古风解读2012年1月份美国的房市 远古的风 于 【万维读者网】的〖古风无痕〗博客 2012-02-25 昨天（2012年2月24日），美国统计局US Census Bureau和美国住房与城市发展部Department of Housing and Urban Development联袂公布了2012年1月份最新的美国房市行情，并高调宣称美国的房市在新年伊始就来了个开门红，元月新屋卖出了32.1万套，比以前预计的31万套高出了3.5个百分点。更为显眼的成就是新屋库存量（New Home Inventory）已经下降到了5.6个月卖额度（New Home Months of Supply），明确地表明美国的房市已经触底，未来就要反弹啦！（搞房地产的都了解一个基本的数据：当新屋库存量达到6个月卖额度的时候，房市就恢复到历史正常水平了。） 继本月头那份振奋人心的就业数据（2012年1月份最新的就业报表）发布以来，美国的各大主流传媒再次轮番登场，重演大戏，一时间，又是天乐齐鸣、凯歌高奏，好不痛快！可惜得很，古风又要再一次捅破美国的画皮了。哈哈……需要声明一下：古风不是反美斗士，而仅仅是个捍卫事实真相的普通网友。 一、美国的新屋买卖行情 首先，我们还是把最新的数据放到历史的轮回中去比较一下，看看32.1万套或者31万套的新屋交易量到底是个什么幅度： 
再把2007年以来的数据单独放大来仔细瞧瞧吧： 
看清楚了没有？即使按照美国政府所大肆吹捧的比31万套高出了3.5%的32.1万套的新屋卖出数，新屋房市仍然比2005-2006年的高位下跌了77%，而且现在的房市已经是1963年以来的最低点了。美国的房市要想从如此的低位恢复往日的雄风，真的是难上加难啊！所以说，对比31万多了3.5%的32.1万过于兴奋，就如同在一座高山的上面对一棵树的高度产生了崇拜，确实有点太无厘头了些。
那么，最近的新屋月卖额度是否真的显示房市已经触底了呢？请看下图（高峰对应房市低潮，低谷标示房市高潮）： 
单从新屋月卖额度来考察，现在的新屋库存量的确已经下降到了一个比较合理的水平，可是，要记住我们是刚刚从2009年的超高峰上疾速滑落下来的，未来会如何呢？还是来看看历史吧（结合图一和图三）。美国上世纪70年代早期的房市小高潮后，经历了三年的萧条期，再于70年代中后期重现了三年的高潮。由于在房市火爆期多建了太多的新屋，造成了80年代早中期长达五年的萧条，才把70年代末积压的房产给消化掉了。到80年代中后期，房市又出现了一次不温不火的热闹场面，结果很快就旧病复发，而这一次“卧床休息”的时间长达八年，直到1997年才开始最近的一轮十年疯长期。
而这最后的一次疯狂，到底又积压了多少房产呢？请看下图（红区是已建成新屋，蓝区是在建新屋，绿区是筹建新屋）： 
如果把上图最下面的红区（已建成新屋）单独取出，就是下图： 
光看已建成新屋数量，已经是1973年以来的最低点了。如果再考察在2007年房市高峰期未完工的在建新屋数量（25万套），就会发现其中的10万套现在基本上都还处于闲置状态；即使是还在建造的新屋项目，估计在目前低迷的房市挤压下，也是“三天打鱼两天晒网”地磨着洋工吧，否则，已建成新屋数量不会如此少吧。
二、美国的房价
那么，是什么原因让新屋建造商失去了大干快上的积极性了呢？请看下图（红线是新屋均价，蓝线是新屋中间价）： 
原来，现在新屋的价格又回到了2003年的水平，而这还仅仅是名义售价。如果考虑到通胀与美元贬值的因素，实际房屋价格早就跌落到了1990-2000年的区间了，下一步就会试探90年代中期的最低点了（见下图）。 
而这一次的房市衰退极有可能把房屋价格（刨除了通胀后）拉回到60-70年代的正常水平（见下图）。未来10-20年里，即使再有高潮期，也只会重现70年代末或80年代末的短暂辉煌而已。想通过购买房产来获得暴利，真的是生不逢时了啊！ 
下面这张图就把2000年代头的高科技股市泡沫、2000年代中期的房市泡沫、2000年代末的大宗期货泡沫放到了一起： 
大家马上就能看出：其实房市的泡沫跟其他市场的泡沫都是几乎按照相同的剧本来发展的。而这个剧本就是： 
再来对比一下按照名义价格计算的美国房市图： 
大家觉得我们现在处于哪一个阶段了呢？很明显，美国的房市才刚刚下挫到历史均线（historical mean trend line），下一波将是绝望性的抛售（despair），然后才会重新回归到历史均线，而后才能再次开始积累下一次高潮的力量。因此，美国政府宣称美国的房市已经触底仅仅是选举语言而已，大家千万不要上当啦！
三、美国的二手房市场行情
上文中已经提到了过去房市高潮期积压下来的新屋需要较长的时间来消化，而市场更需要消化掉随时会投放市场的二手房。2006年以前，在一般情况下，二手房的交易量（下图蓝线）是新屋买卖量（下图红线）的5至6倍。 
然而，这一次的房市衰退从2006年以后就呈现出明显的异状：旧屋交易量还基本维持在峰值的三分之二的区间内，而新屋买卖量却急挫了77%以上。是什么原因造成这么大的分歧呢？ 
如果只去搜索二手房现货数据（见上图），我们就可能觉得旧屋存货量经过了五年多的市场调节，最近的数据似乎表明旧屋对房市继续下挫的压力已经接近枯竭了。可是，实际情况是如此乐观吗？
完全不是这么回事！如果我们仔细去深层次地发掘二手房数据，就会发现一个更加令人恐惧的讯息（见下图）： 
原来，主流媒体公布的都是看得见（挂牌出售）的二手房数据，而这仅仅是房市上旧屋总量的一小部分，还有一个大家一般都看不见的大头——影子旧屋存货量Shadow Housing Inventory，就是还没正式挂牌但已经接近上市的旧屋数量。据比较客观的估算，美国现在有近一千万套二手房等待着进入房市（是主流媒体采用的旧屋数据的五倍）！大家好好想一想吧：如果这么大量的二手房进入房市，美国的房市还有上涨的空间吗？按照目前的销售量，美国需要到2015年才能完全消化掉新屋和旧屋存货，而且在此过程中新屋的价格还有下挫15%的空间。
而这还仅仅是个保守的估计。为何？因为美国的婴儿潮（baby boomers）这代人几经开始进入退休（死亡）高峰，在未来的10-15年里，他们（或其继承人）又会把他们的房屋卖掉来换取过生活的现金收入。因此，在未来10年里，美国的房市将会承受供应量过大的压力，直接造成旧屋交易量偏大、旧屋价格继续走低、新屋价格持续下挫的效应。
这样的断言几乎是板上钉钉的了，因为美国人均欠债额度实际上远比欧猪五国PIIGS（P≡Portugal葡萄牙，I≡Ireland爱尔兰，I≡Italy意大利，G≡Greece希腊，S≡Spain西班牙）要严重得多： 
再加上目前乃至未来10年的高失业率（请参见拙作《古风解读2012年1月份美国的就业数据》），美国的普通国民已经无力贷款买房了。这就是美国房市的现（未来）状：供远大于求。
最后，结论就是：不要再把美国的房市当成获取暴利的提款机啰。大伙还是把手头的闲钱放到回报率更高的投资品种（比如黄金）中去吧。至于哪些投资品种值得大家去投资，等古风有时间了再详细说明吧。
【全文完】
古风于2012年2月25日成稿 | 
