相信很多人在2012年的最後一天都長舒一口氣，喔，親愛的，我們安全度過了世界末日。

劫後餘生？應該算吧，意味着今後的生活會越來越美好，所有的不好的東西全部拋到2012年，2013會FANTASTIC! 這也是夕子同學在2012年的最後一天許下的願望。

滿懷複雜的情感回顧2012，年初的瘋狂售房，四處狼煙起，OFFER搶的真的讓人手顫抖，心兢兢。政府一看形勢不對，下重手出台好幾個政策，又正逢暑期淡季，兜頭一盆冷水澆得2012年下半年從8月開始就一直萎靡不振，到2012年底，成功的從年初的平均價格50萬朝上，降到50萬之下，準確的數字是49萬7，而12月份的成交價格平均在47萬8，數量是3千7百間。

這是件好事兒，要不然，2013年，保不齊就把2012年沒來的世界末日一起過了。

2012年的這個全年平均價格，雖然較年初略低，但是，對比2011年，又有了進步。2012年的49萬7比2011年的46萬5漲了6.9%，比夕子認同的5.8%到6%的幅度要高不少，數量卻和上一年基本維持一致。
我們還可以一起看一看售出待售比例。

售出待售比例再一次降到30%以下，但是總掛牌數量只有區區一萬三千個，證實了7月份開始慌張上市拋售的很大一批賣家，由於三個月賣不掉，選擇了繼續住在房裡，或者把房屋出租。市場價格被拋售壓力向下的動力已經明顯減弱。

整個2012年，其實很明確的可以分為兩個階段，第一個階段是5月份之前的搶Offer階段，市場上資源稀缺，買家個個摩拳擦掌，進入到搶Offer階段的買家，信心堅定者，多加1萬兩萬都可以接受，只要自己喜歡這個房子。而第二個階段是6月到10月的下跌階段，尤其以Condo最甚。市中心的Condo在貸款年限從30年調回25年之後，打擊了一批能夠貸款的年輕人，同時嚇退了一批準備躍躍欲試的買家。市場上掛牌的房屋越積越多，最終一部分賣家不得已掛出低價，接受賣出。

上漲和調整，在2012年完整地演繹了一遍，未來大部分時候，市場都會沿着這樣相似的情形繼續下去，唯一沒有出現的，只有大規模失業或者暴漲之後的泡沫破滅，一條街10戶人家，超過一半在賣房子，房價將會崩盤。

這好像是很多人心目中對於房產市場的一個預兆，因為基本上每天都會有客人打電話給夕子，憂心忡忡，好像不大難臨頭就不像話一樣。

那麼2013年可能出現什麼情況呢？讓夕子同學客觀地、理性地、大膽地給大家勾勒一個藍圖吧——

低價房大熱！將成為寵兒

低價房包括了低價位的Condo，以及低價位的Townhouse。其中的Townhouse在2012年下半年市場調整的時期，依然有一些區域在某幾個月保持上升的態勢。原因很簡單，買房是剛性需求，家庭人口結構發生變化，就非要買賣不可，尤其對於一個越來越大的家庭來說，租房變得更加不切實際。每一次搬家，不只是對自己傷筋動骨的折磨，更加是對小孩的朋友圈一種傷害。

在2012年貸款新政帶來的調整中，一大部分受影響的買家，都隸屬於這個範疇，他們首付不多，很多是第一次購房者，在大一些的房子買不了以後，特定情況下不得不選擇小一些的房子，作為未來幾年的一個“過渡”。還有一批買家，在貸款新政出台之後，選擇了退出買家市場，轉而租房。但是租房終究不是長遠之計，在明年租約到期之後，他們將有一部分看到市場疲軟無效的時候，陸續入市買房，成為低價房的生力軍。

在市場處於平衡市場的時候，尤其是首次購房者被人為擠出市場之後，恢復的過程里，低價房將會成為他們的目標，多人搶Offer的情況將會可能在春夏之際再現在小戶型的Condo，以及Townhouse上面。

高價房平緩！將會壓力更大

如果確定地說去年貸款新政是市場轉折的最大推手的話，2013年還有一個推手，就是可能出台的，CMHC收緊對大額貸款的限制。從市場上的傳言來看，超過一百萬房價，CMHC將可能考慮不允許買家付少於20%首付。

多倫多市場中，百萬元以上的房子，在稍稍新一點的社區，以及傳統的豪宅區里比比皆是，如傳統富人區玫瑰谷，森林山這些地方，是沒有低於一百萬的房屋的。對於這些地方的買家，大部分是來源於舊房升級，舊房裡面一般除了自己以前的首付，貸款被付清的部分，還有就是市場增值部分。這些價值累積在一起，就可以給買家提供豪宅超過20%的首付。然而對於某些高薪的年輕人（做設計，做高端文化產業，做高精尖科技和金融人材），他們有可能是百萬房產的買家，但是讓他們高薪在短期內積攢20萬以上的現金作為首付似乎很難。這一批買家在2013年貸款新政，將被踢出局，或者選擇租，或者選擇降級，退而求其次，買低一些價位的房產。

這個高價位房屋受限制之後，平均房價將會被上游的房屋拉低，但是這個並不影響數量龐大的中低價房屋，所以這個房價下跌完全不能反映市場的供求變化，而是人為地改變了數字，市場依然還是老樣子。

所以說，2012年，作為價格沒有飆升的一年，我們應該趕到慶幸。夕子講過，房價下跌，有兩個情況，一是大量的集中失業，像2007年2008年的底特律，溫莎，一是下跌之前出現過短時期的暴漲，比如1986到1989年的多倫多市場，2004到2007年的美國大部分市場，尤其與加州，佛羅里達，內華達州這些泡沫巨大的地區為巨。

多倫多，作為大都市，大規模的失業在2013年基本是不可能的事情，而市場在2013年之前5年，都是以大概每年5%到6%的速度增長（去年稍高，達到了6.9%，需要修正）。這個漲幅已經持續了40年，所以不能說市場出現過度暴漲。那麼兩個因素都不能實現的話，市場將平穩地度過2013年，市場還會維持適當的活躍，在低利率和良好就業的環境下，繼續維持5%左右的上漲。

讓我們一起預祝，2013，順心順意，更加精彩！