2019 年以前和以後的中國房地產

潤濤閻

11-12-09

（一） 中國房地產的現狀

改革 30 年，最大的變化還是城市化，而城市房地產的威猛擴展以及交通設備的改進是與城市化相適應的。

大家都感受到了房價成倍、十倍甚至百倍的增長。這主要是由於大量的農民工到城市裡去建設城市，也就不得不住在城市，尤其是農村考上大學的學生畢業後留在城市而增加了城市住房的需求而導致房價威猛上漲的。當然原來城市裡出生的人在住房條件上也有了天翻地覆的變化，那種 3 代人住一間房的狀況很少了。也就是說，房價的暴漲是跟巨大的需求不可分開的。

改革開放前，中國的農村人口占八成左右，現在不考慮戶口，按照居住人口計算，城市裡的居民和農村裡的居民各占一半。也就是說，過去的 30 年超過 3 億農民住進了城市。但城市化的速度隨着大學招生的擴大而增加。也就是說，現在每年從農村走向城市的人口要比過去 30 年的平均數高很多。

按照發達國家的標準，農民占總人口的比例要低於 3 比 7 。現在大約是13億人口，也就是說，有大約６ . ５億人口在城市居住。如果按照三七開的算法，還有至少２ . ５億農村人口進入城市。估計這需要10的時間。也就是說，在2019年之前，城市的房價很難長時間暴跌。到底還能漲多少，首先取決於建房速度和城市化速度的比值。如果建房速度達不到城市化農村人口進入城市的需要，房價將會有上漲的空間。反之，如果建房速度超過了需求，即使城市化依然按部就班進行，房價也不會大漲了。

那麼，我們就算一算這個基本數字。

１９７８年，城市居民人均住房面積6.7平方米。

１９９８年，城市居民人均住房面積18.7平方米。

從此以後，城市居民人均住房面積就增加緩慢了，２００５年到達２５平方米後，２００８年仍然是２７左右。可是，平均每年增加大約６億平方米的住房。

按照還有2.5億人口需要在今後１０年進入城市（這裡指的是淨增人口，除去死亡人口和生孩子造成的人口變化），那麼每套住房住入三口人（倆口人加一個孩子），需要８千萬套新建住房。按照每套住房７５平方米（目前城市人均居住面積為２５平方米），那就是60億平方米。按照最近幾年的建設速度，每年增加新建居民房屋６億平方米，那剛好是10年。

（二） ２０１９年後的房地產

以上的計算是潤濤閻自己根據國家建設部提供的資料計算出來的。這裡有假設：

１. 中國城市化的最終比例大概是農民占三成。

２. 中國人均居住面積２５平方米的數字不會有太大變化，因為每套住房基本上是７５平方米。這裡是大數定律，個別豪華別墅和個別簡易房在統計學上沒有意義。

３. 中國住房建設速度基本上按照最近５年保持不變。

如果事實的發展與上面的假設不太離譜的話，那麼，到2019年，城市的住房基本上滿足了需求。我這麼算，是有根據的。按照日本人的情況也是這樣子的。一旦城市人口不再增加，建築面積一旦基本滿足（按照本國的住房習俗，美國人每人２５平方米是受不了的，因為美國人是鄉村化郊區化導致的。），房價就不會再大漲了。

根據潤濤閻第九定律，在2019年之前，建築商們不會停止榨乾房奴最後一滴血的。利潤一定會走到極端，直到撞南牆。所以，在2019年之前，大建設的速度不會大減的，房價大跌不會發生。當然，我是說不會一直大跌。個別年份的大跌會導致很快漲回來。如同股市，不會沒有震盪的。當然不排除價位就在目前這個地方徘徊，跌跌漲漲。

到了2019年，在1949年出生的人開始走入墳墓了。

中國人口大漲是從1949到1979年，中間有三年困難時期不正常死亡了３千多萬人，而這３千多萬人使得後來少生了大約一億人。由於1976年以後逐步嚴格了一胎化，人口便不是按照自然規律變遷了。這個後果是非常嚴重的。

按照２５年一代人計算，一胎化的長期結果就是每一代人都按照半數減少，成漏斗狀。雖然目前農村已經不再搞什麼一胎化了，但農民們已經不再想多生孩子了。我小時候每村都有小學，還需要嚴格入學年齡，否則學校根本裝不下。現在，絕大部分村里都沒有了小學，要幾個村才湊夠一個班。

別看現在是１３億人口，因為是漏斗形的，分布在漏斗上面的人占的比例極大。而這部分人從2019年開始進入大量死亡期。從現在算起，以後的4０年，會死掉8億的人口。誠然，那4０年也會有大約１ 億人出生（這個數字是潤濤閻自己 計算的大概數字，不是非常準確）。

也就是說，4０年死8億以上，每年有0.2億人死亡。到那時，最賣不掉的就是住房，因為人口一旦開始減少，這漏斗形的人口結構，人口的減少速度是非常猛烈的。誰也沒必要買房了，因為大家都知道賣不出去了。人口在威猛地減少，城市化已經差不多了。那時，什麼會暴漲？毫無疑問，就是火葬場。火葬場的生意會非常興隆。從２０１９年開始，房價暴跌，火葬場的火葬費暴漲。排隊最長的隊伍就是火葬場了。很多房屋賣掉後的價錢還不夠交給火葬場的。也就是說，死人死不起了。

（三） 死人死不起的歷史真實故事

我去河南的新鄉、安陽等地區搞全國生態區劃調查，在農村里得到了１９６０年冬天死人死不起的第一手資料。當時村里人告訴我，我不相信，直到一位姓卞的老年告訴我他就是因為死不起而沒死的。事情是這樣的：沒有被餓死的人再也沒有力氣把餓死的人抬走去墳地埋掉。死了的人就只好在屋裡放着。這位姓卞的告訴我，他看到死了都不能下葬安息，真的是死不起了，那就活下去。當時他已經放棄活下去了，但想到死不起了，就改變了想法。

大冬天的，外面連野草都沒有，他就去找人拉的屎，甚至任何動物拉的屎，抓起來就吃。他說，那些屎都是些吃進去的野草拉出來的，根本不臭。就這樣，他堅持活了下來。到了春天就有野菜吃了。就沒被餓死。由於他吃的是糞便，他姓卞，我才忘不了他的姓。凡是在秋天勤奮的人，積累了更多的野草野菜的就活下來了。而他和一些以為政府會給些救濟糧的，到時候沒有救濟糧，也就只好餓死了。他說他堂哥也是看到死了的人沒人抬，就決定活下來。他說他不吃糞便，而是把死人的大腿剁下來煮着吃。他說他寧肯吃糞便也絕不吃人肉，而他堂哥寧肯吃人肉也不吃糞便。但二人都活下來了。

死不起，這三個字對我的震驚很大。決定以後如果有死不起的時候，一定不放棄，要活下來。誰要是不信河南當年的故事，那很好辦，你去河南一趟，只要到新鄉、安陽任何一個地方的農村，一打聽活着的老人，就知道當年死了人沒法抬到墳地，因為活着的人沒力氣。等到冬天過去了，春天有了野菜吃，活下來的人才有力量清理那些餓死的屍體。這個在那裡很普遍，所以，你一打聽就知道了。

到了2019年以後，國內嬰兒潮一代人相繼死去，房地產沒人要，賣掉的錢還不夠還貸款餘額的。哪裡有錢去火葬場燒屍？這就是“死不起”了。

可當時河南人死不起而決定不死的都是年輕沒病的人，老人不成。２０１９年以後的老人，即使死不起，那也活不長。因為不是飢餓而死，而是機體老化了。

（四） 結論

中國的房地產還有１０年的風光，以後便開始走下坡路了。這是以潤濤閻第九定律為原則，根據建設部公開的數字計算出來的。大多數經濟學家們用什麼房價與租金比，什麼工資占房價的百分比，什麼跟其它國家每平方米的價格高了多少／還低多少，等等等等。這些都不是根本。

所以，凡是在國內大城市買了房地產的，除非自己住，要是為了賺錢，那一定要在2019年之前出手。

現在是：死得起，活不起（因為買不起房）。１０年以後則是：活得起，死不起。

最後，談一下中國的未來。這篇不談黨的前途和政府的運作。

當中國的人口下降到２億左右，按照從2019年以後每３０年減半計算：

2009年，14億

2049年，7億

2079年，3.5億

2109年，1.75億

大約需要100年（從現在算起）。到了那時，就實現了夢想：安得廣廈千萬間，讓天下寒士盡歡顏。人口少了，人與人之間的關係也好處了。科學家用老鼠做試驗：一旦密度增大，互相之間就發生撕咬，哪怕吃的喝的管夠。人也是一樣，把不共戴天的倆人放到一個無人煙的荒島上，他們立刻成為朋友。讓親人們擠在一個小的房間，也會大打出手。空間小了，沒有矛盾也造出矛盾來，朋友也變成了敵人；空間大了，敵人也是朋友。100年後，和諧社會就實現了。前提：必須過了2019年這一關（以後有專文論及）。

今天，我們在看着房地產暴漲，心驚肉跳的。其實，房地產開發商也就是還有１０年的美好光景。

由於嬰兒潮一代人以後的大量集中死亡，回國去建火葬場，或者開一個骨灰盒製造公司，必然生意興隆、光明一片。因為以後死人比生孩子的速度快，死的多，生的少，賺小孩子的錢（接生、幼兒園、學校）很難了，而賺死人的錢則容易多了。俄羅斯、新加坡、甚至日本以及歐洲，都想方設法讓女人多生孩子，可效果不佳。隨着女性的解放，結婚人數的減少，人口暴跌的日子已經不遠了。社會發展很快，未來學學家預測，在２０年內，地球上至少有一個國家在法律上規定結婚是非法的。因為今天的人類，不論是男人女人，８０％以上的痛苦是由於婚姻造成的。家庭一旦解體，讓女人去忍受生第二個孩子的痛苦，極難辦到。生一個後知道了那痛苦和養孩子花費的心血，加上快速衰老對自己容顏的影響，這些加在一起，平均每個女人生一個孩子就很感激她們了。

（很多人讓我寫一篇國內房地產的文章，我這篇就是奉命而為。個人見解，願意笑的，一笑了之。願意認真對待的，大家討論。我是交差了事。不再爭論，不論你是啥觀點。）