发表评论-白山秋叶-万维博客-万维读者网（电脑版）

现在在中国大陆，房地产市场已进入“Red Hot”状态，人们疯狂抢房，房价变成了头号话题。我同朋友们聊天时也免不了谈起国内房市，其中有几位朋友的看法颇有意思，特在下面总结一下。在此声明，本文所记只是个人观点，未必正确，仅供参考和启发思路。如有读者按本文中所记观点作出个人财政决定，则结果由读者自负，也就是说，获利不必同作者分成，吃亏赔钱作者也不负责任。（严肃地笑）（一）房价大涨的原因朋友A住在上海。2008年下半年同他联系时，他说上海楼市停滞，低价房价钱略跌，2万元一平米以上的房子有价无市，房租也跌下去10%左右。市民希望房价继续下跌，但报纸却宣称要救房市，已经觉得房价太高的市民都在那儿骂。当政者用行政命令的方法禁止房价下跌，朋友A觉得尽管当政者想托住房价，但最后肯定还是托不住。 2009年再同朋友A联系，他说上海房价又涨上去了。开头是房地商找一帮人做假交易造成房价开始上涨的假象，后来一般市民因为怕房价继续涨只好买房，有的房价已经涨了40%，中环外的楼盘“一日光”。朋友A感叹，上海现在房价实在太贵了。至于房价涨得这么快的原因，朋友A觉得这纯粹是房地商的推销术。2008年房价略跌，大家都不买房，而房价上涨时，大家反而抢着买房。房地商肯定发现，要推销商品房，房价只能涨不能降，降了反而卖不出去，而房价上涨得越厉害，房子卖得越好。于是乎，房价被人为地推高，有时甚至一天涨10%以上，以故意制造紧张气氛，这就象马路边上的小摊贩用几个敲边角的（北京人叫“托儿”）来制造抢购的气氛一样。而中国人又有一种从众心理，喜欢随大流，容易上这种当。朋友A认为还有一个原因是当政者企图以房市来拉动经济。中国经济一直由外来投资拉动，2008年的金融危机造成投资锐减，出口下降，房市成了唯一能拉动经济的“抓手”。中国一直企图以经济增长来保政治稳定，为了政治稳定，只好让房价上涨以带动房市及经济。不过话又说回来了，房价大涨实际上牺牲的是广大普通市民的利益，得利的是少数几个房地商，当大多数工薪阶层买不起房时，不满情绪必然燎原，这种情况下又能有多稳定呢？（二）是否要回国买房投资朋友B住在美国。我同他讨论是否要回国去买房产，有人说可以回国买套房子然后出租，租金相当于买房资金的投资收入，比把钱存入银行所拿的利息应该高些。但朋友B觉得回国去买房产并不合算，他提醒我在中国买房实际并不是真正意义上的“买”，在美国买房可以完全拥有土地和房子的产权，而在中国买房只是买了70年的使用权，土地和房子并不属于买者，讲穿了就是一次性租房70年。朋友B举了个例子，如果有人在美国花5万美元买了一块地，再花10万美元造了一栋房子，房子没有装修内部，然后请你来租这栋房子，不过不叫“租房”而叫“买房”。在“买房合同”中有下列规定：（1）房子和土地的所有权仍属于我，你只是购买了房子70年的使用权。（2）每月租金2000美元，70年的租金共有2000x12x70等于168万美元，这168万美元要在现在先一次付清，然后你才能开始使用房子。（3）房子内部装修和以后维修的费用都由你负责出钱。（4）你还要付物业费之类的钱。你是否会签这样一份“买房合同”？肯定不会，因为也许你只要花40万美元左右就能自己造或买一栋类似的所有权完全归你的房子，为什么要花那么多钱而且最后房子还不属于自己。如果签了上述“买房合同”，再把这房子以每月1000美元的租金出租，不就赔钱了吗？不仅损失168万美元存入银行应有的利息，连168万美元的本金也在缩水。而在中国大陆买房同上述“买房合同”没什么区别。国家仍拥有房子和土地的所有权，买房者只是购买了房子70年的使用权，70年的使用费现在就付清，买房者负责房子内部装修和以后的维修，还得付物业费之类。据报道，上海郊区的房子建造成本仅3000-4000人民币一平方米，而出售时能卖2万人民币一平方米，其暴利也同上述“买房合同”相似。在美国买房，70年后买主仍拥有相当于市值的房地产，因此房子的租金相当于买房款的利息。而在中国买房，钱付给别人，自己却不拥有房地产，如果在中国花70万人民币买房，每过一年本金实际上都要减少1万（不考虑利息和通货膨胀），70年后本金花光，土地和房子也还不属于自己，这种情况下的租金就不是本金的利息，因为本金本身在减少。由此引伸，在国内买二手房，实际应该考虑所剩的使用权年限。如果二手房使用权年限还剩35年，则房价应该是新房的50%。不知道为什么在中国没太多人忧虑“买房实际是买70年使用权”这个问题，有一个原因可能是现在还没有人经历过房子70年使用权到期的情况。最早的买房好象也就是10年前的事情，到现在使用权也还有60年，换言之，要再过60年才会有人开始遇到房子使用权到期的问题，也许只有到那个时候大多数中国人才会意识到在中国买房实际是长期租房，也许只有到那个时候中国人才会考虑买房的实际价值，而不会去抢购超过实际价值多少倍的天价房子。朋友B认为，对于海外华人而言，如果需要在中国买房，那当然没有选择只能买，但如果只是想投资，也许在美国买房再出租更安全些，至少在美国买房你完全拥有房子和土地的产权。如果在中国买房投资，也许应该象短线炒股一样，等房价上涨后脱手，而不应着眼于房租的收入。（三）中国房市是否会崩溃朋友C也住在上海。他刚卖掉一套比较小的房子，买了一套大一点的房子。朋友C说小的房子卖给了同一个小区的一位老先生，老先生说他的孙女已经长大了，这套房子是他为孙女买的。唉，中国人活得真累。在美国，子女工作后都是从租房开始，自己赚钱买房，我们不需要为子女买房，更别说孙子孙女。而中国的老人自己节约，却把省下来的钱全用于子孙。这样为孙子孙女买房也加剧了现在的房市紧张，中国人需要改变因为估计房价还要涨就不顾一切抢购的心理。总有一天，中国大陆居民会明白房市犹如股市，有升也有降，尤其是现在中国大陆房市有这么多泡沫，这样抢购只会使大户（房地商）脱手得利，并使房市泡沫更大。有朝一日，房市泡沫破灭，吃亏的肯定是今天抢购的散户市民。朋友C买那套大一点的房子时，提前一天隔夜通宵排队，200多万人民币一次付清，而楼房居然还没造，还是一片空地，要一年多后才能建成交房。朋友C谈之摇头，“这钱等于交给房地商白用一年”。关于中国房市会不会彻底崩盘，朋友C觉得不会。房市肯定有泡沫，破灭后会跌一些，但国家肯定不会让房市彻底崩溃。2008年时国家就曾用行政命令禁止房价下跌，到时候肯定又会用行政手段来救市，或者以高通货膨胀的办法变相降低房价。但如果真的采用高通货膨胀的办法，老百姓手中的钱都将贬值，等于抢老百姓银行中的钱去救房市，估计国家会三思。（四）比较在国内买房和租房朋友D是一个成功的企业家，原在美国做CEO，后来一个美国公司把他挖去，派他去中国负责中国地区的生意。朋友D拿着最高一档的薪水，可说是金领中的金领。有意思的是朋友D在中国工作已有3年多，却没有买房，而一直在租房。上次交谈时问其原因，他说，原因一是没有看得上的房子，国内的房子同美国的房子没法儿比，太烂。原因二是如果租房，公司还补贴一笔租房费用，买房后这笔补贴就没了。原因三是自从金融危机以来，外国公司派去中国工作的人员大减，其结果是相关地区房子的房租暴跌。原因四是国内的房价太贵，计算下来还是租房合算。朋友D说，在美国房价和房租是同步上升或下降的，在中国却彼此脱节，一方面房价大涨，一方面房租下降，这是不正常的。房租下降说明了对房子的需求量下降，此时房价大涨决不是市场因素推动造成。朋友D租房以一年为期，期满后总叫房东再降房租，房东拒绝的话，朋友D总能找到更便宜的房子而搬家。至于买房和租房的比较，朋友D算了一笔帐。假如有一间200平方米的公寓房，价格是4万元人民币一平方米，买这间房要花800万元人民币。如果把800万元人民币存入中国工商银行，就算利息2%，每年可拿利息16万元人民币，相当于每月可拿利息1万3千3百元人民币。如果租这套公寓房，就算租金每月7000元人民币，把租金从利息中扣除，每月利息也还剩6千3百元人民币，800万元人民币的本金也没动仍归我。相比之下，花了800万元人民币买这套公寓房再以每月7000元人民币出租的人就亏了，每月光利息就少拿1万3千3百元人民币，收入7000元人民币租金后实际每月损失6千3百元人民币利息，再加上买房实际是租房70年，每月800万元的本金要减少9千5百多人民币，每月共损失1万5千8百元人民币。除非房价上升转手卖出获利，长期拥有出租是亏本的。这说明了一个问题，在中国，合理的房价实际上应该由市面上的房租决定，而不是房地商要价多少就是多少。相比之下，还是生活在美国好。生活在美国，至少我们能拥有一片属于自己的房地产，而不是做他人土地上的“房奴”。（五）最后附上中国青年报的一篇文章 ==================================================== 中国人买房70年使用权埋导火索来源：中国青年报 2009-11-27 中国人买房租房都不幸福 70年使用权埋导火索国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示，“房地产业已成中国经济直接命脉”。然而，在更多公众看来，房地产和房子不仅绑架了中国经济，也绑架了自己的生活。谈及中国人被房子绑架，最令人感叹的是日本人的隔岸观火。11月19日《中国青年报》刊出的“幸福和房子的关系”的调查显示，八成中国受调查者认为 “幸福和房子有关系”，其中69.9%认为“房子是幸福家庭所必须”。然而约九成以上日本网友认为幸福和房子没有关系，请中国人三思而后行。中国人需要房子，除了不能睡到大街上去这一放之四海而皆准的理由外，还有许多日本人不理解的理由。上户口和迁移户口需要房子，恋爱搞定女人要房子，子女的教育和以后的养老需要房子……由于这些理由，也才造成了中国人不愿租房而宁愿买房。尽管也有很多经济学家认为买房不如租房，租房起码能提高自己目前的生活质量。但不说上面的理由，仅仅是房主随时都可以让你腾房搬迁，就足以让租房者头痛。不过，日本人的看法也并非全无道理，其实中国人买了房也未必幸福。日本网友的话可谓入木三分：“中国的土地是国家所有。国家可以随时收回土地。买的房子也只认土地使用权，这等于没有价值。中国人就像在为买一个水泥做的大箱子而辛苦工作。” 何止是日本人看出这一点，中国人也早就看出来了，自己买房子只不过是花巨款租了70年的使用权，而且这只是理论期限。实际上，所有中国人买的房子只有60多年的租期，因为中国人的70年租期是把开发商的获得地权并盖房的时间(少则几年，多则十几年)算在内的。然而，中国人为什么还要买房呢？说实话，那是不得已。今天，中国人花三代人的钱买一套房子就像是逼婚和拉郎配，你结也得结，不结也得结。这样的婚姻幸不幸福只有天晓得。从这个意义上来看，日本人所说的房子与幸福无关也是切中中国人的脉博。在逼迫之下买房，中国人实在是难以幸福。而且，有恒产者有恒心，这不仅是中国人的观念，也是世界其他国家的人的观念，甚至是一种普适的幸福观。然而，一是在逼迫之下买房子，二是耗尽三代人的资产买房子，三是只能买到70年甚至不到70年的使用权，这样的房子并非自己的恒产，那中国人就既不幸福，也被所买的房子完全摧毁了生活的信心。尽管也有人分析，70年后的房子不会被随意地收回，但70年的使用权也早就埋下了不幸福和没信心的导火索。买房者所担心的是，到时过去花巨额钱财买下的房子又得重新再买或继租一次。这到底是自己的房产还是他人的房产，亦或是自己借下了高利贷的作茧自缚？在中国，如果买房的人终生都得为自己的房子忧心忡忡，哪还顾得上去寻找和追求一种体面生活呢？如果连买房的人都不幸福，那没房的人还有幸福吗？ ================================================ 本文作者：白山秋叶博客：http://blog.creaders.net/wmal/