德国的福利住房与住房政策

德国奥格斯堡的富格尔社区堪称世界上最早诞生的福利房，它的房租从开始到现在没有改变过。2021年的500岁生日由于疫情改到今年庆祝。

1521年，奥格斯堡市银行家雅各布·富格尔（Jakob Fugger）出资创建了富格尔社区，赈济底层无力租房盖房的贫困人民。这便是德国福利房历史的开端。500年来，入住这个社区的市民一直缴纳不变的房租：为富格尔家族真诚祈祷以及每年88欧分的房租。目前大约150人仍然居住在这个社区。

雅各布·富格尔（1459－1525）出身自奥格斯堡贸易家族富格尔。他在几十年内将家族企业扩展为一家遍布欧洲的公司。他 14 岁就在威尼斯开始了他的学徒生涯，一直待到 1487 年左右。 他也曾任神职人员，领有圣职俸禄，但从未住过修道院。家族财富的基础主要是透过与意大利的棉花贸易创造的。在他与兄弟开始在哈布斯堡王朝和教廷开办银行业务后，家族企业迅速发展起来，最初是在蒂罗尔的煤炭和钢铁行业，从 1493 年开始，在现在的捷克和斯洛伐克地区从事银和铜的开采。从 1525 年起，他就被允许在西班牙阿尔马登开采汞和朱砂。

他在奥格斯堡的事业确保了持久的名声。他捐赠的圣亚拿堂建于 1509 年至 1512 年间，当时装饰华丽，也是他与兄弟的墓地，以及德国第一座文艺复兴时期的建筑。富格尔社区（德语原名：Fuggerei）正式成立于 1521 年，是奥格斯堡工匠和愿意工作的短工的贫困聚居地。今天，它是世界上现存最古老的社会聚居地。 Fuggerei 的成立也有助于提高其家族的公众形象。达门霍夫 (Damenhof) 建于 1515 年，位于奥格斯堡 (Augsburg) 的富格尔 (Fugger) 住宅内，是德国文艺复兴时期的第一座世俗建筑。

1521年8月23日的赈济会证书规定，只有奥格斯堡市贫困的天主教徒才可以住进富格尔社区的福利房。1523年，富格尔社区已有6条街巷，52套公寓。今天的富格尔社区拥有67座低层楼房，140个公寓。房租:88欧分加3次祈祷

富格尔社区的房租自1521年成立之日到今天一直都没有变化：每年1莱茵金币，相当于今天的88欧分，另外每天为房主家族祈祷3次，其它附加费用需要租户自己承担。直到20世纪，富格尔社区接纳的多为有多孩的家庭。而最早入住的是一些临时工和手工匠，一般而言，家境好起来后，他们便会搬出富格尔社区。

福格社区是一个“集体”，它要求住户自己动手，互助互利，发挥合作的力量。整理花园、修理房内设施以及夜班和看护展览馆等，都是住户自行组织的。在16世纪，富格尔赈济穷苦百姓的主张是相当激进的思想。那时，穷人家庭常常是离散的，夫妇不得已分开居住，在不同的地方打工，他们的孩子也常被送入孤儿院。富格尔认为，家庭的完整有助于健康。经过这些年，富格尔社区不仅增添了住宅，它还拥有了一个只属于自己的教堂。现在，这个“城里的小村”还建起了纪念馆以及纪念品商店，成了旅游景点，游客来到奥格斯堡都会慕名而来。

德国是最早将住房保障相关政策立法的高福利国家，在稳定健全的住房市场调控机制下，通过多种方式实现了保障性住房的供给，满足了低收入居民对住房的基本需求。

住房保障是提高公民福利水平的重要手段。在二战之前，德国主要以单位房和住房合作社作为主要的保障房形式。在二战之后，房租一度占据德国居民月收入的1/3以上，许多低收入者很难在住房市场租到满意的房子，由此德国政府正式开始推进住房保障体系建设。主要举措是兴建福利住房，由政府出资向多子女家庭、低收入者等群体出售或出租，增强对保障性住房的调控力度，旨在改善无收入居民和低收入居民的住房问题。到20世纪末期两德统一后，一系列有关住房保障的新法案和改革措施陆续出台，地方政府、社会机构以及第三方的住房协会和租户协会，分别开始参与到保障性住房的建设中。2018年联邦政府要求，在五年之内建造150万套享有住房供给补贴的保障性住房，该政策实施以后德国的自有住房率将达46.5%.

德国政府同时提出私有住房补贴政策，即政府鼓励私人投资建设保障性住房，在政府的资助下向低收入家庭提供自有住房来解决居民对保障性住房的需求大量增加的问题。政府为鼓励居民自建或者自购住房，还向其提供贷款减税等措施来减轻居民的住房负担。2020年底，德国人口数近8300万，住宅存量约有4280万套，自有住房比率稳定在45%左右。根据OECD国家的住房负担能力（即名义房价除以人均名义可支配收入）评价，德国在2020年以122.8的房价收入比排名第六。

二战之后，德国政府同步推行“限制房租政策”，由联邦政府规定租金上涨限度来稳定房屋租赁市场。目前，德国政府规定，租金增长上限在四年内不得超过15%，若超过则会视为违法行为。限制房租政策作为稳定房屋租赁市场的一项基础手段，从根本上控制了德国房屋租金增长的问题，住房租赁市场逐渐稳定且租赁住房比率达到了55%左右，政府对住房保障的干预发挥了重要的作用。

在21世纪初，受全球金融危机影响，伴随欧洲难民潮的发生，德国住房保障财政支出日趋紧缩，保障性住房占住房市场的比例降至5%以下，住房供不应求的现象使得租金大幅飙升。对此，德国政府对住房租赁政策再度予以调整。各州基于住房租金市场的平均租金、最高租金、最低租金3个维度，将租金市场划分为两种类型：一是租金增长缓慢并且依据房屋类型、面积等就可以匹配租金对照表的小城镇使用“简易租金明镜”；二是租金增长快速并可通过量化各类住房数据进行科学计算的城市使用“合格租金明镜”。此外，联邦政府还开始推行“房租刹车”政策。各州根据房屋面积确定地区平均房租，房主可以在租户入住15个月以后上调，但不能超过该地区的平均房租；两次上调间隔要超过12个月且三年内房租涨幅不能超过20%.“房租刹车”逐渐成为德国各地控制租金的主要手段，很大程度稳定了住房租赁市场，联邦政府规定“房租刹车”计划将延长至2025年。

“房租刹车”有效实施后，联邦政府进而颁布了“冷冻房租”政策，规定五年之内保障性租赁住房不能上涨房租。联邦政府在2020年12月制定了合格租金水平调查时适用的最低要求，并且为租户和房东引入了披露义务，规定租金水平调查每三年更新一次，合格租金水平调查每五年更新一次。实施该政策后，住房租金增长温和放缓，租金水平上涨基本维持在3%—5%.

德国租赁住房货币补贴政策，如住房补助金，也是住房保障市场的重要组成部分。由联邦与州政府共同承担租房的货币补贴，为无法独立拥有住房的居民解决居住问题，凡收入不足以租住适当面积住房的公民都可以享受国家提供的住房补贴。“适当面积”标准为成人每人12平方米、子女每人4平方米。联邦政府保障性住房的货币补贴是最基本的保障形式，分为住房全额补贴和住房部分补贴。其中，住房全额补贴是对无收入居民提供维持基本生活所需的全部生活补助，住房部分补贴则是对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活。德国《住房货币补贴改革》将住房补贴按照家庭规模划分为七类，增加了能够享受住房货币补贴的家庭数量，并且保证每个家庭的租金支出不超过收入的25%.自2020年1月1日以来，累计约有66万个低收入家庭受益。

为帮助有孩子的家庭购买和建造住宅，德国联邦政府规定，对在2018年1月1日到2020年12月31日期间签订房屋购买或者建造合同的家庭提供儿童补贴，后因为新冠肺炎疫情影响延续到2021年3月31日。该项计划预算达99亿欧元，每个家庭中的孩子最多可以得到1.2万欧元。这种特别的补贴政策不仅帮助许多有孩子的低收入家庭解决了住房问题，还成为促进住房建设的一个重要工具。

保障性住房的各种补贴政策在租赁住房和购买私有住房中起到了平衡稳定住房市场的作用。近年来申请租赁住房补贴的德国居民，每月为租赁住房负担的费用占可支配收入的24%，而申请私有住房补贴后降为20%.尽管贷款购房的居民经济压力相对较小，但是德国政府将90%的补贴用于租赁住房，因此选择租赁住房的家庭更容易获得货币补贴。