国务院最近发布了【关于继续做好房地产市场调控工作通知】--坊间亲切地将之称为“新国五条”，将对房地产打压的力度再度升级。通过增税，信贷和监督等多 种渠道，政府将以更严厉的方式调控地产。加上这一次已经是“十年九调”，想必大家都是身经百战，波澜不惊了，怎知还是掀起了一片狂澜。这个时候，美国著名 的新闻节目《60分钟》又十分应景的推出了“中国地产泡沫”的节目，让西方主流社会深深地为这个问题的严重性所震惊。
在经历了去年创纪录的1170亿美元的资本账户赤字之后，中国迫切需要吸引外资，在这种情况下，中央政府仍然迎难而上调控房地产，其勇气难能可贵。如果当年的布什政府也有这般勇气，则今日全球金融危机之悲剧或可避免。
纵观近两百年之历史，奠定中国这三十多年的经济奇迹的最重要基石莫过于和平稳定的环境，而房地产调控将成为维护这个基石的主战场。有人说房地产调控会引发地方债务危机，即便如此那也只是前进道路上的的小代价。
布鲁斯基金会在给奥巴马总统的外交政策建议简报《大赌注与黑天鹅》中阐述到中国新政府面临四个重大威胁：基尼指数达到0.61乃社会动荡之源；腐败失控；群体性事件频发；中等收入陷阱带来的经济增速显著下滑。所有这四方面的威胁都与房地产泡沫息息相关。
首先，根据中国人民银行金融研究所和西南财经大学联合进行的“中国家庭金融调查”，中国最富有的10%家庭拥有总家庭资产的84.6%，61%的总金融资 产，88.7%的总非金融资产。根据麦肯锡和民生银行的【2012中国私人银行报告】，中国富人阶层财富中最大的一块就是房地产，占比超过30%。最近接连曝光的房叔房姐事件揭示了依靠资本优势，信贷优势，关系优势，中国的既得利益人群通过房地产向中下层人群征收了巨大的隐性税收，亦即房地产成了财富转移的工具。在中国，从相对贫富的角度而言，房地产更多的是关于财富转移而不是财富创造。假使中国的房地产泡沫破灭，中国的基尼指数将大大降低。房地产调控是 控制贫富差距最强有力的一个管道。
再次，根据全球金融诚信中心的数据，在2000年至2011年间腐败官员总共向海外转移了高达3.8万亿美元的财富。其规模已经相当巨大，难怪习近平主席 要警告全党“腐败问题越演越烈，最终必然会亡党亡国”。根据卡耐基国际和平基金会的调研数据，腐败官员中超过一半的人有份参与基础设施和土地交易项目。房 地产成了腐败活动中利益输送最重要的管道。在房地产呈现的巨大利益面前，地方政府容易各自为政，使全国陷入政令不出中南海的诸侯政治局面。
复次，根据中国官方数据，中国的年均大规模群体事件有18万起，其中与土地相关的纠纷占比为65%（类型有非法占用土地，拆迁补贴不公，以及暴力拆迁 等）。由于房地产市场成为地方官员追求政绩和权力寻租的重要工具，未来的群体事件会更加频繁。对此中央政府已经采取了举措，首先是把政绩同唯GDP是举的评估体系脱钩，再者试图用调控把通过房地产市场进行利益输送的管道切断。群体事件的增加将大大增加国家内部安全费用的负担（2012年已超过1000亿美元）。明朝东西两厂和前苏联的史实表明内部安全部门的不断强大将使国家机器中越来越多的职能部件落入其手，关键时刻甚至会严重干扰领导层的交接。因此必须 把房地产调控摆在“维护和平稳定”的高度去严格执行。
最后，根据中投证券研究所关于土地财政的一份研究报告，在以投资为主导的中国经济当中，央行并不是货币创造的主体，而应该是以供地融资为主的信贷扩张。因 此货币增量的控制与地方债务增量的控制息息相关，而地方财政则有赖于房地产泡沫增加举债和偿债的能力。例如，2010年，土地出让金占地方可支配收入 27%。在地方政府负有偿还责任的债务中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务占23.79%，达到2.55万亿元。房地产成为向中国家庭部门隐性抽税的最大的一个机制。房地产泡沫不去除，中国家庭部门向公共部门，投资部门的财富输送和转移机制就无法切断，经济就无法从投资加出口型向内部消费型转型。中 国经济不转型的话就只有陷入中等收入陷阱一条路。
有不少人担心房地产泡沫将引发大规模地方债务危机。其实中国是个发展严重不均衡的大国家，所以地方债务情形也不能一概而论。根据中国国土资源年鉴，大省里 只有五六个省的财政对土地收入依赖程度较高，其他的大省财政对土地收入依赖程度绝大部分在30%，20%左右。所以房地产调控不会引发全国规模的地方债务 危机，个别省份的债务问题也在强大的中央财政可控范围内，而且从货币产生的角度来看，消除房地产泡沫也是防止地方债务恶性扩张的必由之路。
纵观近两百年历史，中国最大的红利不是人口红利，而是稳定红利，稳定了才能谈人口谈民生谈改革。房地产调控将成为中央政府为了巩固稳定红利而和既得利益各方博弈的主战场。土地财富分配的差异悬殊历来是中国社会动乱之源，没有这样的认识高度，房地产调控难以成功，天下乱矣，奢谈繁荣和发展。这就是房地产和中 国经济的命门。
【后记】
强力打压房地产的【新国十条】出来了，不但在国内引得喧然大哗，在西方主流媒体也引起了极大的震动。
国内许多评论员都对【新国十条】冷嘲热讽。我认为中央的调控方法确实值得商榷，但习主席一上台就敢于逆流而上的去面对问题，不像有些西方政府那样为了选票利益而选择回避，实属难能可贵的勇气。民主变成民粹，难怪西方许多有识之士呐喊“民主已死”以唤醒人们的危机意识。
人们可以嘲笑中央政府“十年九调”，但永不言败不也勇气可嘉吗？改革需要智慧，但更需要坚持和勇气。
而且中央政府过往调控的失败实际错不全在中央，因为中国在被既得利益的切割之下以形成了诸侯政治的局面。诸侯政治在中国向来根深蒂固，循环往复。“政令不 出中南海”之下如何改革。所以房地产调控绝不仅仅是让中产阶级有房可居这么简单，还牵扯到各路诸侯与中央的博弈，土地财政，经济结构等等。
发表于2013年3月22日【联合早报】。属于自2011年以来发表的一系列预测房地产于2015年左右见顶的文章之一，这一系列合称【地产泡沫的破裂轨迹】，将陆续推出。
公众微信号：deeywoo
作者：公民经济学家吴迪
