年近歲末，低迷了一段時間的中國樓市有些新動向。十一月份北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、成都二手房交易回升，地產股也出現反彈。市場分析這個現象涉及兩方面的原因，其一是房貸利率輕微下調，但這並不是主要原因，關鍵是根據人民銀行的安排，銀行按揭房貸速度加快以以及開發貸輕微寬鬆。具體情況是北京結束了四個月連跌的趨勢，11 月份成交 13531 套、上海則是連續兩個月成交上揚，11 月份成交14607 套；其餘各地的成交狀況大體是廣州 6100 套、深圳 2700 套。成績較好的是蘇杭兩地，成交上升 30%，蘇州增加 48%；更為矚目的是成都，增長數竟然達到168%。至於地產股方面，11 月 21日，33 家房地產企業漲停板，如三湘印象、大龍地產、空港股份、可行發展、華僑城、保利、濱江集團都有增長。對於地產股反彈，普遍的看法是，這是對最近人民銀行與銀保監會出台“關於做好重點房地產風險處置項目併購金融服務的通知”的積極回應。

很明顯地，這個“通知”對於銀行針對房地產開發貸放鬆有指導性作用。詳細解讀人民銀行與銀保監會前述“通知”裡頭的五個金融政策很有必要。第一，控制資金進入房地產市場總的方向不變；第二，商業銀行開始給開發貸鬆綁，糾正先前全部停放的極端做法，區別在於不再開發新項目，原有已在執行的項目酌情發放；第三是按揭，商業銀行可以把明年第一季度的按揭貸款額度調到今年第四季度來用，而且加快申辦速度；第四點是鼓勵企業併購，讓有實力的房地產公司對資金鍊斷裂的企業作併購，銀行對於這類併購行為要加以支持；第五是鼓勵房企發債，解決資金鍊問題。

前面三條，商業銀行相對容易實行並使其發生效用。至於第四點的但書則大有玄機，因為它強調這類併購“必須針對優質項目”。具體的要求是“銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業併購出現經營風險的房地產企業優質項目。”因此如何判斷優質與否、怎樣掌控就非常燒腦。同樣難以實施的是第五點所提到的“房企發債”。須知不少房企早已陷入債務危機，原因就是超發債券，部分甚且面臨交叉債務違約的境況，想要借舊還新並不容易。

之所以把前面所提到的二手房交易回升稱之為“小陽春”，是因為樓市銷售並不是“全面開花”。國家統計局城市司首席統計師繩國慶本月中有一篇文章的論述是“2021 年11 月份，70 個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。”文內附有數據，這裡不一一引用，有興趣的讀者可參閱本文之後的鏈接。

也許有些朋友會把最近二手房交易回升看作是“觸底反彈”的利好訊號，我卻沒有這麼樂觀。因為這段時間與地產業相關的訊息好壞參差。譬如恆大的危機並未解除，緊步其後塵的還有華夏幸福、新華聯、泰禾、藍光這些企業。至於佳兆業、富力、花樣年、中南建設之類也都在等候解套的隊列之中，若要細數那些有爆雷隱患的中小房企，名單會更長。幸好中國房企體量夠大，而且有實力雄厚的“國家隊”。本月 27 日，北京市今年第三次土地拍賣結束，列表拍賣的 12 宗住宅用地，有兩宗流拍，有 7 宗以底價成交，兩宗以線上最高報價成交。參與拍賣的只有一家是民企，其餘的都是屬於“國家隊”的國企。10 宗地總成交價達 277.25 億人民幣，較第二批次土拍成交金額下降約46%，雖然說比起上一次的土地拍賣成交價幾乎是腰斬的水平，假設沒有“國家隊”進場參賽，結果恐怕會更不堪。另外，國內近期“棄房斷供”現象有所增加，“法拍網”的列表上，還有為數不少的“二拍”及“變賣”標的，可見不明朗因素還是有的。

因此若要歲月靜好，“抄底需謹慎，無梯莫入坑”。

延申閱讀：《國家統計局解讀2021年11月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據》http://www.gov.cn/shuju/2021-12/15/content_5660819.htm