10月份，楓葉紅了，天氣涼了，冬令時也到來了，天也黑的比往常早了。忙忙碌碌的一年，又到了準備下雪過聖誕，一家老小其樂融融的時候了。房地產市場也在最後的餘溫下，結束了10月份的交易。我們一起看看10月份的平均價格和存貨，相比9月份又什麼變化。

10月平均價格是53萬9，相比9月份略微上漲1.1%，比去年10月份上漲7.4%。成交數量是8000間，和9月份相比增加了7.9%，比去年10月增加了16%。
看跌的空軍，在2013年的強勁數據下，應該可以安靜地蹲在牆角一邊兒玩去了。夕子年初預測過，市場在2013年平穩發展，價格會照舊上漲6%左右，那麼從去年年終的平均價格看，應該從50萬漲到53萬附近。看看現在截止10月份的平均價格，在52萬2，已經基本完成了大部分任務。

2013年的秋天，9月和10月相比2012年，價格上漲，成交量上升，在看漲派來說，是天大的利好消息，而對於看空派來說，是連續的噩夢。想買房子的人，盼着市場見頂暴跌，可以入市撿便宜，但是眼看市場越等越貴，自己的首付卻總是攢不夠，本來可以買雙車庫獨立屋的，變了位置，變了大小，現在都只能屈居Townhouse了，有的買家還戲稱為“買小的好打理”。

事實上，在夕子眼中，市場從50萬漲到52萬，53萬，都是正常得不能再正常的事情。其實今年秋天市場比去年秋天市場熱絡，最主要的原因，就是去年的秋天被政府打壓了一下，出現了暫時的停滯，而今年二三月份回神之後，買家又入市，推高房價。每一年，市場都在春天的冰融雪化的時節開始搶好房子的offer，後來變成買家太多，不好的市場出現存貨不足，買家連不起眼的房子也要加價才能買到，就促成了春天房地產市場漲價的趨勢。在夏天，假日季節到來，買家賣家都退出觀望，出現短暫的冷卻，而在9月份開始以後，市場會又一次出現小高潮，在10月底11月結束，然後進入聖誕季節。

這個往復循環如果沒有重大事件人為影響，就會一輪一輪推動多倫多房地產市場價格攀升，在過去的40多年裡，市場除了在85年到89年市場由於購買投資房所得稅減免，瘋狂炒房導致房價飆升，之後89年北美貿易協定導致短暫失業，重重打擊了一次多倫多地產市場之外，從70年代到現在，市場一直延續年平均升幅5.8%的速度在向上攀升。

其實多倫多房地產市場上漲，最大的原因，就是移民的湧入。70年代，多倫多的地鐵只通到Eglinton，往北就是另外的世界，是農田，是鄉下，是荒無人煙的地區。要知道，現在北約克最繁忙的沿着Finch的36路公車，在70年代只開到Seneca就回頭了，世嘉堡就好像現在的New Market一樣，全是農田。

在移民大軍瘋狂湧入之後，各個地區開始陸續興建社區，市場膨脹，導致市區人口極度膨脹和擁擠，市區房價就越來越貴，提升總體房價。新移民在離開多倫多市區的郊區開始建立自己的新的社區，比如世嘉堡，列治文山，萬錦，密西沙加，賓頓等等。這些地區的中心地帶也在自己社區族裔的湧入而出現高價位的房產，紛紛也自己向外擴張。房價就是在這樣的一輪又一輪的移民大軍推動下，一路上漲的。

為什麼加拿大的房價漲的比美國快？很簡單，我們對比一下多倫多房價和相鄰的kingston或者Niagara Falls的房價，可以明顯地看出，在過去最好的10年裡，多倫多的平均價格漲了快一倍，而小鎮上的房子有50%已經是謝天謝地，看看移民不願去的魁省，還有阿爾伯塔的離開卡爾加里的小鎮上，房價在過去10年也就是保持通脹水平。移民，是推動房價上漲的最大動力。

而多倫多的季節因素也在每一年循環地影響着房價。每一年的11月和12月，都是市場的淡季，房價會維持比較低的水平，成交量也會低迷，而2月份開始，市場將再一次起飛，在各種搶offer大戰中，推高平均價格。

所以，不出意外，入冬前的小高潮11月就會結束，聖誕老人會把2013年的平均價格定在52萬5附近，來年的春天，我們將再也見不到50萬的平均房價了，在5月份最熱的時候，或許可以到達55萬的新高點。夕子在2010年的時候，小聲地說過，多倫多可能在2016年的時候，見到60萬的平均房價，看來，這個發展沒有回頭的樣子，讓我們一起靜候2016年的到來。