近期，一個朋友的孩子向我反饋了一個當前的買房狀況：
該朋友孩子在廣東省會的大學讀書，畢業後也留下來了工作，在深圳找了一份不錯的互聯網工作，並計劃在深圳居住。這八年也攢了些錢，加上彼此父母給的，首付夠了，准備買一套房。 但在疫情之下，他們有一點挑選疑惑。 他們到底是應該少貸一點款，去購買一個小一點的房屋，還是多貸一點款，去購買一個大一些的房子。 同時，他該朋友的孩子覺得自己所在的互聯網行業發展開始較為輕緩，最近也有大廠在裁員，有一點擔憂萬一剛當「房奴」以後，就失業了，沒了收益，發生斷供，那就麻煩了。 因此，想要我協助分析一下，在貸款購買層面，希望給他們一點提議或是怎么選擇? 下面是我關於在貸款買房以前，應該如何考慮，以防止未來可能發生家庭財務崩潰的幾點建議： 01 購房時，借款的安全邊界是多少? 買房的時候，我們要貸多少款，依靠的是我們的償債能力。那我們購買時貸款安全邊界應該是多少呢? 時下，房產的投資價值越來越差，將來借助房產得到超額收益的難度越來越大及其疫情的影響下，將來購買時，提議貸款安全邊界如下： 安全邊界是房貸不得超過家庭收入的1/3且總負債占家庭總資產的60% 房貸不得超過家庭收入的1/3是指房貸不得超過家庭夫妻兩人月收益之和的1/3。 例如張三家庭是一個三口之家，張三自己的月收益是10000，張三配偶的月收益也是10000，合計家庭總收入是20000，那么他們的房貸原則上是不得超過6666元。 債務占家庭資產低於60%，便是全部債務總和除於家庭所有的資產價值總和應當低於60%。為何要低於60%，主要原因是債務太多，會影響一個家庭的現金流及其家庭生活開支與生活質量水平，60%之下的負債水准是相對合理的。 這裏所說的債務涵蓋了房貸、車貸以及各類信用貸款或者其它借款電話數即批款本金總和。 這裏所說的家庭資產是指家庭(夫妻兩人)全部的房產、車輛、個股、理財、債卷以及其它有價產品，例如酒店、珠寶或是存有的茅台酒等能評定出去產品公允價值。 例如張三一家，有一輛價值10萬的車、一套價值100萬的房子，加上手裏擁有了價值100萬的股票及其當前從銀行貸款了30萬的房產和汽車進行了5萬元分期貸款 這時張三一家的總負債占總資產為(30+5)/(10+100+100)=16.67%<60%，這樣的家庭債務便是比較健康的。 02 搞好個人征信管理與家庭現金管理，尤其要控制借貸利息成本 但凡商業社會，勢必會存有借款行為。很多年輕人身上都有借款，這意味著，大家能通過信用借貸得到資金其實是會比薪水多的，大家能激發的錢財資源要大於口袋裏的工資收入。 但大家要意識到，借的錢是有償服務的，是需要支付利息的，大家不能隨便輕易地借款。要密切關注借款資金利息成本，而搞好利息成本管理與償還日管理，是我們家庭現金管理的關鍵。 首先是不能透現你的信用。花唄、借唄、微粒貸等這些互聯網貸款商品，盡管借款方便了，但是他的資金利息是非常高的。因此，原則上大家要選擇借款成本低的資金來源。一般我建議在借款需求時，要采取如下原則去辦理貸款： 先向四大國有大行掌握借款成本與產品，從中挑選借款成本低的。 若是我們不符合四大行的貸款產品的准入條件，這時再向股份制銀行，例如招商、興業等銀行辦理(注：盡量不要去向平安銀行申請信用貸款，他們的利率一般是全行業最高之一) 最終，若我們還是不符合准入條件，這時再向城商行或是農商行辦理貸款。 在疫情之下，我國頒布了不少的適用借款的政策，原則上也可以把借款成本保持在5%下列。 02 家庭財務管理最好與父母的會計分離 一個年輕人成熟的標志是什么?最核心的一點就是你與父母之間的財務關系應該是分開的。特別是當你成了家以後，這一點很關鍵，能有效防止許多生活中的事兒。 會計不分開，最容易造成發生的便是婆媳戰爭或是父母與你們小夫妻之間在生活理念、家庭開支之間的戰爭。特別是當父母資助了大家資產後，他們就像是入股了一家公司一樣，就有權對你的家庭開展心安理得的幹涉。 其次，在財務上和父母越單獨。你就會更清晰地了解自己財務能力和家庭責任界限，也會更謹慎地來管理好家庭的理財、投資和貸款行為，而非透支了自己未來的現金流(在財務上我們要堅定謹慎原則)，接著又透現父母，最終甚至把夫妻兩人父母都卷進來。(大家作為一個單獨家庭，原則上即使自己家庭有問題了，也無法把父母給牽連進來) 在現實生活中，一些年輕人實際上是沒有一定的支付能力。盡管每個月夫婦雙方都有1萬元月收益，但他們在開支層面大手大腳，一個月下來根本沒有什么節餘。 這導致在家庭理財、房產選購方面是一直依靠父母，用了一部分爸媽的退休金錢或是爸媽的工資收入。而一旦父母收益出問題或是夫妻兩人一方失業了，父母也就沒有更多的餘力來支持他們的家庭，進而導致兩個家庭發生財務困境。 |
