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房产净值与烂尾楼 2022-07-21 05:47:04

对于大多数人来说,房产是一辈子最大的财富。各个国家对房产管理的办法有很大的差异,都可能出现大的问题。最近经常看到天朝烂尾楼的新闻。德国也有烂尾楼,比如斯图加特火车站和柏林飞机场。而且这些年德国房地产大发展,很多资质不够的公司进入房地产开发,连民用建筑也越来越多的烂尾楼。美国的房地产也出现过非常大的问题,比如美国十多年前房地产的次贷危机,造成严重的金融危机,西方国家为了救市搞量化宽松,影响一直持续到现在,房利美和房地美也都还在政府接管之中。

其实烂尾楼并不是最危险的问题,最危险的是房价大幅下跌。要讲清楚这个问题,牵涉到一个概念叫做房产净值(home equity or real property value) ,指的是与房产所有权相对应的房产价值。

某人用自有资金30万全款投资买了一房产,那么如果是房产下跌,他自己房产净值也会变少。最极端的情况是房产跌到一文不值,也就是说他将自己的30万全赔光了,此时他自己的房产净值为零。

如果他自己只出资5万,从银行贷款25万投资买房。此时显然他只拥有房产部分的产权,这部分的房产净值就是5万。但是如果第二年房子降价到只值25万,此时他将房子卖了还银行的贷款(不算银行利息),他也将自己原来的5万全赔光了。所以虽然此时房子的市值是25万,但对他而言房产净值已经为零。如果房子继续降价,第三年的市值为22万,此时即使是他将房子卖掉,还要再拿出来3万才够赔银行的25万贷款,所以虽然现在房子的市值是22万,对他而言房产净值已经变成负3万。换句话说,他第二年就应该将房子卖掉,才能不让自己因为拥有房产的部分产权而变成负资产。

如果计入银行利息与每年还款,房产净值的计算会复杂一些,但道理是一样的。房产净值的计算对银行贷款是非常重要的,因为某人用房产向银行进行抵押贷款,不是根据房产的市值,而是根据与他所拥有的部分产权相对应的价值,也就是他的房产净值。如果贷款员不看他的负债表就按房产的市值贷款,老板马上就会要这个贷款员滚蛋。

总结一下,如果全款投资买房(或者已经还完房贷),房产净值不会出现负值。但是贷款投资买房,房价下跌的时候房产净值就有可能成为负资产,此时有的人就可能“耍赖”停贷断供。所以烂尾楼并不是最危险的问题,最危险的是房价大幅下跌,引发一连串多米诺效应,导致银行大规模的坏账,最终像美国的次贷危机一样导致金融危机和经济衰退。


浏览(3076) (2) 评论(11)
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文章评论
作者:karkar 回复 马黑 留言时间:2022-07-23 03:17:49

谢谢马兄评论。周末愉快!

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作者:马黑 留言时间:2022-07-22 22:33:24

我在美国经历过两次房地产衰退的事。第一次是90年代初,冷战结束,美国大量消减军费,军工企业大量解雇人,洛杉矶这部不少军工企业搬走,房价大跌。第二次就是2008次贷危机。第二次房价跌得没有第一次厉害。以后都涨回来了,现在全美房价都在下跌。估计还会跌下去,跌倒什么程度,很难说。不过房价的总趋势是往上涨,因为土地资源有限,而经济在发展,人口在增加。

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作者:karkar 回复 水蛇 留言时间:2022-07-21 08:14:58

Yes

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作者:水蛇 回复 karkar 留言时间:2022-07-21 08:08:35

不是与马斯克比。

我的意思是佐证你的,人家没有华人那么把浓重的“房子情节”。

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作者:karkar 回复 水蛇 留言时间:2022-07-21 07:59:32

【据说马斯克就没房产】

不能和马斯克比

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作者:水蛇 回复 karkar 留言时间:2022-07-21 07:45:37

【华人有房子情节,在哪里都喜欢买房】

对!文化。

老美,即便有钱人,租房的也不少。我认识一个华尔街的broker,年薪超百万,开着保时捷车,却租房住。

据说马斯克就没房产。

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作者:karkar 回复 水蛇 留言时间:2022-07-21 07:37:38

华人有房子情节,在哪里都喜欢买房

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作者:水蛇 留言时间:2022-07-21 06:59:35

【其实烂尾楼并不是最危险的问题,最危险的是房价大幅下跌。】

炒房的人,赔惨了。

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作者:karkar 回复 水蛇 留言时间:2022-07-21 06:40:11

您见多识广,谢谢评论。印度没有去过,不过资本的贪婪是国际化的,这点是肯定的。

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作者:水蛇 留言时间:2022-07-21 06:17:43

【德国也有烂尾楼,比如斯图加特火车站和柏林飞机场。】

这种老牌资本主义国家,相对好多了。

你去看看印度的烂尾楼。资本的贪婪是国际化的。

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作者:水蛇 留言时间:2022-07-21 06:13:11

中国的烂尾楼状况确实很严重。但用以与美国相比,就显得很可笑。

美国资本,老奸巨猾。经历了200多年运作,已经相当完善。这岂是资本刚刚上路的中国可与之相提并论的?

中国银行贷款与美国相比,容易得多。一是中国半强迫性的实行公积金制度(尤其对私企)。银行心里多少有底。一是中国银行多为国有制,它必须配合政府,例如配合政府解决住房问题,例如配合政府完成GDP指标等。

而对地产商而言,中国这些年的发展确实养肥了这帮人。而这帮人逐利心态膨胀,利用老百姓置产的决心和意志,以及钻了中国宏观管理失控的空子。

还有一点也很关键:官商勾结,要政绩,要回扣,对于供大于求可能造成的房地产崩盘,根本就不在乎。

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