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前一阵子，与一位“闪亮回归”新西兰的青年才俊谈起国内房地产业频频爆雷，前景堪忧。这位朋友说：“现如今国内人人都有房产，影响不大。”我着眼的是，占国民收入总值约百分之三十的房地产业坍塌对国民经济的影响，在他看来却仅仅是解决国民中“灵活居住者”的问题。我俩在这件事的认知上，代溝是有的，更主要的却是观点与角度。

说到“全民有房产”这个话题，不禁回想起十多年前，曾经有过“全民有房住还是全民有房产”的讨论。当时的状况是，中国大陆的私人房产拥有率已经接近百分之九十。其中有“福利分房”，也有“棚改房”和“城改房”，当然更多的是房地产商开发的商品房。讨论的议题包括土地拥有权与房产的关系、如何能保障低收入人士对住房的刚性需求等等，论者不免把新加坡的“组屋”作为借鉴。

中国土地国有的属性不容变更，因此有了“经济适用房”，作为一种对低收入人士的保障措施。不过从施行的效果来看，“经济适用房”并不是一项成功的政策。2007 年，有论者提到，当时经济适用房每平米的售价是三千元，虽然低于市场价格，但是对于低收入人群来说，仍然是难以负担的选项。结果得益者，反而是那些有能力使用各种手段，虚报收入以符合购房要求，利用审核漏洞，购置“经济适用房”来图利。

房地产迅猛发展的那些年，全国各地的土地拍卖，频频出现“地王”级的得标价。在那样的气氛下，各开发商的商品房售价有如芝麻开花 - 节节高，新开楼盘的售价自然就是水涨船高。房地产商借助媒体刻意渲染“心动不如行动”的概念，买家则本着“晚买不如早买”的心态，纷纷入市，楼房销售形势一片大好。在这种普遍“赶早”心态的推动下，造就了“全民有房产”的现象。

假如岁月只有静好，房价一直保持上涨的势头，买了房的朋友自然是额手称庆，满满的幸福感。可惜世情就像那首粤语歌所唱的“知否世事长变，变幻才是永恒。此中波浪起跌，当然有幸有不幸”。一场波及全世界的新冠疫情，地球村里的人们被打了一个措手不及，从而也改变了他们的生存状态。

各国政府应对疫情各出奇谋，有的严防死守，围追堵截；有的无能无策，放任自流；有的资源匮乏，无奈躺平。对于各国国民来说，最直观的感受就是生活质量或多或少都受到影响，尤其是家庭开支中有“房贷”压力的人们，感受更深。

2020 年，羊城晚报记者戴曼曼的一篇文章，引用了中国人民银行调查统计司，2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查结果的数据，显示我国城镇居民家庭户总资产以实物资产为主，住房占比近七成，家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷占家庭总负债的 75.9%，这是一个相当值得注意的现象。

其实中国城镇居民家庭债务，比起世界上其他国家的家庭债务来，并不是最高，世界家庭债务排名第一的是瑞士。不过，由于瑞士政府对于房贷的监管多有限制，银行放贷也极为谨慎，因此瑞士家庭债务中，房贷的占比并不高。房贷占比约 95％的日本家庭债务，即使不是世界第一，大概也差不多。难怪有人说日本的房贷可能要三代人才能还得清。当房贷在家庭负债的比例中占据高位，说得好听是“有产阶级”，说得不好听却是“房奴”。

近日，登上大陆热搜的话题是“专家建议还房贷时间延长至40年”。表面上看是要缓解购房者的还贷压力，实质是在沿着日本的路子走。其中的区别只在于，在日本，房屋使用权是永久的，房屋所占用的土地也归个人所有。这就很好地诠释了，为什么日本人即便要三代人才能完成房贷，他们也戮力以赴。

我所居住的这个鸟到处拉屎的岛国新西兰，房子与土地是捆绑在一起，你买下来了就是你的。不过政府会定期给土地和建筑物估值，然后征收地税。估值书中，建筑物价值的占比极小，土地的税率则根据不同地域有点差异。近年新西兰各大银行对于房屋贷款持相对审慎的态度，想要当“房奴”倒也不太容易，更不会出现三代房奴的现象，万幸万幸！

有朋友也许要问，新西兰申请房贷不容易，岂不是有很多“冇壳蜗牛”了吗？答案是一点没错。但是，政府一向有针对低收入家庭的居住政策。除了兴建公共房屋之外，还会与一些有意出租房产的业主签订租约，把这类房子提供给社会上的弱势群体。新西兰的公屋会分散在城市的各个不同区域，以避免大面积公屋集中在一起，最终形成实质上的“贫民区”。因此人们会在某些豪宅成片的的区域，看到一些很不起眼的公共房屋。前一阵子房地产市场走俏，有人曾经提出把这类豪宅区的公共房屋迁移到其它地区，以便充分体现该等地区的土地价值。由于涉及公平原则等价值观，最终不了了之。

说到底，最苦的还是那些高不成低不就的“中产阶级”，他们无法享受公共房屋的优惠，想要摆脱“冇壳蜗牛”的状况只好咬紧牙关当“房奴”。所幸的是，只要新西兰没有改天换地，挣下来的这“壳”就可以一代一代传下去。