严先生去年贷款35万元买了两居室的柏文，2.2%的浮动利率让夫妻俩兴奋不已，每月供款1200多元，5年期满，偿还本金36000多元，华丽转身成房主，生活质量的变化显而易见，他们虽陶醉在安乐窝的温馨中，但有件事却令他们牵肠挂肚，2.2%的低利率还能维持多久呢？ 不愿为利率上升担惊受怕的吴先生，4年前锁定5年固定利率5.6%，未曾想，接下来的低利率更让他寝食不安：中断合约吧，罚款1万多元没商量；履约吧，眼睁睁多付近2倍的利息，不能说不是难以承受的重。 文：叶一蓓
利率魔法无边须与银行斗智斗勇
有过贷款经历者，或多或少地领教过利率魔咒的法力：跑赢利率，欢呼雀跃；失算于利率，如坐针毯。事实上，影响房地产市场最大的因素是利率，新移民买房最主要的考量也是利率。
签订利率，成了看不见的战线、没有硝烟的战斗，和银行斗智斗勇的厮杀。
利率是在借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率，利率的高低，决定借贷资本在一定时期内利息的多少。可别小看利率中的1个百分点之差，稍作计算，没准会吓你一跳：以借贷30万元为例，利率2.5%，利息为750元；利率3.5%，利息则为1050元，仅交付银行的利息，每月就相差300元。这一点，放贷方和借贷方都不愿小觑。
风险难预知须花工夫研究
房屋按揭贷款一般都是3年或5年renew（续贷）一次。也就是说，很难有人能事先准确预测3至5年的利率走势，就连精英汇聚的金融机构，也无法先知先觉。出于趋利避害的本能，处于强势地位的放贷方，不惜下足功夫，细化条款，力图把风险转嫁给借贷者。
有的金融机构提供的所谓低利率，隐藏一些附加条件：强制借贷方开户和购买高于正常售价的人寿保险，并将客户房屋贷款注册为非标准抵押贷款，具有不可转移银行性质等等，诸如此类，令客户实际使用的成本大大增加。
现存的借贷合约，放贷方都保留有“Call loan”（收回贷款）的权利，也就是说，放贷方一旦出现财务问题，有权立即收回贷款，借贷者必须无条件地还清贷款。这也是为什么美国发生金融海啸、200多家小银行即将倒闭时，无数美国人被没收房子的原因。金融机构的信用等级，成了贷款时不可或缺的考量指标。
“解释条例时避重就轻，执行起来避轻就重。”是吴先生对借贷合约的无奈。他当时选择的是固定利率，询问时说违约金是3个月利息，到他无法忍受低利率折磨，要中断合约，银行则用损失金额法来计算罚金：借款人现用利率减掉该银行目前对应的标价利率，乘以贷款余额，再乘以所剩的贷款时间，得出的罚款数竟是3个月利息的3倍多。这一做法双方当事人已签字认可：银行有权在3个月利息法和损失金额法中，择取金额较大的作为罚金。
把握利率变动规则 不做房贷输家
严先生一家欢天喜地享受低利率时，却笼罩在加息的恐惧中：如果贷款期内央行利率P上涨，每月的还款金额虽然还是1200多元，但其中利息支出部分增加，本金减少。直至P上涨到一定水平，每月月供款1200多元全部成为利息支出时，银行会要求借款人增加月供款，或进行债务重组，或将超过月供的利息转为贷款本金——严先生一家的贷款，会因此越还越多。时刻关注利率变化，随时准备第一时间锁定利率，成了浮动利率受益者们在享受低利率时，绷得最紧的神经。
不过，折腾来折腾去，借贷者一般都难逃“输家”的宿命。与其生活在贪婪与恐惧中，不如切合实际地选择贷款计划，笑迎利率的潮起潮落。 浮动利率和固定利率各有利弊
浮动利率(Variable)，是贷款利率跟随中央银行利息例会公布的、各金融机构参照执行的一个统一利率(英文叫做Prime)而上下浮动的利率，当然，金融机构会在这个基础上加减一定系数。现在Prime是3%，如果银行提供的利率是P-0.7%，当前的浮动利率就是2.3%。
浮动利率还分全开放式和半开放式，半开放式随银行基本利率浮动，一般复式计利次数为每月，随时可转移其他银行或直接还清无罚款。
半开放的复式计利次数为半年， 3年或5年内不可转移银行或还清，否则罚款2个月或3个月利息。
固定利率(Fix)，就是贷款利率固定在一定年限内。它大致可以分为：开放式，封闭式，以及可转换式，其中，封闭式固定利率贷款最受普通房屋借贷者欢迎，它的利率与开放式、可转换式相比，最低。封闭式，顾名思义，在贷款到期前，如果全部清偿本息和中止合约，银行科以罚款都较高。
固定利率和浮动利率的选择，因人而异。对保守的借款人来说，规避风险远比省钱重要，选择固定利率只是为了安心；如果心理承受能力极强、又有足够资金抵御利率上升带来的风险，在现阶段选择浮动利率，可节约大量的利息支出。
从经验上看，如果新旧贷款利率之差在1%以上，值得考虑更换贷款。要看结束原有贷款，得看续作新贷款的总成本，是否能够高于节省的利息支出。提前结束原有贷款的成本由银行罚款、律师费、解约费，以及其他银行手续费构成。利息支出节省的数额要由贷款本金、所剩的贷款期限、以及新旧利率的差而定。 |
