2012年3月,多伦多房地产市场稳步上涨。平均成交价达到创纪录的50万4千,比2月略略上涨,而成交量就大增到9700间,基本达到了去年的最高水平。
我们也一起来看看市场的存货和销售状况
Month Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Sales 4,199 6,058 9,262 9,041 10,046 10,230 Listing 12,107 14,525 16,616 17,466 18,481 18,171 Ratio 34.68% 41.71% 55.74% 51.76% 54.36% 56.30% Month Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Sales 7,922 7,542 7,658 7,642 7,092 4,718 Listing 17,546 17,258 18,808 17,794 15,551 12,868 Ratio 45.15% 43.70% 40.72% 42.95% 45.60% 36.66% Month Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Sales 4,567 7,032 9,690 Listing 11,009 14,546 16,920 Ratio 41.48% 48.34% 57.27%
三月的存货仅仅达到17000个,小于平衡状态的2万间,而其中超过50%的存货已经被卖掉,可以看到市场对房屋的需求有多旺盛。在4月份,我们可以预见到的是,市场存货不会大幅上升,因为强劲的需求将会蚕食仅有的存货,单单靠存货来冷却市场,在短期内不会实现。
其实市场的上涨,一直都在夕子的预料中,就像从前的文章里讲过的,多伦多房地产市场受到最大的几个重要因素影响,其中人口由于移民源源不断非正常的增加,再加上亚洲,中东的富商愿意移民加拿大,享受稳定的政治经济环境,带着资产奔赴这个弹丸之地,自然推动各种资产价格。多伦多本地经济持续好转,失业率改善,都是推动房地产市场稳步上行的推手。
利率还是要再提一遍,毕竟3%以下的利率,真的给买家带来了实惠。从前月供需要2000块的,现在只要1700块,这样就解决了高房价的问题,让很多想买房的人也能住进自己心仪的社区。
那么房屋的供给又是什么情况呢?
从House来讲,多伦多正在新开发的社区层出不穷,只是全部都集中在北边,东边和西边。对于寸土寸金的市中心,就没有什么可以再发展的,而只有把50年以上的老房子推倒,盖上新的大房。这些推倒新盖的房往往由于建筑商从经营利润角度考虑,目标客户都是吸引富豪,所以我们见到的在非常好的地段翻盖的房子,都是3000尺,4000尺,甚至是5000尺的豪宅,而买家就只有等待新移民,或者本地富豪的消化。这个市场本来数量不多,毕竟是高端人群的世界,但是从现在翻盖的趋势来看,在各个好区里面,数量开始增多,自然对于开发商来说,价格如果没有竞争力,出手的速度就不快了。其实翻盖房体现在成交价格上面,是地的价格,变成一幢豪宅,而自然的房子就升值了,而且升值很多,这也是推动市中心独立屋价格上涨的一个重要原因之一。
而对于北边的新区,就吸引了非常多的成长中的家庭,放弃方便的交通,为了孩子有一个安全,舒适的成长环境,纷纷搬到北边。过去在Hwy 7一带已经是郊区,而如今往北去到Elgin Mills以北都可以接受,现在往北去到Aurora,New Market的买家大有人在,他们认为,高速只不过加多10分钟,其实并没有什么差别,但是那里房子宽敞,周围社区人群简单,生活比较悠闲。
而对于已有的二手房,在热门的区域,由于没有太多的卖家,因此抢offer每一年的春夏都成为常态。以夕子身处的Richmond Hill区域来说,每个华人聚集的区都出现比较剧烈的抢offer的状态,价格以比较快的速度往上跳升,鉴于买家都是换房,已经有了房价上涨所带来的利润,因此首付一般都不是问题。
比较明显的不同,是市中心的公寓房。公寓房在2月份的价格上涨幅度远远低于House,原因在于大量的新落成的Condo,堆积在市场上,需要时间来消化,而这个过程中,会出现某些地区的暂时的供大于求,买家有时间和机会挑选合适自己的单位。当然,有的好单位,楼层好,朝向好,内部结构好,价格也好,挂牌依然能够瞬间就卖掉,甚至引来抢offer,但是大部分的同时挂牌的单位,就需要一个月来吸引合适的买家。但是位置好,条件好的公寓依然抢手,尤其是新楼,更加受到青睐。不管是出租还是出售,新楼的好楼层好朝向好格局的房子,依然是抢offer的对象之一。
其实从多伦多市场上的供给与需求来看,比较明显的一个现象,依然是供不应求。在热门的区域,一间房子往往有超过一百个家庭来看过,当然这其中包括了很多好奇的邻居,会在周末open house的时候顺道看看隔壁都装修的怎么样,但是总数目也能说明一些问题。而市场上标价合理,内部装修精良,保持的比较好的房子,依然能吸引至少三五个买家竞标,买家的购买能力也体现在挂牌时间上,很多地区的挂牌时间都在两周之内,反映了市场需求之旺盛。
夕子一直强调,房地产市场垮掉,必须出现市场存货积压很多,而需求不能够消化这些积压的存货,卖家只好降价销售,而恰恰降价又吓退了买家入市的脚步,反过来进一步减弱需求,形成恶性循环。
当下的市场,成交的数量占到市场存货的一半以上,也就是说如果4月没有新房上市,现有的房屋每两间就会被卖掉一间,这个速度是非常惊人的,这才是推动市场价格反复上涨的来由。
三月草长莺飞,房价的翅膀才刚刚开始展开,向上飞旋的进程,才刚刚开始。