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		古风无痕
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网络日志正文

		古风再次解读美国房市	2012-03-04 14:05:29

古风再次解读美国房市

远古的风 于【万维读者网】的〖古风无痕〗博客 2012-03-04

古风于2012年2月25日发表博文《古风解读2012年1月份美国的房市》之后，引起了网友的热烈反应，其中除了极少数的负面评价外，绝大多数都是赞扬和鼓励。在此，古风对所有网友的回馈（不论正反）都表示感谢！当然，古风也明白前文也有不足，所以，希望通过此文来弥补，给诸位网友更加全面的资讯与解读。

一、美国的房屋买卖整体行情

前篇博文中，新屋与旧屋的行情是分开研讨的，现在我们把美国所有的房屋不论新旧再加上在建的和筹建的都画到一张图中去，就得到了下图：

美国的房市总体上在2009年进入了近两年以来的“稳定期”，房屋市场基本在2006年峰值的40-50%上下徘徊，自2011年中期后的确呈现出少许复苏的迹象。可是，大家别高兴得太早啦！

首先，我们来考察一下，美国房市上一轮的最后疯长期始于2002年，花了四年，房屋市场才猛涨了4百万套，而2006年至2009年房市的崩盘，短短三年，就削去了9百万套！而且，大家还要记住：2002年头至2006年头的房市最后疯长期也是建立在1997-2001长达六年的房市稳定恢复期的基础之上的。自从2008年金融危机以来，大家从主流媒体的报道中都已经知道了上一轮房市十年疯长期（1997-2006）的主要催化剂是什么了：就是银行极其宽松的房贷行为。请问：2008年金融危机以来，美国银行现在的贷款条件比危机前要更宽松吗？在未来的5-10年间，美国银行的贷款条件会比2008年危机前放得更宽吗？古风对这两个问题的回答都是否定的。2008年的金融危机至少在一代人的时间里（20年）彻底改变了银行业的放贷行为准则。（您读到这里可能严重不同意古风的见解。请您耐着性子，继续读下去，下面还要继续深入探讨这个命题的。希望到本文结束之前，您跟古风的意见一致起来。）

其次，大家再仔细研究一下上图中右下边的那个虚线的蓝方框，其间显现出来的讯息。原来，近两年来的房市“稳定期”并非市场自我调节的结果，而是美国联邦政府人为不断输血急救的成果。从联邦政府推出的那么多救助项目可以看出，美国政府能够做的基本上都做了，以后除了美联储继续维持超低（接近于零）基准利率之外，在目前每年超万亿美元的财政赤字与超重国债的状态下，美国政府实在没有额外的财力来救助房市了（所以才不断放出房市回暖反弹的气球，好让美国雷锋们接手护盘嘛）。同时，考虑到目前的基准利率已经不可能再低了，那么未来的利率只有上升一途了。利率上涨了，会有什么后果呢？

二、房贷利率对美国房价的影响

让我们来做个简单的估算吧，大家就明白其中的奥妙了。

上图很明确地显示出1980年以来的美国房市（蓝线）的繁荣大体上是靠逐渐降低的利率（红线）催生出来的。现在的房贷利率接近4%，已经是历史最低水平了。下面，我们就拿一个居于年收入中间值（5.5万美元）的普通美国三口之家做例子，来看看未来利率从4%上涨后会有什么后果。

对于年收入5.5万美元的三口之家，刨除了各种税赋与日常其他花销后，每月大约剩下6百美元可以用来支付房贷。按4%的房贷利率，他们现在能够负担得起一栋12.5万美元的房子。如果房贷利率上涨到5%，同样的6百美元只能买到11.1万的房产了；利率到6%，就够10万的房子了；利率如果回升到2006年7%的水平，这户家庭就只能买9万的房子了。看到没有？未来利率只要上涨一点点，就会对房屋的购买力造成强力的打压，这又会迫使房屋售价下降（否则就没足够的买家了）。

三、美国国民负债状况对美国房价的影响

有些网友也许会反驳：美国人难道不可以多从银行借钱来买房吗？美国人过去就是如此做的，为何未来会放弃这一“优良”传统呢？还是让我们来看看美国国民负债的状况吧（下图中的那条蓝线就是美国国民总负债占总收入的比率）：

美国国民负债率自从2007/2008年金融危机以来，一直在缓慢地下降过程当中：从2009年的负债高峰（近115%），花了三年时间，才下降到现在的101%，仍然比公认的安全（可持续性发展）界限90%高出十个百分点。如果未来继续按照过去三年的速度下降，还需要至少两年才能达标。也就是说，在未来的两年里，希望美国人继续多借钱来度日或买房只能是梦想了。这一点，可以从信用卡的数量得到佐证（见下图）：

看来，美国人连借钱的渠道都减少了四分之一了。再来看看美国国民负债率主要是靠什么方式下降的吧（见下图）。是不是美国人开始向伟大的中国人民学习勤俭节约，而省吃俭用、不再大手大脚地浪费钱了呢？不是的！

原来，美国人采取的是欠钱不还（delinquent）的个人破产的法门，结果大量的坏账都抛给了银行。银行为了每个季度的财务报表靓丽，只好主动延缓处理个人贷款（包括房贷）破产的速度，这样银行的股价还不至于大跌，银行也不至于自己先倒闭了。哈哈……这就是为什么有那么多白住房的人存在的原因了，也是为何美国的银行体系积压了近千万套影子旧屋存货的原因了（见下图）：

到这里，大家可以来设想一下：如果美国的房市真的开始复苏了，房价开始上涨了，银行会干什么呢？它们一定会把手头积压的旧屋马上投放市场，套现出现金去填补过去早就违约的贷款坏账窟窿呀。结果，刚刚出现的一点点房市的“嫩芽”立即就被“倒春寒”给冻死了。按照目前的房屋买卖行情，这近千万套旧屋要到2015年才能被市场消化掉。大家可千万不要勇敢地当这个“出头鸟”啊（还记得那句成语吧）。

四、美国房市的未来发展

前篇和上文已经很明确地论证了短期内（2015年前），美国的房市恢复是不可能的了。那么，在未来的中长期（5-10年），美国的房市又会如何发展呢？真的又会重现1997-2006这十年房市辉煌吗？为了搞清楚这个问题，我们需要从下面几个角度来思考。

首先，我们来看看美国国民收入的现状吧。这可是美国人能否买房最直接的因素了。

上图表明刨除了通胀因素后的美国国民收入在过去的30年里基本上没有任何明显的增长。如果只是考虑到名义上的国民可支配收入（下图黑线），就会发现2008年金融危机以来，美国政府通过各种社会救济，给民众补贴了10%以上的收入（下图褐线）。

可是，即便按照政府补贴后的名义国民可支配收入（下图黑线），仍然赶不上通胀上涨的速度（下图紫线）。一旦美国政府在未来的中长期承受不起高赤字与高负债的双重压力而开始紧缩政府开支的时候，美国人还有余钱来购房吗？

其二，在房市上买卖的主要是些什么样的人群呢？不可否认，其中有不少是从事房屋买卖的投机客，他们希望在短线炒作的过程中牟利，但他们不是房屋市场上的主力军。买房的绝大多数还是成家立业后的年轻人。大家立即就会说：嘿，美国的人口不是在持续增长中吗？既然如此，就会有越来越多的年轻人成家立业后购买房产了喽。很可惜，这个直觉跟现实有很大的差距（见下图）。

上图蓝线是美国新建家庭数，其显然跟经济的好坏直接对应：经济好的时候，结婚的人就多；经济不好的时候，一切都推迟了（乃至取消了）。现在美国新建家庭数从2008年的超低点已经逐步回升到了美国社会长期的趋势均线（上图红线）。可悲的是，长期来看，二战后美国新建家庭数一直在逐年减少，这对美国的房市只会造成长期需求不足的负面影响。

那么，又是什么主要的原因造成年轻人失去了成家立业的意愿了呢？根本原因就是年轻人的高失业率（没钱啥事也干不了啊）。下图显示美国的18-24岁的非在校学习的年轻人就业率从2000年以来一直在下降，到2011年底只剩下54%了，也就是说年轻人完全失业（毫无任何工作）率已经高攀到了46%！现在大家对由年轻人主导的占领华尔街运动在老美全国随处开花的现象就一点也不奇怪了吧。

在如此众多的失业年轻人中，许多只好靠政府的救济来过活了，而其中的很大一部分还是走进了大学校园，希望通过接受高等教育来获得未来更好的就业机会。可是，这些年轻人本来就没什么钱，怎么负担得起比房价还涨得快得多的高昂的大学学费呢（见下图）？随便问一句：大家看到了下面这张图，有何感想啊？现在的美国大学教育水平真的比上个世纪70年代末有了近12倍的提高？！现在的美国大学教材就真的比上个世纪70年代末多了近9倍的资讯？！天下有搞笑的事，可真的没有比这更加搞笑的事啦。

既然他们自己负担不起，那就只好从政府那里贷款求学啰，这就直接造成美国学业贷款总额的急速膨胀（见下图）。

再来仔细瞧瞧1999年以来的美国学业贷款总额曲线图：

到2011年底，美国学业贷款总额已经接近0.9万亿了，虽然跟全美国的房贷总额比是小巫见大巫，可是，学业贷款是永远也逃不掉的。其它类的贷款，如果借款人无力偿还，可以通过个人破产的方式把帐赖掉，而学业贷款却到死方休。现在问题就出来了，原来借钱读书的年轻人本来就没钱，再借了这么一大笔学业贷款，等到毕业后就业状况又如此之糟，他们要到哪年哪月才能把学业贷款还清呢？如果学业贷款还没还清，年轻人有经济能力结婚生子、成家立业吗？

古风不得不断言：伴随着2008年金融危机进入就业年龄的这一代人必将是绝望的一代，他们既没有高品质的全职工作机会，也没享受到价有所值的高等教育，更失去了实现美国梦的希望，还将承受着美国日益减少的基本人权自由民主所导致的社会动荡！

还是拉回到房市上来继续探讨吧。

从需求的方向来看，未来中长期，美国房市的买方会很疲软。那卖方又会如何呢？除了上文中已经提到的近千万套影子旧屋等待随时上市外，前篇中也论述了正进入退休和死亡高峰的美国婴儿潮（baby boomers）这代人也将在未来10-15年里成为旧屋卖方的主力军。因此，寄希望于萎缩的卖方来拉抬房市的确变得很不现实了。

所以，古风可以很肯定地预测在未来5-10年（甚至到15年）里美国的房市只会在低位徘徊不前，失去了快速获取暴利的机会了；即使少有热闹场面，也会不温不火，好景不长的。

五、美国房市的本地区域化现象

当然，房市在某种层度上的确是本地局域化的，因为各地的经济状况会有差别，比如下图就是这种现象的明证：它说明经济基础越差的州，那里的房市下跌得越厉害，结果造成大面积的房价已经低于房贷的“套牢”现象。

房子一旦被套牢，除非万不得已（比如失业、现金流枯竭），房主一般不舍得用低于成本的价格去贱卖。如果真的要贱卖，就会给当地的房价造成进一步下跌的压力。如果房主决定不再拥有这些负价值房产了，最后就都到了放房贷的银行帐面上去了，银行最后也只好在适当的时机把它们推上市场，这当然又是房价下跌的动力。如果房主决定咬牙坚持下去，熬到房价恢复的那一天，也是常情。可是，这“苦熬派”其中的很大部分房主大都不会守株待兔的，他们会把自己的闲房（没闲房也可以改造隔间嘛）放到出租市场上去寻求租户来获得现金流。

这种状况在房市比较健康的时候，不会成为什么问题。麻烦的是，如果当地的房市普遍沉没了，出租房就会激增，不仅造成月租金额的下降，而且违租的现象也会更加普遍（本来当地的经济就不好才是房市崩塌的始因啊）。所以，打着靠套牢的房子去出租获取高额现金流的主意的网友们可要早点觉醒啊。当然，您也许真的生活在一个天赋异禀的地方，房价能够逆市上涨，出租房也能获取高价租金，而且租客也都是绅士淑女，那您真的太有福报了，恭喜发财！不过，大多数人的福报没有如此深厚，只好认（清）命（情况）啰。

古风一直想强调一点：不是每个人都适合作地主这个职业的，就好像不是每个人都适合作老师、作医生、作中介、作股票交易员、作职业杀手、作小三等等不同的职业一样啊。希望各位网友不要盲目投资择业，还是先多做点知己知彼的功夫吧，否则失生失财唷。

更加细致地说，即使一个州的房市不好，个别的城市也许会比较健康。上图就是高盛（Goldman Sachs）最近发布的对一些大城市房市短期行情的预测。除了极少数地方的房市在2013年可能出现反弹，大多数城市的房市至少在未来的两年里仍然处于下跌的状态中。其实，即使在那些少数会出现反弹的城市，也是由于在过去的几年里房市下跌幅度过大后，投资人以为屋美价廉而过早进场抢滩造成的。就如同任何战争场面一样，敢死队冲锋在前，能活下来的比例极少。大家还是回去再好好读读小说《亮剑》里面李云龙围攻山崎大队的惨烈吧，不要以为自己端着把机关枪，冲锋的时候就不会死了。（《亮剑》中端着机关枪的敢死队员们在最后总攻冲锋开始后的几分钟内就全部英勇牺牲了。古风给先烈们敬礼！）

上图就是在同一篇报告中，高盛对未来房市的短期行情做出的最新预测。看来英雄所见略同嘛：2015年前美国房市基本上还会继续维持下滑的趋势。至于2015年之后，房市会不会出现如高盛预计般的浴火重生式的奇迹，那就见仁见智了，诸位各求多福吧。哈哈……

在本文结束之前，古风给大家再看两张图，就会对美国房市的复苏有了更直观的认识。

上图是美国国民人均负债占个人收入的比率，现在仍然停留在180%的高位。下图显示出美国国民人均负债额度与人均收入的绝对值。

看图后，想投资房产（也包括出租获取现金流）的网友们要问自己两个大问题：

1）在如此的高负债率的状态下，银行会宽松地放房贷吗？如果拿不到房贷，美国的房市仅仅靠从中国逃出来的贪官富人手中的现金能够支撑起来吗？（美国需要每月从中国进口上百万的贪官富人还有他们手中的傻钱啰。这可能吗？！哈哈……）

2）在如此高的负债率的状态下，在其收入水平30年来基本上毫无改善的现实中，想买房的普通美国人是否都攒足了20%的头期款了呢？如果绝大多数的美国人都没有存钱的习惯，请问这买房的第一步如何迈出去呢？

所以说，古风不看好美国未来5-15年里短中长期的房市，除非这最后的两张图显现出美国国民人均负债率降回到了历史趋势的均线，而这将是个痛苦的漫长过程。

【全文完】

古风于2012年3月4日成稿

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			文章评论

作者：远古的风

留言时间：2012-03-07 14:22:35

回复“白凡兄”的评论:

这篇文章可以读读，就知道我的预测还是比较保守的。

The Foreclosure-to-Rental Boondoggle
by Mike Whitney
http://www.counterpunch.org/2012/03/02/the-foreclosure-to-rental-boondoggle/

该文中提到一篇由JP Morgan Chase和Bank of America Merrill Lynch联合发布的“Housing, Monetary Policy, and the Recovery”的预测报告：
http://www.ritholtz.com/blog/2012/02/2012-usmpf-report/
On page 29 of the report, the authors conclude that it would take “a 57% fall in housing prices would in our accounting sense eliminate housing overhang”. Their second projection estimates that it would take “a 68%” drop.

靠出租来收钱，可能连房价下跌带来的损失都补不回去。

关于您说的“５年投资回报率是20%是目前最高的”，请看下面的这个资讯：
http://blog.wenxuecity.com/myblog/46947/201203/1692.html

古风敬


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作者：白凡

留言时间：2012-03-07 12:52:17

你的图看得人眼花缭乱，但是从结论看，你只是说了美国人负债的情况。但你似乎忽略了这样两个事实：

第一：美国很多地方的房价已经低于再建的价位了。比方说重建同样的房屋，成本人工需要$100元每平尺，而房屋市价可能已经低于$50元了。一套房的价格已经低于一辆汽车的价格了。

第二：就算房价的回升还需时日，但是人总是要住房的。在如今五年左右的租金就可以收回投资的情况下，投资回报率是20%。请问还有什么别的投资有更高的回报率吗？

所以就算你说的全部正确，现在买房也不是一个错误的选择吧？

此时不买，更待何时？


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-06 12:46:39

回复“joeywan_cal”的评论:

如果美国搞hyperinflation，美国的国力就会马上损失50%以上。这种国力的崩溃是美国执政势力不愿看到的。债务即使赖掉了，可是美国也失去了超级大国的地位，而龟缩回北美成个地区性大国。

所以，美国还是会希望走慢死和等死的路子。现在就看中国能否在收官的阶段不出昏招了。哈哈。。。

古风敬


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-06 10:56:13

回复“bbcc”的评论:

祝您美梦成真！按照您的说法，美国的房市在2007/2008年根本就不会崩盘嘛，而且所有的股事泡沫也不会破嘛。

哈哈。。。

古风


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作者：bbcc

留言时间：2012-03-05 20:40:09

professional writers had to come up with all kind of graphs to write and earn their 2 cents.. the simple fact is, US houses buyers are themselves houses sellers, with the exception of the 1st time buyers, which is 5 to 8% of the market, before this crash... UNTIL PEOPLE CAN SELL AT PRICES ALLOWING THEM TO GET THEIR EQUITIES OUT FROM THEIR CURRENT HOUSES, THUS, ENABLE THEM TO GO ON AND BUY THEIR NEXT HOUSES, THE US HOUSING MARKET CANNOT RECOVER...


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作者：锁清秋

留言时间：2012-03-05 20:24:35

写得非常好！老兄在大家拿，可以把美国房事写得如此深入，不简单！


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作者：joeywan_cal

留言时间：2012-03-05 19:57:11

Cool stuff !

I think that the housing market could end at either:

1. severe deflation, if no more money printing from now on.
or
2. hyperinflation, if enough money is printed to inflate the housing market.

The Fed seems trying to work out something in between. That is not easy to achieve.
Sounds like your view is toward deflation, but hyperinflation is another option for US to get rid of debt.

Have you serious considered the hyperinflation impact to the housing market ?

Thanks,
Joey


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-05 14:51:27

回复“yuan2”的评论:

Which Warren are you talking about? Last time I checked, I got this:

巴菲特承认错判形势：美国楼市仍在急症室
http://news.creaders.net/headline/newsViewer.php?nid=506241&id=1133157

古风


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作者：yuan2

留言时间：2012-03-05 14:42:04

Warren has different opinion with you.


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-05 14:40:38

回复“hellooo”的评论:

您是属于那种读完《红楼梦》得出“宝玉葬花，黛玉赏梅”结论的人。

呵呵。。。

古风


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作者：hellooo

留言时间：2012-03-05 14:12:24

有点意思，但有句俗语，数字是最能骗人的，不同目的能作出不同的解读。现在我听到的只是你的一面之解。谁知道呢？另外看了你的其他几篇文章，感觉你应该不是一个人吧，是否一个团队在写？真是用心啊，花这么大的篇幅唱衰美国，但中国就是个十全十美的。作为个民主国家，从来就不怕别人唱衰自己。


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作者：coody

留言时间：2012-03-05 11:41:48

文章有所服力。能否推荐几个黄金指数股？


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-05 11:01:49

回复“润之毛”的评论:

请您参阅在下最近几篇拙作，就明白您的愿望到底现不现实了。

古风四评美国经济现状
http://blog.creaders.net/nWAY/user_blog_diary.php?did=102542

古风开讲：美国龙年新气象《八图覤潴》
http://blog.creaders.net/nWAY/user_blog_diary.php?did=103179

古风解读2012年1月份美国的就业数据
http://blog.creaders.net/nWAY/user_blog_diary.php?did=103327

古风解读2012年1月份美国的房市
http://blog.creaders.net/nWAY/user_blog_diary.php?did=105198

古风敬


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作者：润之毛

留言时间：2012-03-05 10:28:26

把调侃和做学问揉到一起了，小顶一下先！

首先，作者没有考虑到美国每年100万的新移民，除了极少的福建偷渡客外，其他人可不是吃素的，不可小窥呀！
其二，随着3-5年内就业率回升，买房的人会回来的，压都压不住。在贷款最苛刻的现在，只要有固定收入，缴20%的当佩，就能顺利贷到款。所以，关键是就业，难道美国就业10年内都不会恢复？呵呵！
其三，美国有如此多的内债外债，美元贬值是迟早的事儿，接着就是通货膨胀。投资买房是最好的应对，难道不是吗？
最后，投资买房，最重要的是location；如果能发现有巨大潜力的location，那就更绝了，加上有点儿财力，现在是投资美国房地产的好时光。我们这个年岁的人，一辈子碰不到两次的，呵呵...！


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作者：慧慧儿

留言时间：2012-03-05 09:34:14

谢谢古风！大大拜读了。火上浇油，雪里送炭啊！


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作者：求真知

留言时间：2012-03-05 08:40:54

这个不顶简直不行！！

尤其是：“不要听信巴菲特和主流媒体的胡说，他们就是靠坑害小户来赚钱赢利的。请记住：When smart money retreats, fools rush in.”

他们真的就是专门“忽悠”大众的。在所谓的“信息”中，自己一定要有分析。古兄此文就是替大家作了超过自己应该做的功课。

谢谢！


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作者：远古的风

留言时间：2012-03-04 19:38:27

回复“千页”的评论:

还是简短地回答一下您的问题吧。

1）您说的是本文的第3图中蓝线最高点出现的双峰现象，这其实是所有泡沫顶点的共同特征。其详细的解读请参见前篇《古风解读2012年1月份美国的房市》第二章第4-5图。
http://blog.creaders.net/nWAY/user_blog_diary.php?did=105198

2）我预计出租短期内利好，而中长期利空，因为大量积压的大旧屋可以很快地经过简单装修就隔出巨大数量的公寓型或多单元房间，不用多久就会把需求给消耗掉。然后，租金就只能大幅下跌了。

3）与其把钱投入到房产中去，不如投资回报率更高的投资品种（比如黄金指数股）中去吧。靠房产出租获利，在未来高失业率、高临时就业率、经济低迷的社会环境中，太艰苦了。

4）不要听信巴菲特和主流媒体的胡说，他们就是靠坑害小户来赚钱赢利的。请记住：When smart money retreats, fools rush in.

古风敬


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作者：老谭

留言时间：2012-03-04 19:13:18

过去的曲线和数据都是所谓的“专家”唬人的垃圾！


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作者：千页

留言时间：2012-03-04 17:53:59

你的资询数据分析真的是功夫到家，对投资者很有用。

几点意见:
1. 在 Householder Deleveraging 图表中美国国民总负债占总收入的比率在2007年中到2009年初有一个不大不小的凹形曲线，怎么解释？

2. 最近的数据显示，新建和申请建造的房屋中，公寓型或多单元房屋建筑占六、七成，租房人数显明增加，出租房市场回升，这对于注重于买房出租的投资人似乎是利好消息。

3. 对于想投资房产仅为升值获利的投资人来说，你最后的两个问题是他们必须要考虑的地就是美国房市未来5-15年里短中长期走向。

4. 但是对于以出租获取现金流的房屋投资人来说，有两个数据走势很重要。一个是图表Debt Per Capita Exceeds Incomes 中的 Personal Income Per Capita即人均收入走势，从表中看出它是稳中有升的。另一个是图表 Case-Shiller Home Price Index 中的房价在未来二十年中预测值。先不说高盛对房价中长期预测是否过于乐观，仅就它的五年内的预测值看，房市目前己在底部，并将于未来几年内走出底部。
好了，人均收入口升不降，房价又在低部，银行又难贷款，人口又在增长，新房开工又少，可是人又必须要有房住，看来租房者增加是必然的。对于出租房投资人来说，最近二年或许是最佳的入场时机。难怪前几天巴菲特也说现在投资购买SFH比股票还有吸引力。


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作者：幽久桥

留言时间：2012-03-04 15:34:27

枯燥乏味的东西写的这么有趣，强顶！


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作者：13579aaa

留言时间：2012-03-04 15:13:15

古风这文章资料翔实，写得好。

看来美国房市至少几年内毫无办法。不做实业，产业被掏空，光靠华尔街忽悠和印票子显然不行。


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