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罗铭

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TimeShare分时度假房的陷阱

美国的TimeShare（分时度假）公寓是一种作为娱乐而分时间段卖的度假用房子，它把一个不固定的度假公寓分成52周，每一个购买者的基本单元是买一周，当然也就只能住一周。纵观它的发展历史，分时度假房的历史还不到三十年。据不完全统计，在美国的分时度假房的户主已有六百多万户，而另一方面，上千家的各类大大小分时度假公司已遍及美国各地，在欧洲各地也很盛行。

由于这种房子没有固定的地点，如同旅馆一样，只要在某一个度假公司买这种分时度假房，就可以在整个公司范围内的任何地方享用那一周的时间。而这类度假公司，在美国一般都有几十个它的度假村，花几千到几万美元不等就可以拥有这么一个虚拟的一周度假房，你可以在全美各地该公司所属的村里，免费享用属于自己的那一周，还可以在任意时间，花很少的钱，如30美元一晚在这些度假村里度假。此外，利用一个RCI公司提供的国际网络交换平台，你还可以把自己的那一周时间和其它国家的人作交换，即便是发展中的中国海南，三亚，等地也可以通过RCI的交换平台，免费在那里度假。此外，这种房子还是一个好的投资机会，不需要的时候就可以随时卖掉。这一切的优点和福利，让人听上去就是一个太美丽的神话故事，一个绝佳投资机会。不少人因为花言巧语的销售的误导，上当受骗，有的则是因为朋友圈子有人上了当，被自己好友拖下了水。

Timeshare 的样板房

TimeShare Resort

笔者有两个在费城朋友，属中产阶级。工资收入虽不是太高，但时间很富裕，这正是Time-Share 的理想客户，自然没费多少功夫，这两位友人都被卖房的销售员说服了，因为他们的买的地点在宾州，价格也相对便宜，1.4万美元就买了一套两居室的分时度假房。第一年，因为时间关系，没来及到外面玩，两家只在本地住了几晚，感觉到很新鲜。第二年，费了不少电话约定，最后约了一个在弗罗里达的度假时间，两家人在弗州玩了一周后，特别高兴，其中有一个朋友在弗罗里达又买了一套分时度假房，因为那边的地域好，房子价格也就贵，他们只好分期付款。因为买这类房子不是为了自己居住，而是度假，因而贷款利息是不能抵税的。

到了第三年问题就来了，首先，分期付款的利息很高，14%，即便是10K的贷款，按揭也不少，那位在弗州买了分时度假房的老兄开始后悔，紧接着每个月的物业费涨价，从原来的79 USD/月，升至为99 USD/月，一年下来，不管你住不住，1200 USD都得交。再看看得来的福利，原来答应得可以到欧洲，澳洲和亚洲去度假的交换周迟迟不能落实，RCI的人总是告诉你，这些地方人多，没有办法安排，要不换一个地方。结果他们试了好几次，想去的地方，基本上都不空，不想去的地方都是可以安排，这样，第三年里，交了1200USD物业费，外加按揭费，哪里也没去了。

第四年，其中一个朋友感到很失望，不想玩了，想卖掉它，于是去和度假公司谈卖掉分时房的事。这时候，噩梦才真正开始，他们被告知：

1．他们不管卖，卖房要自己想办法，他们给了几个代理公司的电话；

2．在没卖掉之前，所有的物业费一分不能少，即便你不想用，你也不能停止

3．物业费明年还涨，涨你没商量，你不能拖欠，不信去看看那80页的纸的购房协议，里面明确规定，物业费可能随着市场价格上涨，涨你没商量（without notice）

朋友听完就晕过去了，在美国买了好几座房子，从来就没好好认真读过像书本后的地契协约，哪想到这分时度假房里还有这么多的陷阱。

赶紧打电话给那些卖房的代理公司，代理公司一听你要卖分时度假房，一个一个对你都服务得特别周到，并保证只要一次性交了680 USD 广告费，就可以享受终身服务，直到房子卖掉为止。朋友一听大喜，二话没说，又付了680 USD，指望尽快把这个麻烦倒出手。到了第五年，分时度假房还在那里，一年内没有一个人来问过，最后他打电话跟那家代理辩论，人家很客气告诉他，我们没有跟你再要钱，还在广告中，房子会卖掉的。后来朋友打电话问那些曾经在度假村认识的老美，怎样卖房？　对方回答说，“这种房子是卖不掉的，不仅卖不掉，你还甩不掉！赖上你啦！”朋友一听懵了，反问对方：

“什么是甩不掉，赖上我啦？”

“你就是不想要，这财产还是属于你的，责任还是你的，主要的责任是，你还得付物业费，这才是最糟糕的地方！”对方告诉朋友。

听到这里，朋友开始电话跟律师咨询，找朋友商量，在网上寻找解决方案。前不久，朋友打电话告诉咱他这几个月的发现：没想到美国是这么一个骗子成堆的国家，一个个打着冠冕堂皇的幌子在欺骗善良无知的人民。到目前为止，已有600多万这类户主，40%以上的老户主发现上当受骗，还无处申辩，新户主还正在被骗。他的发现包括：

1. 利用这些受害人，也就是分时度假房的户主急于脱手的心态，网上面有上万家网站号称能帮人打广告卖房，一次性收费，600~800USD 不等。美名曰，帮你卖掉这些东西根本就卖不掉的东西，他们其实什么也没干，只是收了你的钱，然后在他们的网站上把你的卖房广告贴在那里就大功告成了，就这么在自己的网上替客户发布一条信息，600USD。他们的网站上有美国评定企业信誉的BBB机构给了他们信誉最佳的称号，这使得不少人继续上当受骗。

2．由于分时度假房的户主没看清购房协议就签了字，无法赖掉这个财产，于是有不少的律师开始打广告说，或发邮件说，他们可以帮这些户主打官司，解除购房协议的责任，一次性收费，8000 USD，比购一套这种分时度假房要便宜多了！因为自己的朋友没有用过这类服务，他不知道，交了8000 USD 后，到底能得到什么？

3．还有不少网站，打着受害人互助互利的名义，美名曰，“一方面替你在该网上卖房子，一方面替你申诉，大家都是受害人嘛！”为了这个服务，他们每年收取$100 USD 的会员费。要是五年还卖不掉，五年下来的会员费跟前面一次性交600 USD 也没差多少，只是换了一种方式在继续骗取这些户主的财钱而已。

在这个TIMESHARE分时度假房的骗局下，又滋长了这么几个小骗子，这种机会，律师也不放过，也要趁机来骗一把。怎么这么多骗子啊，真是防不胜防，这是什么世道！？

他的调查结果显示，目前还没看到有人成功地放弃自己的分时度假房，免掉物业费，除非自己宣布破产了。这是一件十分令人费解的人，自己的财产，自己主动放弃都不行，自己对自己的投资都不指望任何回报，只想清静点这都不行，这是哪家的王法？这贪婪的美国资本家――度假村的股东不就是为了那份物业费吗！近十年来，不少分时度假房的户主，奔走相告，到处喊冤，国会从来就没有把它当回事，好像这个问题根本就不存在似的，这是为什么呢？不得而知！这些受害人的民主和人权又到哪里去了？他们的利益政府不管，还有谁能管呢?这种骗子公司怎么就没人出来管管呢？

这个例子告诉我们，当富人，也是社会层次比较高的人，当他们缺钱的时候，他们所干的缺德事的力度和规模远不是强抢你一块钱，一块表，一根项链，一辆车，在这个例子里，他们所祸害的是一个群体，一个几百万人的群体，抢走是一座房子，价值几万美元的东西。有人会问，这些分时度假村的拥有者怎么会缺钱？会！他们还真缺钱，因为他们的商业模式确定了他们必须跟每一个户主收物业费来维持每一个度假村里的正常运作，离开了这笔钱，他们的现金流就是负的，他们就要马上破产。所以在设计这个陷阱之前，他们就想好了，必须让购房人认同终身责任制的条款，而善良的老百姓几乎无一人认真读过那80页纸的契约，就被他们忽悠签了字，才导致这么多人上当。

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