投资在房地产上的信托企业 - REIT-gugeren-万维博客-万维读者网（电脑版）

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		投资在房地产上的信托企业 - REIT	2012-03-02 18:34:25

REIT，全名是Real Estate Investment Trust。从字面上就可以看出，REIT是投资在房地产上的一种信托企业（trust）。它的主要收入来源于房地产的租金和/或贷款利息。

有关美国的trust和REIT的一般情况可以上网搜索一下，或者看：

亚洲各国的基本国情都是地少人多，因此亚裔的“有房有地斯有财”的概念是根深蒂固的。

美国的国土与中国的国土相当，但是美国人口不到中国人口的四分之一。目前全美国的一幢house价格的中位数总在20万美元上下。

许多亚裔把祖居国的概念带到美国。除了买自己居住的一幢房子外，还把余钱投放到房地产市场。有人把钱投到空地上，也有人把钱投到本州甚至外州的“short-sale house”或“foreclosed house”上。

买了房子然后出租的想法很好，但是其中隐藏着许多费用，例如房屋或土地的维护费用。更不可免的费用是，作为地方政府的主要收入来源的房地产税，那可是一分钱都不能少交的。

投资REIT就可以代替投资有形的房地产，而不需要操心房地产的维护费用和每年必不可少的房地产税。

投资REIT的其他主要优点还有：

1）REIT的至少90%的税前利润必须以股息的形式发给股东或投资者。

2）变现容易。

REIT有私募（private REIT）和在交易市场公开交易的（publicly traded REIT）之分。由于REIT结构的复杂性，建议投资公开交易的REIT比较保险，因为有政府的监管为后盾。

在2个美国交易市场公开挂牌交易的REIT还不少，找到以下连接：

进入S&P的3大指数的REIT有：

为了解REIT的运营情况，需要看一下REIT的各种报表。与一般企业类似，就是盈利表（Income Statement）和资产负债表（Balance Sheet）。

REIT的数据，主要看

-资产净值（net asset value，NAV）

-可供使用的现金（cash available for distribution，CAD）

NAV是与REIT本身的股价作比较。如果前者大于后者，表示这个REIT是折价销售，反之是溢价（premium）销售。当然要买便宜货。但是便宜货总有便宜的原因，要弄清其中的原因。

CAD则是REIT运营的流动资金和所发的股息的来源。当然CAD越多越好。

为保险起见，还可以看看REIT投资于什么种类的房地产及其比例：空闲土地、办公室用房地产、商业用房地产或住房用房地产，等等。一般来说，投资于商业用房地产比投资于其他用途的房地产要可靠些，不太会大起大落。

为分散风险，REIT一般都投资于几个甚至几十个州，了解一下各州及每州里的各地区的投资比例。

投资REIT的风险，一是股息被削减，二是REIT因破产而被下市。

由于现在金融危机的大潮已经过去，许多地区的房地产正在回暖，将会减息甚至倒闭的REIT就不会很多了。

本人经验是，寻找在New York Stock Exchange上交易的REIT比在NASDAQ上交易的REIT来得可靠些，因为前者的入市标准比较严格。

个人投资者如果想投资REIT，买一两个即可。不要被REIT的高股息回报率吸引住，下大钱去买回大量的REIT。由于REIT的特点，投资者的回报主要来自股息，而不是股价的上涨，因此要做好经常股价比买价要低的思想准备（原因是买卖的交易相对较少）。

卖REIT的最好时机，应该是在房地产价格偏高的时候；不过那时REIT的股息也正是发得最好之时，要卖掉就要下一定的决心。好在REIT类似股票，一时没有卖掉，再等几年后的下一轮的好行情再卖。只要选对REIT，股息到手的那个感觉比其他金融保值产品（如各种债券、优先股的股息、银行存款等）好得多。