阳光地产经纪手记之八

重建OR翻新旧屋，可以赚大钱么？

这个星期一，夕子特地跑了一趟在Scarborough Town Centre的老市政厅的土地管理局。当我拿出早已准备好的一份MLS表给工作人员看的时候，他笑了，这两个Bungalow，盯上的人不只是你一个。你是想建TOWNHOUSE吧？我说，没错，这块地可以建20栋TOWNHOUSE,为什么政府不批准呢？工作人员说，因为这块地紧邻还有两栋独立屋，如果建了TOWNHOUSE,唯一的可能是劝说这两栋独立屋的主人把地皮出售，然后这四个地皮连在一起，政府就可以批准了。因为涉及到一个Constance use的问题。

购买旧屋，推倒重建。这并不是第一个客人有这个打算了，在上个月，夕子接到好几个客户的电话，有刚刚从温哥华搬家过来的商人、有几个IT 工程师准备合伙做这个生意的、也有国内来的投资商和企业家。大家的共同主题就是，买个破房子或者买块地皮，在原址盖新房，然后赚差价。

在之前也有文章写到把老屋进行适当装修布置后，在比较短的时间内出手，获利不少的案例。这些一个个案例给大家无限的希望和憧憬，觉得好像一买一卖，雇个装修队，用不了多少金钱和时间，就可以在短时间内大大获利。

事实真是这样么？夕子今天就好好给大家算一算这笔账。

费用1：地皮的COST $700kup

独立屋以及半独立屋、无管理费的镇屋，这些类型的房子是否可以升值主要看两方面：一个是好学区；第二个是Neighborhood，也就是周围的小区的环境。好学区是房价坚挺的硬道理，尤其是亚裔的家长，非常重视孩子的教育，也可以不惜一切代价去买好学区的房子；这就造成了好学区的房子永远都处于供不应求的状态。另外邻居和整个小区的人群的素质如何、工作以及收入是什么状态，也直接影响了这个小区的整体素质和整体大环境；车行入好小区，两旁的草坪绿茵整齐完全不见杂草与蒲公英；邻居友善和睦彬彬有礼；不会有人深夜还在大开PARTY，午夜油门轰得疯响飚车。这样的小区，试问有谁不想搬入？所以这样的也是供不应求的好地段。

买老房子或者买空地皮，自主或者投资，当然第一个考虑的就是这种黄金地段。这种地段的房子价钱并不便宜，以C14/C7区为例，2个卧室1个洗手间的小小Bungalow也要70几万。如果以后想要建2000尺以上的房子，还要看地皮的SIZE,是否有这个空间可以建这么大的房子。

费用2：政府审批并给出建筑许可证的费用$14.75/sqf

什么是建筑许可证？建筑许可证是您在物业开始进行建筑、拆卸、加建或装修工程的正式批核文件。

作为多伦多市的业主，无论您有任何改建计划，都需要向多伦多建筑署申请许可证。几乎所有建筑、装修、改建及拆卸都需要建筑许可证。整个程序的第一步是填好一份申请表，并把有关文件及所需费用连同申请表一并递交当局。

打个比方，一个3000尺的房子，建筑许可证的花费就是3000*$14.75=$44,250.00

什么情况下需要申请建筑许可证？
. 兴建一座新的建筑物
. 装修、修理或加建现存楼宇
. 拆卸或移去整幢楼宇或楼宇某部份
. 更改楼宇用途
. 安装、改建或移去分隔墙及承重墙
. 加建新门窗或更改目前门窗的大小
. 建造车库、阳台或后院平台
. 挖土建造土库或建造地基
. 安装或更改暖气、喉管或冷气系统
. 安装或重建烟囱或火炉

在大多数情况下，设计师或承建商会代您取得许可证。但作为建筑物的业主，您有最终的责任符合建筑许可证的规例。安省建筑条例您呈交的建筑图则必须显示所建议的建造工程符合安省建筑条例内的所有的规例

申请类别完整的申请以下数据是有关申请过程完整的建筑许可证申请。建筑许可证的申请需符合以下条件，申请过程才算完成：
. 填妥建筑许可证申请表
. 业主或其获授权代理人已在申请表上签署
. 所有有关附件连同申请表已一并呈交
. 申表附上两份图则及施工规格
. 已确定符合所有适用的法例*
. 已缴付所有费用

根据建筑条例，当局须在以下规定的时间内完成审议完整的建筑许可证申请：
. 房屋10个工作天
. 小型建筑物15个工作天
. 大型建筑物20个工作天
. 复合式建筑物30个工作天

费用3：建筑成本费用$200/sqf

这个费用根据装修材料、人工的不同，可以作出不同的调整。在前几年的时候，这个建筑成本大概在$120/sqf—$150/sqf左右，今年的建筑成本普遍有所提高，最新的数据显示，重建的费用是200刀每平方尺。如果像开始我们举得例子：3000尺*$200/sqf，也就是$600，000.00

费用4：经纪费
这部分的费用按照市场惯例，分为买家和卖家经纪两部分。每部分的费用大概在房价的2.5%左右，总体大概占总售出价格的5%。

费用5：律师费
这个费用一般来说，根据房价的总值不同，律师费用也有所变化。因为律师需要帮买家或者卖家缴纳一些林林总总的各种保险以及政府需要交割的费用。以40万的总房价为分界，40万以下的房子，一般来说，律师费在$1200-$1500左右；如果是超过40万的房子，再另为计算。

费用6：土地转让税

这个费用也是根据房价的不同，所计算的结果有大不相同。
购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%， 再加上
购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%， 再加上
购买价格在40万元以上的，征收2%
这样粗略地算下来，重建一个房屋的基本成本为：地皮的花费70万+审批费用$44,250.00+翻新的建筑费60万=$1344250;这样一笔130多万还要加上律师费、土地转让税和经纪费，差不多要135万左右。如果想赚到钱，至少要10%的收益，也就是售价基本在150万左右。

比较周围相似条件的房子，很有可能叫价就比这个低；如果卖低于150万的话，这样辛苦去走这个过程，又有些不值得。这样看来，重建是否可以赚到钱，真的要好好想想看。

所以，从投入上来讲，夕子认为房地产投资是一个准入门坎较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，地产不适合他们。