合格的个人住宅信托(Qualified Personal Residence Trusts, QPRT):来见面的客人有些人资产很多是在房地产上,一些人拥有豪宅,价值100万,200万,mortgage已付完.百年以后光自住宅的市值(fair market value)就会大大超过遗产免税额.要解决自住宅的转移问题,合法的少交遗产税,设立合格的个人住宅信托(QPRT)也是一种办法.其原理是利用人一生100万的生前赠与额,把自住宅转移到QPRT中去,但是你仍然保留住在房子中若干年的权利,等QPRT期限满了以后,你才完全地把房子的所有权转让给了你的收益人即你的子女.你住在这所房子中若干年的价值又叫成本，日后要从房子的value中扣掉。举例来说，张先生、张太太的自住宅目前值100万，他们设立一个QPRT，小孩是受益人，他们每人保留住在房子中15年的权利，假设住这样大的房子一年租金要3万美元，住15年要45万。日后算赠与时只算他们使用了55万的赠与额（100万-45万），也就是说他们的房子在算赠与是时得到了45%的折扣，明明赠出去了100万但只算55万。其二，日后这100万的房子升值到200万，也不需要算父母的财产，因为父母早就把房子赠给小孩了。尽管名义上说，父母已经把房子赠与给了小孩，但小孩必须等若干年（10年，15年），等到这个Trust中止后才有完全的所有权。在这其间，父母保留住在房子中若干年的权力，这也就避免了不孝子产权到手就把父母扫地出门的悲剧。

       QPRT的基本作法是这样的：父母各设立一个QPRT，各写明在房子中居住的年限，10年，20年等。年限过后，该房子完全归孩子所有。在QPRT中的房产有官司保障权，可免于债权人的追逃，因为它是在信托中。即使日后转移给子女后，你仍然可以把它保留在“离婚和官司诉讼信托”中，可以避免儿女离婚配偶的分产。在QPRT年限内，若想卖掉房子，委托人可以用这笔钱来买另一幢房子，新买的房子还是留在QPRT中。

       IRS关于QPRT的税法规定如下的：第一,将房子转入QPRT时,要报赠与税,日后要从每人一生100万的赠与额中扣除,不可以利用每人每年12000美元的赠与豁免额;但是赠与额并不等于房子的市价,而是打折价, 打折多少取决于父母保留在房子中住多少年的年限,住的年限越长,打折越大;第二,如果QPRT要卖房子,父母依然享有50万免资本增值税的好处,在QPRT期限内,父母依然可以把mortgage 利息和property tax拿来抵税.第三,QPRT期满后,房子的所有权归小孩所有,但父母可以以向子女付房租的方式继续住在房子中,父母向子女付的房租不算赠与.第四,如果父母任何一方,即QPRT的成立人(settlor),在期限到期之前即去世,则房子归回到父母的遗产,要交遗产税,但以前用到的生前赠与额IRS会还给你.你没有什么损失,如果算损失的话,就是你付给律师的费用.

     设立QPRT有如此多的好处,但并不是每个人都适合作QPRT,首先,如果你自住宅不很值钱的话,你就没有必要把房子放进去.你的房子至少要值100万以上,付清了mortgage,你设立QPRT才有意义;第二,QPRT只可以放主要的自住宅和度假屋，不可以放出租的房子；第三，尽管放进QPRT的房子可以打很大的折，但毕竟要占用你一生100万的赠与额，你用一生100万的赠与额做别的安排如设立朝代信托（Dynasty Trust,见上期专栏文章或本人网站)，也有可能效果更好，这要具体分析。第四，子女日后卖房子计算成本时用的是carry over basis（原价转移），而死后转移用的是底价提升（step up in basis).就是说父母以100万的底价把房子转到信托中，父母去世时房价涨到200万，子女卖房子时房价涨到250万，你的成本是100万，多出来的150万(250万-100万)，子女要交资本增值税。反过来如果是父母去世时才转，则只算50万（250万-200万)的增值税。但如果是这样，这200万又算父母的遗产，要交遗产税。所以，到底是否应该设立QPRT，把房子放到QPRT中是很复杂的问题，一定要咨询经验丰富的财务规划人士和税法律师，一定要结合你家整体的财务规划和遗产规划来作，要作全盘考虑。

3/19/2008

（该文作于2008年，目前遗产免税额和赠与额都有不同，但设立QPRT的基本原理不变）