發表評論-白山秋葉-萬維博客-萬維讀者網（電腦版）

現在在中國大陸，房地產市場已進入“Red Hot”狀態，人們瘋狂搶房，房價變成了頭號話題。我同朋友們聊天時也免不了談起國內房市，其中有幾位朋友的看法頗有意思，特在下面總結一下。在此聲明，本文所記只是個人觀點，未必正確，僅供參考和啟發思路。如有讀者按本文中所記觀點作出個人財政決定，則結果由讀者自負，也就是說，獲利不必同作者分成，吃虧賠錢作者也不負責任。（嚴肅地笑）（一）房價大漲的原因朋友A住在上海。2008年下半年同他聯繫時，他說上海樓市停滯，低價房價錢略跌，2萬元一平米以上的房子有價無市，房租也跌下去10%左右。市民希望房價繼續下跌，但報紙卻宣稱要救房市，已經覺得房價太高的市民都在那兒罵。當政者用行政命令的方法禁止房價下跌，朋友A覺得儘管當政者想托住房價，但最後肯定還是托不住。 2009年再同朋友A聯繫，他說上海房價又漲上去了。開頭是房地商找一幫人做假交易造成房價開始上漲的假象，後來一般市民因為怕房價繼續漲只好買房，有的房價已經漲了40%，中環外的樓盤“一日光”。朋友A感嘆，上海現在房價實在太貴了。至於房價漲得這麼快的原因，朋友A覺得這純粹是房地商的推銷術。2008年房價略跌，大家都不買房，而房價上漲時，大家反而搶着買房。房地商肯定發現，要推銷商品房，房價只能漲不能降，降了反而賣不出去，而房價上漲得越厲害，房子賣得越好。於是乎，房價被人為地推高，有時甚至一天漲10%以上，以故意製造緊張氣氛，這就象馬路邊上的小攤販用幾個敲邊角的（北京人叫“托兒”）來製造搶購的氣氛一樣。而中國人又有一種從眾心理，喜歡隨大流，容易上這種當。朋友A認為還有一個原因是當政者企圖以房市來拉動經濟。中國經濟一直由外來投資拉動，2008年的金融危機造成投資銳減，出口下降，房市成了唯一能拉動經濟的“抓手”。中國一直企圖以經濟增長來保政治穩定，為了政治穩定，只好讓房價上漲以帶動房市及經濟。不過話又說回來了，房價大漲實際上犧牲的是廣大普通市民的利益，得利的是少數幾個房地商，當大多數工薪階層買不起房時，不滿情緒必然燎原，這種情況下又能有多穩定呢？（二）是否要回國買房投資朋友B住在美國。我同他討論是否要回國去買房產，有人說可以回國買套房子然後出租，租金相當於買房資金的投資收入，比把錢存入銀行所拿的利息應該高些。但朋友B覺得回國去買房產並不合算，他提醒我在中國買房實際並不是真正意義上的“買”，在美國買房可以完全擁有土地和房子的產權，而在中國買房只是買了70年的使用權，土地和房子並不屬於買者，講穿了就是一次性租房70年。朋友B舉了個例子，如果有人在美國花5萬美元買了一塊地，再花10萬美元造了一棟房子，房子沒有裝修內部，然後請你來租這棟房子，不過不叫“租房”而叫“買房”。在“買房合同”中有下列規定：（1）房子和土地的所有權仍屬於我，你只是購買了房子70年的使用權。（2）每月租金2000美元，70年的租金共有2000x12x70等於168萬美元，這168萬美元要在現在先一次付清，然後你才能開始使用房子。（3）房子內部裝修和以後維修的費用都由你負責出錢。（4）你還要付物業費之類的錢。你是否會簽這樣一份“買房合同”？肯定不會，因為也許你只要花40萬美元左右就能自己造或買一棟類似的所有權完全歸你的房子，為什麼要花那麼多錢而且最後房子還不屬於自己。如果簽了上述“買房合同”，再把這房子以每月1000美元的租金出租，不就賠錢了嗎？不僅損失168萬美元存入銀行應有的利息，連168萬美元的本金也在縮水。而在中國大陸買房同上述“買房合同”沒什麼區別。國家仍擁有房子和土地的所有權，買房者只是購買了房子70年的使用權，70年的使用費現在就付清，買房者負責房子內部裝修和以後的維修，還得付物業費之類。據報道，上海郊區的房子建造成本僅3000-4000人民幣一平方米，而出售時能賣2萬人民幣一平方米，其暴利也同上述“買房合同”相似。在美國買房，70年後買主仍擁有相當於市值的房地產，因此房子的租金相當於買房款的利息。而在中國買房，錢付給別人，自己卻不擁有房地產，如果在中國花70萬人民幣買房，每過一年本金實際上都要減少1萬（不考慮利息和通貨膨脹），70年後本金花光，土地和房子也還不屬於自己，這種情況下的租金就不是本金的利息，因為本金本身在減少。由此引伸，在國內買二手房，實際應該考慮所剩的使用權年限。如果二手房使用權年限還剩35年，則房價應該是新房的50%。不知道為什麼在中國沒太多人憂慮“買房實際是買70年使用權”這個問題，有一個原因可能是現在還沒有人經歷過房子70年使用權到期的情況。最早的買房好象也就是10年前的事情，到現在使用權也還有60年，換言之，要再過60年才會有人開始遇到房子使用權到期的問題，也許只有到那個時候大多數中國人才會意識到在中國買房實際是長期租房，也許只有到那個時候中國人才會考慮買房的實際價值，而不會去搶購超過實際價值多少倍的天價房子。朋友B認為，對於海外華人而言，如果需要在中國買房，那當然沒有選擇只能買，但如果只是想投資，也許在美國買房再出租更安全些，至少在美國買房你完全擁有房子和土地的產權。如果在中國買房投資，也許應該象短線炒股一樣，等房價上漲後脫手，而不應着眼於房租的收入。（三）中國房市是否會崩潰朋友C也住在上海。他剛賣掉一套比較小的房子，買了一套大一點的房子。朋友C說小的房子賣給了同一個小區的一位老先生，老先生說他的孫女已經長大了，這套房子是他為孫女買的。唉，中國人活得真累。在美國，子女工作後都是從租房開始，自己賺錢買房，我們不需要為子女買房，更別說孫子孫女。而中國的老人自己節約，卻把省下來的錢全用於子孫。這樣為孫子孫女買房也加劇了現在的房市緊張，中國人需要改變因為估計房價還要漲就不顧一切搶購的心理。總有一天，中國大陸居民會明白房市猶如股市，有升也有降，尤其是現在中國大陸房市有這麼多泡沫，這樣搶購只會使大戶（房地商）脫手得利，並使房市泡沫更大。有朝一日，房市泡沫破滅，吃虧的肯定是今天搶購的散戶市民。朋友C買那套大一點的房子時，提前一天隔夜通宵排隊，200多萬人民幣一次付清，而樓房居然還沒造，還是一片空地，要一年多後才能建成交房。朋友C談之搖頭，“這錢等於交給房地商白用一年”。關於中國房市會不會徹底崩盤，朋友C覺得不會。房市肯定有泡沫，破滅後會跌一些，但國家肯定不會讓房市徹底崩潰。2008年時國家就曾用行政命令禁止房價下跌，到時候肯定又會用行政手段來救市，或者以高通貨膨脹的辦法變相降低房價。但如果真的採用高通貨膨脹的辦法，老百姓手中的錢都將貶值，等於搶老百姓銀行中的錢去救房市，估計國家會三思。（四）比較在國內買房和租房朋友D是一個成功的企業家，原在美國做CEO，後來一個美國公司把他挖去，派他去中國負責中國地區的生意。朋友D拿着最高一檔的薪水，可說是金領中的金領。有意思的是朋友D在中國工作已有3年多，卻沒有買房，而一直在租房。上次交談時問其原因，他說，原因一是沒有看得上的房子，國內的房子同美國的房子沒法兒比，太爛。原因二是如果租房，公司還補貼一筆租房費用，買房後這筆補貼就沒了。原因三是自從金融危機以來，外國公司派去中國工作的人員大減，其結果是相關地區房子的房租暴跌。原因四是國內的房價太貴，計算下來還是租房合算。朋友D說，在美國房價和房租是同步上升或下降的，在中國卻彼此脫節，一方面房價大漲，一方面房租下降，這是不正常的。房租下降說明了對房子的需求量下降，此時房價大漲決不是市場因素推動造成。朋友D租房以一年為期，期滿後總叫房東再降房租，房東拒絕的話，朋友D總能找到更便宜的房子而搬家。至於買房和租房的比較，朋友D算了一筆帳。假如有一間200平方米的公寓房，價格是4萬元人民幣一平方米，買這間房要花800萬元人民幣。如果把800萬元人民幣存入中國工商銀行，就算利息2%，每年可拿利息16萬元人民幣，相當於每月可拿利息1萬3千3百元人民幣。如果租這套公寓房，就算租金每月7000元人民幣，把租金從利息中扣除，每月利息也還剩6千3百元人民幣，800萬元人民幣的本金也沒動仍歸我。相比之下，花了800萬元人民幣買這套公寓房再以每月7000元人民幣出租的人就虧了，每月光利息就少拿1萬3千3百元人民幣，收入7000元人民幣租金後實際每月損失6千3百元人民幣利息，再加上買房實際是租房70年，每月800萬元的本金要減少9千5百多人民幣，每月共損失1萬5千8百元人民幣。除非房價上升轉手賣出獲利，長期擁有出租是虧本的。這說明了一個問題，在中國，合理的房價實際上應該由市面上的房租決定，而不是房地商要價多少就是多少。相比之下，還是生活在美國好。生活在美國，至少我們能擁有一片屬於自己的房地產，而不是做他人土地上的“房奴”。（五）最後附上中國青年報的一篇文章 ==================================================== 中國人買房70年使用權埋導火索來源：中國青年報 2009-11-27 中國人買房租房都不幸福 70年使用權埋導火索國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌日前表示，“房地產業已成中國經濟直接命脈”。然而，在更多公眾看來，房地產和房子不僅綁架了中國經濟，也綁架了自己的生活。談及中國人被房子綁架，最令人感嘆的是日本人的隔岸觀火。11月19日《中國青年報》刊出的“幸福和房子的關係”的調查顯示，八成中國受調查者認為 “幸福和房子有關係”，其中69.9%認為“房子是幸福家庭所必須”。然而約九成以上日本網友認為幸福和房子沒有關係，請中國人三思而後行。中國人需要房子，除了不能睡到大街上去這一放之四海而皆準的理由外，還有許多日本人不理解的理由。上戶口和遷移戶口需要房子，戀愛搞定女人要房子，子女的教育和以後的養老需要房子……由於這些理由，也才造成了中國人不願租房而寧願買房。儘管也有很多經濟學家認為買房不如租房，租房起碼能提高自己目前的生活質量。但不說上面的理由，僅僅是房主隨時都可以讓你騰房搬遷，就足以讓租房者頭痛。不過，日本人的看法也並非全無道理，其實中國人買了房也未必幸福。日本網友的話可謂入木三分：“中國的土地是國家所有。國家可以隨時收回土地。買的房子也只認土地使用權，這等於沒有價值。中國人就像在為買一個水泥做的大箱子而辛苦工作。” 何止是日本人看出這一點，中國人也早就看出來了，自己買房子只不過是花巨款租了70年的使用權，而且這只是理論期限。實際上，所有中國人買的房子只有60多年的租期，因為中國人的70年租期是把開發商的獲得地權並蓋房的時間(少則幾年，多則十幾年)算在內的。然而，中國人為什麼還要買房呢？說實話，那是不得已。今天，中國人花三代人的錢買一套房子就像是逼婚和拉郎配，你結也得結，不結也得結。這樣的婚姻幸不幸福只有天曉得。從這個意義上來看，日本人所說的房子與幸福無關也是切中中國人的脈博。在逼迫之下買房，中國人實在是難以幸福。而且，有恆產者有恆心，這不僅是中國人的觀念，也是世界其他國家的人的觀念，甚至是一種普適的幸福觀。然而，一是在逼迫之下買房子，二是耗盡三代人的資產買房子，三是只能買到70年甚至不到70年的使用權，這樣的房子並非自己的恆產，那中國人就既不幸福，也被所買的房子完全摧毀了生活的信心。儘管也有人分析，70年後的房子不會被隨意地收回，但70年的使用權也早就埋下了不幸福和沒信心的導火索。買房者所擔心的是，到時過去花巨額錢財買下的房子又得重新再買或繼租一次。這到底是自己的房產還是他人的房產，亦或是自己借下了高利貸的作繭自縛？在中國，如果買房的人終生都得為自己的房子憂心忡忡，哪還顧得上去尋找和追求一種體面生活呢？如果連買房的人都不幸福，那沒房的人還有幸福嗎？ ================================================ 本文作者：白山秋葉博客：http://blog.creaders.net/wmal/