【遗产】TOD Deed：把房子留给孩子的一种好方法

美国华人喜欢购买房地产是出名的。但是如何在去世后把房地产留给子女们，而不是让政府收取巨额的遗产税，或在遗产认证（probate）中收取大笔的认证费用，则并非每个房地产拥有者都熟知的。

目前许多房地产拥有者处理遗产的方法主要是：

1】直接把房地产转换成子女的名字。这种做法相当于把自己的财产直接送给了子女。其缺点是显然的。

2】把子女的名字加入房地产所有权内。一般是以“Joint tenancy【联合拥有】”或“Tenancy in common【普通拥有】”这2种所有权的形式出现。

对父母和子女来说，这2种拥有形式的缺点是：

1] 子女在双亲去世后获得的房地产的买价仍然是原先双亲购买时的价格。用会计的话来说，就是其税基（tax basis）仍然是原来的。这样，当子女几十年后出售房地产时，其价格很可能上升得很多，其中的利润必定也很多，造成较高的资本收益税（capital gain tax）。

2] 子女拥有房子的所有权，由此即拥有所有部分的抵押权：可以把他/她的那部分房地产抵押出去派用处。

3] 这2种所有权都不能轻易地改变所有人的名字。

4] 可能出现赠予税的问题。

3】建立关于房地产所有权的“生前信托（living trust）”。这是拥有较多处房地产权人们通常采用的方法，也是房地产律师和会计师经常鼓吹的方法：因为它的收费可以千差万别，细节也可以五花八门，

做过生前信托的人知道，它设立时的收费和维持的年费都较高，改变其中的条文和撤销也非常麻烦。

4】设立家庭有限责任公司（family limited liability company，family LLC）；或

5】家庭基金会（family foundation）。

这2种方法是把私人财产转移到法人机构中去。手续繁琐，费用较高，需要每年缴付注册费用，

可能还需要每年报企业税。这2种方法适合家产上千万美元的富人。

6】其实，有一种更好的但较少为人所知的方法，可以把房地产轻轻巧巧地留给子女，且收费非常低廉，修改甚至撤销也很方便。这就是

“可撤销死后转移契约（Revocable Transfer on Death Deed，TOD deed）”。

这种契约实际上是附属于一个普通房地产契约上的契约，仅在房地产所有人去世后才自动按照原房地产拥有人的愿望把房地产转给受益人。因此，不但父母亲可以利用这种契约把房地产转给子女，也可以转给任何他们生前指定的人。

不过，目前它仅能用于美国的26个州和华盛顿特区：

Alaska

Arizona

Arkansas

California

Colorado

District of Columbia

Hawaii

Illinois

Indiana

Kansas

Minnesota

Missouri

Montana

Nebraska

Nevada

New Mexico

North Dakota

Ohio

Oklahoma

Oregon

South Dakota

Texas

Virginia

Washington

West Virginia

Wisconsin

Wyoming

采用TOD deed转移房地产的好处：

1] 不需要做“遗产认证（probate）”.

2] 没有遗产税、赠予税或资本收益税的发生，从而节省了遗产继承人的精力和费用。

3] 相关的房地产对受益人来说，在授予人生前不产生任何利益，因此不会发生房地产被抵押出去的危险。

4] 可以保护原房地产的所有人不受“可能的继承人”的威胁甚至伤害：因为他们可以在生前方便地撤销受益人的权利。

TOD deed的缺点：

1] TOD deed有可能与授予人的遗嘱之间有矛盾之处，造成在授予人去世后无法执行。

2] 由于某些州法的规定，授予人去世的房地产可能不能够马上出售，需要放置一段时期以等待可能出现的债权人。

除了Joint tenancy（包括Joint tenancy with right of survivorship）和 Community property with right of survivorship 这些所有权形式外【注】，简单地填写这个契约，就解决了一个很大的房地产转让问题。

填写TOD deed的主要路线图（可参考各州的具体方法）：

1】到房地产所在的州或县，下载、领取或购买Revocable Transfer on Death Deed表格。

2】房地产的每个所有人各自都要填写1份这种表格。

3】每个所有人（在deed表格上即为grantor [授予人]）分别填写自己那部分财产的受益人（beneficiaries）。每个授予人填写的受益人可以互不相同。每个受益人所得的份额，应该根据房地产所在的州法，有些州法允许不同的份额，有些州法则规定受益人各自获得的份额必须相等。

4】把作过公证（notarized）的全部TOD deed表格都送到房地产所在县的档案室（County Recorder Office）存档。

填写TOD deed表格的要点是：

a] 对于房地产的描述，要与相关的原始房地产契约（deed）完全一致。

b] 写清受益人的全部姓名、与授予人的关系等详细信息，不能仅写上“儿子”、“女儿”等字样。

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【注】

如果房地产是“联合拥有（joint tenancy）”（包括Joint tenancy with right of survivorship），或“附带生存权利的夫妻共有财产（community property with right of survivorship）”，房地产所有人在一位所有人死亡后可以得到死者的财产份额，这时TOD deed即使存在。也无法生效。

以上这些情况下，TOD deed只能在房地产所有人仅剩下1位时才能填写。

请熟悉TOD deed 的律师和会计师对此文章评头论足，提供宝贵意见。

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相关链接：

https://store.nolo.com/products/california-transfer-on-death-beneficiary-deed-noe3-pr455.html

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/free-books/avoid-probate-book/chapter5-1.html