房價掉了15%。這樣銀行就沒有虧損，賬面好看。還不行，今年再漲。我們在美國都覺得漲工資是好事。其實不然，如果你漲別人不漲才是好事。如果人人都漲，那就是政府搶錢。試想如果奧巴馬宣布明年每人工資都漲100萬，會發生什麼情況。你十幾年好不容易存下來的50萬就沒了。怎麼辦呢？股市不能投，也是政府搶錢(去年政府想把股市炒起來，試圖通過股市來帶動經濟，可惜老百姓已不再上當了），銀行利息太低不能存，最後只剩買房一條路了。大家都覺得老百姓傻，這麼貴還去買，但有什麼辦法呢。這個遊戲能玩多久呢？我不知道，理論上可以一直玩下去，玩到全國平均一人擁有幾套房。以後上海房價幾億元一套我也不奇怪。只要政府還這麼玩下去，房價是不可能掉的。這讓我想起貨幣發明以前，大家是用羊來做貨幣的，嫁妝，彩禮就是幾十，幾百隻羊。養羊並不是用來吃的，以後房子也不是用來住的。上海彩禮早就不要錢了，要什麼，你猜吧。這樣玩下去有沒有不良後果呢，當然有，實體經濟和出口必然遭殃。有沒有別的辦法解決經濟減速的問題呢，當然也有。只是什麼辦法也沒有從老百姓那裡直接搶錢來得快啊。 聰明的讀者一定注意到這裡面有一個問題，人民幣你可以隨隨便便的印，美元你可得辛辛苦苦去掙啊。很好的問題，這就又回到我們上面講的匯率問題。國內聰明的有錢人已經開始往外跑，政府外匯儲備已經開始減少，人民幣匯率最近也開始掉了。如果不實行外匯管制，外匯儲備和匯率都會大掉。又不想房價掉，又想維持匯率穩定，加上還有美國壓力要人民幣升值，難啊。沒看到我們的總理每天愁眉苦臉嗎？韓國貨幣剛開始自由兌換的時候是1美元換15韓元（希望我沒記錯），現在是1美元換1200韓元，幾億韓元你也別想在漢城買什麼像樣的房子。這也許就是以後上海的房價。房價崩盤，你喝高了吧。政府把它們全部推到剷平也不會虧本賣給你。真希望我的分析是錯的。 備註：本文所有數據都是為了說明問題而粗略估算，並不準確。本文也不推薦買房。歡迎轉載，但請保留作者和指明出處。
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