德國的福利住房與住房政策

德國奧格斯堡的富格爾社區堪稱世界上最早誕生的福利房，它的房租從開始到現在沒有改變過。2021年的500歲生日由於疫情改到今年慶祝。

1521年，奧格斯堡市銀行家雅各布·富格爾（Jakob Fugger）出資創建了富格爾社區，賑濟底層無力租房蓋房的貧困人民。這便是德國福利房歷史的開端。500年來，入住這個社區的市民一直繳納不變的房租：為富格爾家族真誠祈禱以及每年88歐分的房租。目前大約150人仍然居住在這個社區。

雅各布·富格爾（1459－1525）出身自奧格斯堡貿易家族富格爾。他在幾十年內將家族企業擴展為一家遍布歐洲的公司。他 14 歲就在威尼斯開始了他的學徒生涯，一直待到 1487 年左右。 他也曾任神職人員，領有聖職俸祿，但從未住過修道院。家族財富的基礎主要是透過與意大利的棉花貿易創造的。在他與兄弟開始在哈布斯堡王朝和教廷開辦銀行業務後，家族企業迅速發展起來，最初是在蒂羅爾的煤炭和鋼鐵行業，從 1493 年開始，在現在的捷克和斯洛伐克地區從事銀和銅的開採。從 1525 年起，他就被允許在西班牙阿爾馬登開採汞和硃砂。

他在奧格斯堡的事業確保了持久的名聲。他捐贈的聖亞拿堂建於 1509 年至 1512 年間，當時裝飾華麗，也是他與兄弟的墓地，以及德國第一座文藝復興時期的建築。富格爾社區（德語原名：Fuggerei）正式成立於 1521 年，是奧格斯堡工匠和願意工作的短工的貧困聚居地。今天，它是世界上現存最古老的社會聚居地。 Fuggerei 的成立也有助於提高其家族的公眾形象。達門霍夫 (Damenhof) 建於 1515 年，位於奧格斯堡 (Augsburg) 的富格爾 (Fugger) 住宅內，是德國文藝復興時期的第一座世俗建築。

1521年8月23日的賑濟會證書規定，只有奧格斯堡市貧困的天主教徒才可以住進富格爾社區的福利房。1523年，富格爾社區已有6條街巷，52套公寓。今天的富格爾社區擁有67座低層樓房，140個公寓。房租:88歐分加3次祈禱

富格爾社區的房租自1521年成立之日到今天一直都沒有變化：每年1萊茵金幣，相當於今天的88歐分，另外每天為房主家族祈禱3次，其它附加費用需要租戶自己承擔。直到20世紀，富格爾社區接納的多為有多孩的家庭。而最早入住的是一些臨時工和手工匠，一般而言，家境好起來後，他們便會搬出富格爾社區。

福格社區是一個“集體”，它要求住戶自己動手，互助互利，發揮合作的力量。整理花園、修理房內設施以及夜班和看護展覽館等，都是住戶自行組織的。在16世紀，富格爾賑濟窮苦百姓的主張是相當激進的思想。那時，窮人家庭常常是離散的，夫婦不得已分開居住，在不同的地方打工，他們的孩子也常被送入孤兒院。富格爾認為，家庭的完整有助於健康。經過這些年，富格爾社區不僅增添了住宅，它還擁有了一個只屬於自己的教堂。現在，這個“城裡的小村”還建起了紀念館以及紀念品商店，成了旅遊景點，遊客來到奧格斯堡都會慕名而來。

德國是最早將住房保障相關政策立法的高福利國家，在穩定健全的住房市場調控機制下，通過多種方式實現了保障性住房的供給，滿足了低收入居民對住房的基本需求。

住房保障是提高公民福利水平的重要手段。在二戰之前，德國主要以單位房和住房合作社作為主要的保障房形式。在二戰之後，房租一度占據德國居民月收入的1/3以上，許多低收入者很難在住房市場租到滿意的房子，由此德國政府正式開始推進住房保障體系建設。主要舉措是興建福利住房，由政府出資向多子女家庭、低收入者等群體出售或出租，增強對保障性住房的調控力度，旨在改善無收入居民和低收入居民的住房問題。到20世紀末期兩德統一後，一系列有關住房保障的新法案和改革措施陸續出台，地方政府、社會機構以及第三方的住房協會和租戶協會，分別開始參與到保障性住房的建設中。2018年聯邦政府要求，在五年之內建造150萬套享有住房供給補貼的保障性住房，該政策實施以後德國的自有住房率將達46.5%.

德國政府同時提出私有住房補貼政策，即政府鼓勵私人投資建設保障性住房，在政府的資助下向低收入家庭提供自有住房來解決居民對保障性住房的需求大量增加的問題。政府為鼓勵居民自建或者自購住房，還向其提供貸款減稅等措施來減輕居民的住房負擔。2020年底，德國人口數近8300萬，住宅存量約有4280萬套，自有住房比率穩定在45%左右。根據OECD國家的住房負擔能力（即名義房價除以人均名義可支配收入）評價，德國在2020年以122.8的房價收入比排名第六。

二戰之後，德國政府同步推行“限制房租政策”，由聯邦政府規定租金上漲限度來穩定房屋租賃市場。目前，德國政府規定，租金增長上限在四年內不得超過15%，若超過則會視為違法行為。限制房租政策作為穩定房屋租賃市場的一項基礎手段，從根本上控制了德國房屋租金增長的問題，住房租賃市場逐漸穩定且租賃住房比率達到了55%左右，政府對住房保障的干預發揮了重要的作用。

在21世紀初，受全球金融危機影響，伴隨歐洲難民潮的發生，德國住房保障財政支出日趨緊縮，保障性住房占住房市場的比例降至5%以下，住房供不應求的現象使得租金大幅飆升。對此，德國政府對住房租賃政策再度予以調整。各州基於住房租金市場的平均租金、最高租金、最低租金3個維度，將租金市場劃分為兩種類型：一是租金增長緩慢並且依據房屋類型、面積等就可以匹配租金對照表的小城鎮使用“簡易租金明鏡”；二是租金增長快速並可通過量化各類住房數據進行科學計算的城市使用“合格租金明鏡”。此外，聯邦政府還開始推行“房租剎車”政策。各州根據房屋面積確定地區平均房租，房主可以在租戶入住15個月以後上調，但不能超過該地區的平均房租；兩次上調間隔要超過12個月且三年內房租漲幅不能超過20%.“房租剎車”逐漸成為德國各地控制租金的主要手段，很大程度穩定了住房租賃市場，聯邦政府規定“房租剎車”計劃將延長至2025年。

“房租剎車”有效實施後，聯邦政府進而頒布了“冷凍房租”政策，規定五年之內保障性租賃住房不能上漲房租。聯邦政府在2020年12月制定了合格租金水平調查時適用的最低要求，並且為租戶和房東引入了披露義務，規定租金水平調查每三年更新一次，合格租金水平調查每五年更新一次。實施該政策後，住房租金增長溫和放緩，租金水平上漲基本維持在3%—5%.

德國租賃住房貨幣補貼政策，如住房補助金，也是住房保障市場的重要組成部分。由聯邦與州政府共同承擔租房的貨幣補貼，為無法獨立擁有住房的居民解決居住問題，凡收入不足以租住適當面積住房的公民都可以享受國家提供的住房補貼。“適當面積”標準為成人每人12平方米、子女每人4平方米。聯邦政府保障性住房的貨幣補貼是最基本的保障形式，分為住房全額補貼和住房部分補貼。其中，住房全額補貼是對無收入居民提供維持基本生活所需的全部生活補助，住房部分補貼則是對低收入居民提供部分住房租金來維持適宜的生活。德國《住房貨幣補貼改革》將住房補貼按照家庭規模劃分為七類，增加了能夠享受住房貨幣補貼的家庭數量，並且保證每個家庭的租金支出不超過收入的25%.自2020年1月1日以來，累計約有66萬個低收入家庭受益。

為幫助有孩子的家庭購買和建造住宅，德國聯邦政府規定，對在2018年1月1日到2020年12月31日期間簽訂房屋購買或者建造合同的家庭提供兒童補貼，後因為新冠肺炎疫情影響延續到2021年3月31日。該項計劃預算達99億歐元，每個家庭中的孩子最多可以得到1.2萬歐元。這種特別的補貼政策不僅幫助許多有孩子的低收入家庭解決了住房問題，還成為促進住房建設的一個重要工具。

保障性住房的各種補貼政策在租賃住房和購買私有住房中起到了平衡穩定住房市場的作用。近年來申請租賃住房補貼的德國居民，每月為租賃住房負擔的費用占可支配收入的24%，而申請私有住房補貼後降為20%.儘管貸款購房的居民經濟壓力相對較小，但是德國政府將90%的補貼用於租賃住房，因此選擇租賃住房的家庭更容易獲得貨幣補貼。