终于到了一年之中最美的季节。

去年的时候我刚搬家不久，附近的红石头街的一片炽烈火红让我惊叹不已。今年好友推荐一个距离多伦多最近的赏枫圣地—橘子郡“Folks of the credit ”。路边一个很不起眼的路口，一个低低矮矮的路牌伸过去，里面就是悠然见南山的赏枫盘山路了。车一入路口，细细的一条盘山路，两旁都是高大茂密的树木，红的黄的深红浅绿嫩黄各种颜色，重重叠叠；当风吹过的时候，有轻飘飘的金黄树叶雨沙沙而落，整个人的心一下子就静下来了。好友戏称这里是她的“桃源仙境”，不管外面有多大的风浪、生活让人怎么喘不过气来，心情有多么压抑；一开车进来，看着满眼的秋色，什么不愉快都忘记了。

橘子镇的乡间还有本地农民开的农家菜饭馆，简简单单的黑板和几把椅子，却可以喝到让人惊艳的Yellow Butter Squash 汤，浓郁而鲜美，深秋的寒气一扫而光，让人整个人都暖起来。

这就是秋天，让人惊艳而又温暖的美丽季节。虽然短暂，但是刻骨铭心。

品秋还要品房市，9月的市场，正如我们预测的一样，开始迫不及待地走出假日的安静气氛，成交量比2010年9月增加25%，价格达到46万5，比上个月上升3.1%。夕子在上几个月的月度报告中一直强调的，9月10月将是今年又一个高潮，本月的交易数量和平均成交价格就说明了这一点。

红色深秋，麦浪滚滚，但是我们的房产会再经历怎样风浪呢？

“ 花无百日红，2011年的旺市将会在一个热闹的秋季之后结束”

所谓热闹的市场，就是说现在的状况，价格上涨，成交量上升。在整个2011年，我们经历了价格的起落，看到了春季上涨势头的凶猛，也感受了夏天假日效应带来的冷却。这些都再一次重复了往年所发生的季节性波动，这也从一个侧面说明了夕子一直以来强调的季节变化对房价变化的高低产生的影响。

当然，买房不是炒短线，我们不可以痴迷于这个季节性变动，而一定要等到某个时候才去进入市场。夕子的朋友买到合适价钱的，大部分都是有十分明确的目标，在看房的时候能够盯准某一些最重要的元素，比如地段，学校，而对于房屋内部的细节部分采取包容的态度。这样，他们都能够快速地发现适合自己的房子，并且及时作出决定，避免了在市场燥热的时候仓皇入市，抢Offer。

那么是不是淡季才可以买房子呢？夕子倒是觉得，房子是一个很特别的商品，这个商品的独一性需要买家和房子有缘分，才会遇上心仪的对象。淡季的问题就在于，不一定心仪的对象会在那个时间段出现，而太过于纠结淡季旺季，反而错过了那一间大部分元素都符合自己要求的房子，未免太可惜。

燥热的春天和热闹的秋天，体现出来的是活跃市场上面，买家的购买力。我们知道，在多伦多房地产市场上，买家的力量来源于移民的力量，以及本地自然产生的刚性需求。在一个平衡的市场上面，买家往往会被充足的市场供给所淹没，买家有足够多的时间去比较和选择。 而多伦多房地产市场在整个2011年却一直处于供给不足的状态。夕子在过去的文章中提到过，市场存货在2万间左右是能满足市场需求的一个平均水平。而在2011年整一年中，从来没有过2万间存货的时候。9月底的存货也不过1万8千多一些。在这样的市场中，价格就是被这个不平衡所推高的。

“2011年平均价格偏高，有可能明年会放慢脚步”

夕子在过去的文章多次提到，多伦多房地产市场在各方力量综合角力下，每一年的稳定增长幅度在5.5%到6%之间。2011年目前为止的价格，比去年平均价格增长了7.5%，略高于平均水平，而这个差别来源于今年不正常的存货稀缺，以及超常规的低利率。在历史上，如果增长幅度高于平均水平，之后的年份将会相对减慢上涨速度；如果两三年内的涨幅巨大，往后将会出现市场自我的修正，修正幅度视乎市场上涨的幅度。

1986年到1989年，多伦多房地产市场平均价格上涨了97%，平均每年上涨超过18%，这个疯涨引发了往后10年地产的萧条，以及价格的崩盘。房价修正的力度完全来源于上涨的力度，而多伦多市场从70年代开始到现在，40多年的平均上涨速度就在5.8%左右。当市场上涨的速度远远高于这个速度的时候，市场会出现停滞，甚至下跌，但是如果速度接近，或者和这个速度持平的话，每年都有的5.8%将会不停地重复出现。

2011年的上涨幅度估计会在7%左右，也就是说今年的上涨透支了明年1%，那么明年就没有5.8%了，只有4.8%的涨幅（这是理论上来看，实际状况一定会有所不同），那么明年的市场自然就不会像今年这么火爆，市场在高价和可能出现的经济增长减缓的背景下面，应该会出现比较中立的行情，不会如此疯狂地抢offer，给买家一个喘息的机会。

市场下跌的话题，一定是某些朋友喜欢提及的话题，夕子不介意在这里再老生常谈一次。下跌有一个最基本的基础，就是市场出现了不正常的大幅上涨，例如1986年到1989年。暴涨之后必有暴跌，当然，暴涨的衡量标准是，远远高于平均上涨幅度才能称之为暴涨。从1998年开始的市场，上涨幅度一直维持在平均5.8%左右，并没有偏离40多年来的平均线，所以暴跌这一理论是站不住脚的。

要想期望看到暴跌的朋友，可以拭目以待北京上海香港的房地产市场，他们在过去的三年内，翻番再翻番，都会在不久的将来还回去给市场，那里才是暴跌的地方。而多伦多，每一年上涨5.8%，2011年的45万6（可能比这个要高一点点），2012年的48万2，2013年的51万，将是我们会在未来见证的。

暂时放下房市的诸侯争霸，趁着天气明媚温暖，我们一起去看枫叶吧！