（原文發表於【財經】雜誌）

  最近許多評論員（比如瑞銀集團中國分部的特約首席經濟學家汪濤）又開始熱議“房地產市場重新發力”，似乎將把購房狂熱的烈火重新點燃。

  在生怕錯過這一次房地產財富盛宴的同時，我們應該清楚地意識到這一次所謂的“地產發力”並沒有繁榮的宏觀經濟作為背書。皮之不存毛將焉附？中國經濟依然有硬着陸的危險，地產泡沫將何以獨善其身？

  “春江水暖鴨先知”，這隻“鴨”是房地產，但這春江水卻不是宏觀經濟，而是全球貨幣戰爭的陰霾。12月12日，美聯儲推出了QE4,再加上之前的QE3,美聯儲每個月向金融市場的“注水”總額將高達850億美元。在此之前的9月，歐洲央行推出了歐版QE---“直接貨幣交易”（OMT），承諾將以無限量的貨幣購買歐豬五國的中短期債務。新晉日本首相安倍晉三艷羨歐美央行的激進貨幣政策由來已久，宣稱上任後將終結日本央行的獨立性，把2%的通脹目標與貨幣政策綁死，央行的印鈔機將不設上限直至目標實現。日本經濟的死結在於其人口結構嚴重老齡化，投資和需求疲弱難振，除了出口拉動之外別無出路，所以安倍晉三的野心是使日圓對美元匯率重上“三位數”。

  在歐美日幾成犄角之勢的量化寬鬆之下，以外向型經濟為主的新興國家已然成為歐美日貨幣洪水的泄洪區，為了保證其經濟競爭力，這些國家也勢必採取激進的貨幣政策干預本幣匯率。

  貨幣貶值和通貨膨脹的惡浪大有席捲全球之勢。在這種情況下，出於對財富避險保值的需要，中國的房地產又如“磚家”所謂的“發力”起來。總所周知，中國貧富差距懸殊（據最新中國家庭金融金融調查的數據，中國86.7%的家庭財富掌握在10%的家庭手裡），投資渠道匱乏，慌不擇路之下，盤子巨大的房地產往往成為中國富人的首選避險保值資產，也就是“財富池”。這種情況往往伴隨着持續升溫的投資移民和技術移民熱潮，這一切都不是“春江水暖”的好徵兆，說的學術一點，就是掌握絕大多數中國家庭財富的富裕階層對中國宏觀經濟的信心指數持續低迷。打個比方，如果一間電影院着火了，那麼越寬敞的出口，擠着來逃命的人就越多，房地產這個“財富池”的盤子夠大，對於許多富人來說就是那個逃命的寬敞出口。不過看上去最安全的地方往往是最危險的，因為中國的房地產已經是沉船一艘在劫難逃。

  打個比方說，如果中國的房地產泡沫是個蘋果，泡沫破滅就是蘋果落地，那麼種種數據表明目前這隻蘋果已經熟到快爛了的地步：根據法國興業銀行的數據，2010年中國總共在建築業上投入了10000億美元（包括住宅，非住宅地產和基礎設施），（如圖1所示）占據約20%的名義GDP--這幾乎是世界平均水平的兩倍。

2010年，（如圖2所示）中國建築市場超過美國的規模成為世界第一，並占據了世界建築市場的15%。這一年如日中天的中國建築業把中國投資對GDP的占比推到了48.5%----一個中國歷史上甚至是世界歷史上前所未有的記錄。這個時候可以毫不誇張的講中國經濟是建築導向型的。

圖1

圖2

2010年，中國的混凝土消耗量突破了18億公噸，達到了世界混凝土總需求的55%，是美國消耗量的25倍。（如圖3所示）中國的人均混凝土消費高達1400公斤，遠遠超過除中國以外的世界平均水平---300公斤/人，也遠遠高於同等收入國家水平。（如圖4所示）中國的水泥和混凝土的人均消費量對人均GDP的比值也是冠絕全球無人能及。歷史數據表明這麼高的混凝土消費水平是很難長期持續的，早晚會引發建築業泡沫破裂。

圖3

圖4

2010年中國新建了18億平發米的住宅，這相當於西班牙全國的住宅面積。這些住宅已經可以容納6千萬人，雖然這一年城鎮人口僅增加了2千萬人。（如圖5所示）如果在未來5年中國保持這個建築速度，到了2015年中國將總共興建90億平方米的住宅，足以容納3億人，也就是說可容納的城市化率將達到65-70%，可是根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，這個城市化率要到2030年才可實現。中國的建築速度遠遠超過了中國的城市化進度，中國將有越來越多的地方像鄂爾多斯那樣唱起空城計來。

圖5

心存僥倖的人們可以在西班牙身上尋找中國建築業泡沫破裂的跡象。像中國一樣，在經濟危機前西班牙的人均混凝土消耗量也多年保持着高水平。（如圖6所示）2007年西班牙的年人均混凝土消耗量達到了1300公斤的峰值。四年以後，陷入經濟危機的西班牙的年人均混凝土消耗量勉強維持在500公斤左右，幾乎從峰值水平下降了60%。如果中國的人均混凝土消費保持現有的態勢，中國的建築業泡沫也將靠近它的破裂點。

圖6

  綜上所述，目前所謂的“房地產再度發力”極有可能成為一個熱熱鬧鬧開場卻慘澹收場的肥皂劇（語文老師會說這句話是點題句--房地產發力純屬迴光返照）。但是人們對避險保值資產的追求卻是無可厚非的，只是選擇不當卻很可能造成飛蛾撲火的效果。（如圖7+圖8所示）根據對過去50年的黃金價格進行回歸分析的結果，我認為在經濟不景氣和量化寬鬆泛濫的宏觀背景下，較房地產而言，黃金是用來對沖貨幣超發和貨幣貶值的更佳資產。

（圖七）

（圖八）

全球蕭條，產能過剩（中國房地產的產能過剩自是更不待言），超發貨幣競相貶值以解決經濟困境是人類痼疾，也是黃金牛市的根本原因。對目前的宏觀經濟的解讀當如是，如果會錯了意就像拋錯了繡球一樣，結果會很嚴重很不幸福。

作者：公民經濟學家吳迪