在剛剛過去的周一晚上，夕子照例去加拿大中文電台與主持人小馬同學談天說房。我們兩個都屬於極度發散思維的女人，可以從魁北克自由行一直聊到怎樣侍弄花花草草，最後還能回到我們安居樂業的主題中。而這期的話題我們探討的就是這個季節房產的特殊景象，那就是不論從亞洲到北美，房產界都有一個“金九銀十”的說法，也就是九月十月是下半年房產交易的一個高峰。在北美，這個說法應該改成“銀九金十”，因為從每一年度的逐月成交數量和平均價格的數據看來，每年的兩個交易高峰期，一個會出現在4、5、6月，另外一個就是10月。 自從步入九月，我們同行的腳步就越來越忙碌了。最近有很多客戶來到夕子的辦公室，他們的問題很相似：我們要換房了。但是，如果把自己房子賣了，但是買不到房，或者買的房子成交日期比賣的晚，一家人住哪裡去？如果買的房成交比賣的時間早，去哪裡弄首付去？（大部分買家都需要等待自己的房子賣掉，拿到錢以後去付新房的首付）。有的買家會選擇把新買的房子成交日和賣房子的成交日放在同一天，這樣賣房的錢在同一時間自動成為買房的首付，交割就是律師的事情了。 可是，如果是二次購房的人應該知道，這個方法真的是因人而異。因為交割當天要等到下午4-5點才能拿到房門鑰匙，而6點後這個房子的產權才會真正屬於你，那麼如果買賣的房產交割在同一天，勢必會手忙腳亂焦頭爛額。忙碌事小，如果因此耽擱了交割時間引起不必要的糾紛甚至訴訟，就得不償失了。 究竟如何解決這個讓人頭痛的問題呢？ 別擔心，世上無難事啊，有一條聰明的橋是專門解決大家這個普遍的問題的——名字叫做搭橋貸款（Bridge Loan）。 搭橋貸款，顧名思義，就是在買房和賣房的重疊時間裡，短期假設一個“橋”，讓買房能夠提前拿到首付，而有時間等待賣房成交。這個概念，夕子打算用一個例子來說明。 
張先生，目前有一個房產，價值大約40萬，還有25萬貸款未還清。張先生準備買一個大一些的房子，目標價位在70萬。 張先生有三個選擇：第一個，先賣掉，拿到錢了在買新房。這個方法的問題顯而易見，就是張先生必須在賣掉之後，找一個地方暫時住下來，把所有的家具家當搬到暫時住所里，然後買了房子後，再搬進去。這個方法對於在加拿大居住時間長的家庭來講無疑一個噩夢，搬家的費用不說，但是收拾東西就讓人掉好幾層皮。當然，還有找一個短期的，足夠大的地方能夠放家當，生活還要不受影響，這就更加難辦了。 第二個選擇：就是買房賣房同一天成交。這個方法的好處在於不需要擔心資金問題，也不用擔心沒有地方住的問題，也不用考慮搬兩次家的問題，但是最大的問題卻是，一旦成交過程中有任何差錯，賣出那一邊延遲成交，那麼買房的就沒有首付，或者說賣房成交了，買房卻延期了，那麼一家老小住到哪裡去？那些家具怎麼辦？ 這個風險不是很多人認同，夕子見過太多的成交延期的情況，原因有多種多樣，錢不到位的，銀行延期的，律師延期的，政府延期的。因為成交的過程中，律師要幫助做非常多的瑣碎的事情，一旦中間某個環節出了問題，那麼房子就不能按時成交了。同一天買賣被耽擱了，自然會有一連串的違約問題，到時候所有的損失和費用，可能都要由問題的源頭來負擔。 第三個選擇：就是先買房子，後賣房子。當然大家會問，房子沒有賣，哪裡來的首付呢？這個就用到了搭橋貸款Bridge Loan了。上文提到的張先生的例子就可以幫助大家理解這個概念。假如張先生買大房子的成交日設在10月10號，而賣40萬小房子的成交日是在10月15號，張先生在10月15號賣房子一定可以拿到15萬現金作為大房子的首付，那么正常的按揭貸款為55萬，就可以湊足70萬的房款。銀行在10月10號會把55萬的正常貸款發到張先生的律師賬戶上，同時由於張先生能夠提供一份完成的，確定的小房子的買賣合同，銀行能看到他的售價是40萬，現在還有貸款25萬，銀行在10月10號先行借給張先生15萬，借款期為5天，利率可能是在5%左右。這個不是高利貸，而是一個短期的搭橋貸款，15萬的貸款額，5%的年利率，5天大概是102塊，利率的差別對於總利率來講影響非常小，可能總共是二三十塊錢的差別。當然，銀行還可能收取一定的手續費，一般來說在兩百塊左右。到了5天以後的10月15號，張先生的小房子成交了，拿回15萬的現金，還清銀行的搭橋貸款，這個交易就結束了。 
聰明的橋雖好，但是需要的條件也是非常嚴明而具體的： 第一條：賣房必須是無條件的完成的買賣合同。 如果只是說有意向去賣，或者說賣了，但是還有貸款或者驗房等等條件的話，銀行不承認這是一個確定的交易，也就不能支持搭橋貸款了。 第二個是買房賣房的間隔時間不可以太長。 這個時間在不同的銀行有不同的要求，有的銀行要求最長30天，有的銀行要求最長15天，如果中間差別太長，銀行會認為這個賣房可能會有變化，那麼他借出來的搭橋貸款就收不回來了。 第三個，是搭橋貸款金額只能是等於或者小於能從賣房中收回的現金。 換句話說，如果需要的貸款金額大於你賣房收回的錢，就拿不到這個貸款。 銀行一般來說都很樂意提供搭橋貸款，因為這個貸款的風險相對較小，只要他們做足檢查工作，有律師配合，那麼收回貸款不是問題。對於買家來說，貸款的申請很簡單，交易的過程有律師幫忙處理，並不需要客人特別去做什麼，買家有充足的時間可以對新房做一些簡單的修補裝修，準備搬家的安排，打掃原來的房子，搬家就不會那麼着急，也不會由於可能出現的推遲一天成交導致全家人無家可歸，要去住酒店。 希望搭橋貸款的解釋能幫助大家了解購房過程中的一些常用程序，也掃清一些換房時的顧慮，讓大家花多一些時間去專注於尋找自己的新家。 所以說，做聰明的消費者，也要懂得走這條聰明的橋。 |
