10月份，枫叶红了，天气凉了，冬令时也到来了，天也黑的比往常早了。忙忙碌碌的一年，又到了准备下雪过圣诞，一家老小其乐融融的时候了。房地产市场也在最后的余温下，结束了10月份的交易。我们一起看看10月份的平均价格和存货，相比9月份又什么变化。

10月平均价格是53万9，相比9月份略微上涨1.1%，比去年10月份上涨7.4%。成交数量是8000间，和9月份相比增加了7.9%，比去年10月增加了16%。
看跌的空军，在2013年的强劲数据下，应该可以安静地蹲在墙角一边儿玩去了。夕子年初预测过，市场在2013年平稳发展，价格会照旧上涨6%左右，那么从去年年终的平均价格看，应该从50万涨到53万附近。看看现在截止10月份的平均价格，在52万2，已经基本完成了大部分任务。

2013年的秋天，9月和10月相比2012年，价格上涨，成交量上升，在看涨派来说，是天大的利好消息，而对于看空派来说，是连续的噩梦。想买房子的人，盼着市场见顶暴跌，可以入市捡便宜，但是眼看市场越等越贵，自己的首付却总是攒不够，本来可以买双车库独立屋的，变了位置，变了大小，现在都只能屈居Townhouse了，有的买家还戏称为“买小的好打理”。

事实上，在夕子眼中，市场从50万涨到52万，53万，都是正常得不能再正常的事情。其实今年秋天市场比去年秋天市场热络，最主要的原因，就是去年的秋天被政府打压了一下，出现了暂时的停滞，而今年二三月份回神之后，买家又入市，推高房价。每一年，市场都在春天的冰融雪化的时节开始抢好房子的offer，后来变成买家太多，不好的市场出现存货不足，买家连不起眼的房子也要加价才能买到，就促成了春天房地产市场涨价的趋势。在夏天，假日季节到来，买家卖家都退出观望，出现短暂的冷却，而在9月份开始以后，市场会又一次出现小高潮，在10月底11月结束，然后进入圣诞季节。

这个往复循环如果没有重大事件人为影响，就会一轮一轮推动多伦多房地产市场价格攀升，在过去的40多年里，市场除了在85年到89年市场由于购买投资房所得税减免，疯狂炒房导致房价飙升，之后89年北美贸易协定导致短暂失业，重重打击了一次多伦多地产市场之外，从70年代到现在，市场一直延续年平均升幅5.8%的速度在向上攀升。

其实多伦多房地产市场上涨，最大的原因，就是移民的涌入。70年代，多伦多的地铁只通到Eglinton，往北就是另外的世界，是农田，是乡下，是荒无人烟的地区。要知道，现在北约克最繁忙的沿着Finch的36路公车，在70年代只开到Seneca就回头了，世嘉堡就好像现在的New Market一样，全是农田。

在移民大军疯狂涌入之后，各个地区开始陆续兴建社区，市场膨胀，导致市区人口极度膨胀和拥挤，市区房价就越来越贵，提升总体房价。新移民在离开多伦多市区的郊区开始建立自己的新的社区，比如世嘉堡，列治文山，万锦，密西沙加，宾顿等等。这些地区的中心地带也在自己社区族裔的涌入而出现高价位的房产，纷纷也自己向外扩张。房价就是在这样的一轮又一轮的移民大军推动下，一路上涨的。

为什么加拿大的房价涨的比美国快？很简单，我们对比一下多伦多房价和相邻的kingston或者Niagara Falls的房价，可以明显地看出，在过去最好的10年里，多伦多的平均价格涨了快一倍，而小镇上的房子有50%已经是谢天谢地，看看移民不愿去的魁省，还有阿尔伯塔的离开卡尔加里的小镇上，房价在过去10年也就是保持通胀水平。移民，是推动房价上涨的最大动力。

而多伦多的季节因素也在每一年循环地影响着房价。每一年的11月和12月，都是市场的淡季，房价会维持比较低的水平，成交量也会低迷，而2月份开始，市场将再一次起飞，在各种抢offer大战中，推高平均价格。

所以，不出意外，入冬前的小高潮11月就会结束，圣诞老人会把2013年的平均价格定在52万5附近，来年的春天，我们将再也见不到50万的平均房价了，在5月份最热的时候，或许可以到达55万的新高点。夕子在2010年的时候，小声地说过，多伦多可能在2016年的时候，见到60万的平均房价，看来，这个发展没有回头的样子，让我们一起静候2016年的到来。