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這次回上海，有一件房產的事務要處理，我需要把家中一處房產轉到我的名下，因此近距離地接觸了上海的房地產業務。
先說一下上海房地產市場的情況。2008年我回國時正處於經濟不景氣時期，上海的房地產市場一片蕭條，房屋中介門可羅雀，2萬元一平米以上的房子有價無市，那時的人們都覺得房價太高，應該下跌了。但2009年以後，政府用4萬億刺激經濟，房價又是一路飆升，2008年2萬元一平米的房子2010年漲到了3萬元一平米。剛開始時，上升的房價給人一種緊迫感，造成了搶購的現象。但這樣的高房價畢竟超出了普通市民的購買能力，房市後繼乏力，加上政府也批評“房價上漲過快”，一直有風聲要出台房產稅（相當於美國的property tax）。到了2010年夏季我回國時，整個上海房地產市場已經再次處於不景氣的“僵局”（上海報紙上的用語），老市區的房子盡可以標上3萬元、4萬元、5萬元一平米的價錢，但觀望者眾而乏人問津。
我在上海讀報，時常讀到上海房地產市場如何打破僵局的討論，另外還讀到某某區新建樓盤的每平米價格比當地二手房的價格還低。其實2010年上海房地產市場的低迷完全可以預料，二年前2萬元一平米的房價市民已經覺得無法承受，現在把房價漲到3萬元一平米反而期待別人來買？現在的房市僵局完全是由於房價遠超市民承受能力和房子本身價值所致，不是出政策刺激所能改變。
在上海只要同人談起房價，上海人的氣憤之情總溢於言表，都認為現在的高房價在把老、中、幼三代的錢都掏空扔到一個房子裡，而且這房子只是買了幾十年的使用權（上海人到底精明，這些問題都知道得很清楚）。我的一個大學同學，十幾年來的積累現在已經擁有了6套市區的房子，隨着房價上漲，身價也隨之大漲，他自住的一套複式公寓已經價值700萬人民幣，但他也說現在的房價高得不合理，說他不會再在上海買房，他的下一套房子將在美國買，因此同我討論了不少在美國買房的細節。
上次回上海時我就有一個疑問：上海人都到哪裡去了？在上海的市中心、在地鐵、在商店，為什麼感覺外地人的比例占了一半以上？就連公司里的雇員也往往以外地人居多。同朋友討論這個問題，朋友的回答是，現在有大量的外地人來上海工作謀生，外地人一般工作勤奮能吃苦而且工資低，上海人則分兩種，比較優秀的上海人大多出國了，比較一般的上海人則競爭不過外地人，只能待在家裡打麻將，所以在市面上看上去上海人變少了。我這次回上海，找到了另一個原因：相當比例的上海人已經遷居到上海外圍的原郊區部分。
二十多年前，上海市區其實很小，東到黃浦江，西到中山路，北到閘北，南到徐家匯，一千萬人就擠在這個區域中。再朝外就是鄉下，住在鄉下的就成了“阿鄉”。現在不同了，周圍的郊縣都成了市區。一方面市區拆遷，大批上海居民被搬到原郊區，另一方面市中心新建的公寓因價格昂貴，一般上海人買不起，主要被台灣、香港、或外地來的大款買下。比如新天地的公寓樓，五年前就是5萬元一平米，現在已經到了12萬元一平米，樓頂的複式公寓的房主全是台灣人、香港人。這樣一來，等於是上海人在市區被外來的富人擠走了。
現在的上海人家庭，如果家裡有上中小學的小孩，那為了小孩的教育沒選擇只能住在老市區。而那些已經沒有小孩教育問題的普通家庭如果買房，一般會買在原郊區。尤其現在地鐵向南已經通車閔行，向西已經通車嘉定，買房在原郊區交通不會是問題，當然這裡中小學校不行，而且居民成分混雜。閔行區現在有開發區，還有名校上海交通大學和華東師範大學，條件更好一些。我去閔行區一帶看了一下，這裡綠化環境良好，坐5號地鐵很方便，房子條件也不錯，而房價可以在1萬元一平米的水平（兩年前可以在6、7千元一平米）。我的大學同學大都住在徐家匯以南和閔行區，最近又有兩個同學搬來上海工作，他們新買的公寓或別墅也在閔行和松江，儘管他們在市區上班。
再說我自己的事情，由於家裡就我在上海沒房產（都是出國鬧的），家裡想把一處房產轉到我的名下。為辦這事，那天專門去區房地產交易中心跑了一趟。
房地產交易中心共有四十多個窗口，接待我們諮詢的公務員態度不錯，知識也很豐富，據他介紹，家庭內部房產易名有四種辦法：
（一）買賣
（二）加名
（三）贈與
（四）繼承
每一種辦法都要交手續費、公證費之類，加起來要5%左右，這不是一筆小錢，政府從房產交易中受益非淺，所以我想房地產市場蕭條政府公務員的獎金也會大受影響。這四種辦法相比之下，公務員推薦用買賣的辦法，因為政府收費最低，也最合算。如果在房產上加一個名字，那以後還是要辦理接受原房主的那一半產權的手續。如果是贈與，那以後我出售房產時要交納20%的稅，太嚇人。如果是繼承，儘管現在還沒有遺產稅，但一直有聲音要出台遺產稅，那時繼承的費用就大了。另外如果是外籍人士，根據上海市的規定，必須在國內工作一年後才能買房，所以辦法（一）和（二）同樣要在國內工作一年後才能辦理。
我問為什麼外籍人士要在國內工作一年後才能買房，那位公務員面帶氣憤地說“要是再讓那些外國人炒房炒下去，我們上海人全要買不起房子了”。對這話我倒不敢苟同，上海房價暴漲一部分原因是外籍人士尤其是台灣香港人的炒房，更大的原因還是國內人的炒房、房地商的推動、以及政府的用房地產拉動經濟的政策。
由於有了這些新的信息，我們決定先等一等，回去再討論一下再決定。
下面附上幾張上海的旅遊照片。
浦東陸家咀，環球金融中心和金茂大廈。原來環球金融中心上面的空洞是圓形的，被人叫做“日本軍刀”，後來改成方形的，現在象開啤酒瓶蓋的扳子。去空洞上方的觀景層的票價要150元人民幣。
從環球金融中心上俯瞰，記得15年前我從東方明珠上俯瞰，看到的是一樣的灰濛濛。
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文章評論 |
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作者：白山秋葉 |
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留言時間：2010-10-01 06:08:37 |
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作者：coody |
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留言時間：2010-09-30 18:15:05 |
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Then you can buy the house since it has the least fees, as you said. |
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作者：野雲 |
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留言時間：2010-09-30 17:28:16 |
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作者：白山秋葉 |
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留言時間：2010-09-30 17:14:09 |
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coody:
繼承必須等房主人去世後才能辦，要有房主人的遺囑，還要交2%的公證費。
房管局對於房子的價值，根據地點和種類，有明確的數值。 |
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作者：coody |
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留言時間：2010-09-30 14:37:18 |
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"儘管現在還沒有遺產稅，但一直有聲音要出台遺產稅，那時繼承的費用就大了。"
可不可以現在就辦， 還是非要等房主人去世後才能辦？ 能否曬一下你的最佳選擇？不過, 如果你持中國護照的話，你可以加入你家的戶口，用買賣的方式轉讓房產。但不知房價如何定？ |
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作者：白山秋葉 |
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留言時間：2010-09-30 07:06:18 |
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MustaphaK:
謝謝來訪。
是啊，那些都是老觀念了。現在交通發達了，自然就朝外住了。 |
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作者：MustaphaK |
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留言時間：2010-09-29 23:18:54 |
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我還是欣賞寧要浦西一張床，不要浦東一套房的老概念. 沒辦法，本地人. |
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