最近這幾天，不少人的心被“恆大”和“許家印”這兩個關聯詞所攪動，其頻率比錢江潮還密，其潮差也比錢江潮為大。專業或業餘的財經評論員專注於這家公司和這個人的跌宕起伏；與這家公司或者這個人有勾聯的財金官員細心檢視過往行跡，看看可有授人以柄的草蛇灰線；給“恆大”發放了貸款的銀行家，所關心的是如何消化這筆爛帳；最慘的是那些被脅迫購買了“恆大理財產品”的基層員工以及貸款購買了“恆大”尚未交付樓房的准業主們，不管那第二隻靴子什麼時候落地，他們的損失基本上都是無可避免。 當許家印被警方帶走，在指定地點接受監視居住的消息被確認之後的第二天，也就是 9 月 28 日，年僅 38 歲，號稱“中國巴菲特”的深圳灝四方資產管理有限公司董事長關善祥突然死亡。雖然官方沒有公布死亡原因，據金融圈的傳聞，他是因為不堪壓力跳樓身亡，而他所管理的基金產品也將面臨清盤的命運。根據公開資料顯示，關善祥名下的基金產品，重倉持有中國房地產和銀行股票，尤其是恆大和碧桂園的股票。當房地產價格節節上升的時候，灝四方的基金產品收益確實不錯，然而自 2020 年 3 月開始，中國房地產市場走低，灝四方旗下 4 只產品的淨值出現大虧損，平均每隻產品虧損約 61% 。2021 年恆大集團上空雷聲隆隆，關先生初心不改，公開表達他對恆大的信心，並且宣稱自己做的是“價值投資”。或許正是由於許家印身陷囹圄，使得關先生感悟到他的“價值投資”已經歸零，覺得生無可戀，於是以決絕的方式告別了這個世界。 關先生的個案其實與眾多懷有“房地產信仰”的朋友極其相似。在政府土地財政的暗示明示和市場情緒的影響下，很長的一段時間內，國人不知不覺地產生了“房地產信仰”，進而一廂情願地認為房價只會漲不會跌，任何時間段的價格回調都是抄底的好時機。其實這種想法不無根據，因為每當經濟放緩，房地產市場呈現疲態，政府總會適時推出一些優惠政策，鼓勵房地產商繼續投資，也挑動國民的購房意欲。9 月 12 日廣州市的放開限價令就是其中一個例子。官方當初實施“限價令”時候的解釋是“為了保障房地產秩序穩定，不允許房企大幅度下跌”，這次廣州市取消限價令用的是另一套說法，叫做“有關部門不再提供指導價”。由此這樣的說法可以被解釋為“可升可降”，一點沒毛病。至於南京、瀋陽、大連、東莞、佛山、濟南、青島、嘉興、蘭州這 9 座城市，卻是紛紛全面取消住房限購令。央行、住建部等部門關於房地產政策的指導意見出台，推出降首付和利率、“認房不認貸”、取消限購等“樓市新政”，與各地方政府近期的行動互為表里，無疑也是為了達到提振市場需求，消化庫存的目的。 以上種種行政措施，並沒有產生多大的市場效應，部分原因是這些政策只不過是放鬆了早前限制，降低了買家購房難度，如部分城市開始允許父母用自己的住房公積金幫子女買房。由於國民的“房地產信仰”開始動搖，加上買家對於房地產開發商財務狀況的信心不足，對於開發商是否能夠如期交付樓房的憂慮，降低了准買家的入市意願。雖然市面上也有已經建成的現貨樓房出售，足以消減買家部分疑慮，但是多處地方國資平台打包出售名下房產的舉措，產生了一種“出逃”的氛圍，卻又促發了“再等等看”的買方市場心理。 如果這一波“樓市新政”不能夠催生足夠的量能，必將使中國房地產商舉步維艱，尤其是那些融資規模較大的開發商，沒有銷售回款，他們就會面臨債務違約的殘酷現實。在這樣的情況下，有些開發商會採取一些避險措施，為自己及家族成員預留後路，許家印的“技術性離婚”以及在美國申請“破產保護”充分展示了他的避險意圖。不過人算不如天算，他的“筋斗雲”畢竟翻不出神州大地，他的好日子也許到頭了。至於他是否有機會如前“上海首富”周正毅那樣，將來在某個日子舉辦盛大的“X 十壽宴”，就看他的機緣和背後的力量了。 不管許家印的故事將會如何發展，眼下最揪心的應該是那些貸款購置了恆大樓房的買家們。9 月 30 日，網易上有一位作者發布，恆大在非一線城市至少還有 70 多萬套房子尚未交付。如果這個數字屬實，受影響的將是數百萬人。 恆大集團大概率已經成為“昨日的故事”，但是其它房地產開發商的路畢竟還要走下去。由於近期有不少對開發商不利的傳聞，人們對於房地產是否會崩盤懷有極大的擔憂。作為支撐國民收入總值接近百分之三十的房地產業一旦崩盤，無異於投放了一顆債務核彈。它不僅會對房企和銀行產生強大的破壞，還會波及與其相關的周邊行業。不過這都不是最慘烈的部分，將要承受可能是滅頂之災的會是那些還在還貸的家庭。面臨金融風險的時候，家庭往往沒有足夠的對抗能力。尤其是中國家庭負債偏重於房產，因此償付房貸是家庭的剛性支出，一旦資產貶值必將直接影響家庭開支。作為抵押品的房產價格下降，銀行首先就會要求貸款人提高抵押金，如果家庭成員中有人不幸遭逢變故如失業或降薪，那麼這個家庭面臨的可能是具摧毀性的打擊。 這就是“土地財政”這個定時炸彈加上高槓桿發展房地產事業所造成的危如累卵的態勢。當經濟持續發展的時候，這個危機所蘊含的勢能可以被多種能量弱化。一旦經濟發展放緩，這個危機爆發的可能性就會增強，如何消弭這個危機就是對政府和企業的大考。
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