纽约市有五个区，783平方公里，约850万人口，使用800多种语言。纽约地铁有近120年的历史，有36条线路，472 个车站。每天乘客超过560万。有24条地铁穿过曼哈顿地下。坐大都会北方铁路（Metro-North）进出42街的中央车站时，你会发现，曼哈顿中城地下几乎完全是空的，而地面上四五十层高的大楼鳞次栉比。 纽约市是美国高居榜首的商业大都市。财富 500 强中有 65 家公司总部位于纽约，累计总收入近 1.8 万亿美元，占 500 强总收入的 12.5%。纽约市大约有24万个小商家。自2020年3月疫情爆发以来，已经有三分之一铺面可能永久关门，近52万人因此失业。曼哈顿有20% 的办公室/写字楼空置。 走在纽约的街道上，很难让人相信，这是美国的金融商业，文化艺术，新闻出版和广告的中心，还有一流的教育医学体育等。每年至少有5500万游客。建筑老旧，街道拥挤破败，人行道狭窄，充满汽车废气，人汗，鼠尿和小餐馆的油腻馊味。倒闭的商铺门面，街边的电线杆，邮箱涂满了乱七八糟的涂鸦。天晴，除了中城的几条商业街外，其他地方随处可见垃圾，偶尔还可见很大坨的狗屎。下雨，地铁到处漏水积水。等地铁可是一件很不愉快甚至危险的事：头上的排风扇像钢铁厂的轧钢车间一样响，中间柱子的根部可以看到小便的痕迹，还得时时小心背后是否有人可能会把你推下站台。车厢里的叫花子最好离远点，不行就坐下一节车厢或下一辆车。有些大点的车站有咣铛咣铛响的电梯，那电梯里太臭了，呆超过五分钟，会有窒息昏迷的紧迫感。 但在人行道上，地铁里，公园中，不乏朝气蓬勃的顶级帅哥美女，是这城市最引以为傲的风景。 纽约的机会比较多，年轻人喜欢闯纽约。但这次疫情之后，故事就不同了。游客锐减，商家关门，不愿重新就业，房租太贵，使纽约难转颓势。其中商业地产抵押贷款支持证券 (Commercial mortgage-backed securities，CMBS) 可能是铺面租金不能下降的主要原因，因为CMBS贷款是十年一签的，屋主贷款的本利半点都不能少。生意清淡，加上各种税费，保险，人工，商铺开门即亏，白打工，不如歇业。不仅纽约如此，全美其它城市，各地商城（Mall）莫不如此。 这可能是下一次经济大萧条的触发点，比2008年的次贷危机要严重得多。次贷危机时，银行，企业破产后又重组，民众亏了钱，会再来。这次，民众失业了不愿再就业（有失业金领，805元/周），物价大涨老板不增产，城市破产了，市长还是民主党。其它城市经济复苏后可能会回复其活力，纽约就难了。 能够使纽约复兴的唯一途径可能是把老旧的房屋街道都推倒铲平重建。但要改造纽约的地铁系统，几乎是不可能的，成本太高了。地铁就像人的动脉，随着岁月的增加，逐渐硬化渗漏，狭窄堵塞，不可救药。 这也可能是所有地铁城市的共同转归。
注：
作为资产证券化产品的一种，CMBS是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行的证券。在美国，CMBS的证券化通过一种特殊的信托形式——REMIC（Real Estate Mortgage Investment Conduit）进行，并依据收益支付和清算顺序的优先级不同分为不同的层级（tranches）。这种信托形式可以规避政府在信托这一级征收的税款，从而向投资者让渡更大的收益。 CMBS一般主要由私人机构发行，吉利美、房利美和房地美等住房抵押贷款机构也是重要发行人。银行、寿险公司、养老基金等是主要投资机构。作为贷款人，银行将符合条件的商业地产抵押贷款转售给信托公司，后者进行资产证券化打包成不同层级的债券，并发售给投资人。通过这种结构性融资安排，银行在让渡部分收益的同时，提前将贷款回收，从而提升了放贷能力。
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