晚高峰拐进小区巷口，链家的玻璃门上贴满了A4纸房源，十张房源纸里有三张标了“业主退休，诚心出售”。

不是个别门店的情况，贝壳研究院7月初刚发的半年报里写着，到6月底百城二手房挂牌量比去年同期涨了18.7%。这个数字搁往年不算什么，市场热的时候换手快，挂牌涨成交也涨，没人当回事。

稀奇的是另一组数。二手房平均成交周期，2021年还是36天，到2026年6月已经拉到了72天。

上个月跟北京一个做了十年中介的朋友吃饭，他说刚经手了一套东三环的老房子，房主62岁，刚从国企办了退休手续。挂牌价一开始报430万，挂了三个多月，没有人看房，最后咬咬牙385万出的手。朋友说现在这行情，不降价根本走不动，诚心卖的业主，报价的时候自己就先往下压。

这套房子不是孤例。链家后台的北上广数据都指向同一个趋势，60岁以上房主挂牌出售的占比，2022年还是11.3%，到2026年上半年已经爬到了22.7%。差不多每四套挂出来的房子里，就有一套是退休老人在出手。

很多人说房价走弱是因为政策调控，我想说的是，这个说法只对了一小半。政策能影响半年一年的市场情绪，定不了十年尺度的走向。真正的大盘子，早在几十年前就画好了。

2025年底，全国60岁以上人口有3.23亿。社科院2025年《社会蓝皮书》里有个容易被忽略的细节，这3亿多人里，接近一半，大概1.5亿，是生活在城市里的，名下至少有一套商品房。

1.5亿城市老人手里握着房。随便算笔账，哪怕每十个人里只有一个想卖房，就是1500万套潜在供应，2025年全年全国二手房总成交才430万套。光这部分存量，按现在的流速，三年都消化不完，更别说每年还有刚退休的人陆续把房子挂出来。

更关键的是年龄结构。1962年到1975年出生的人，现在刚好51岁到64岁，这批人总数接近3亿，正踩着退休的门槛一批批退下来。

他们是谁？是过去二十多年城镇化里的主力。2000年的时候全国城镇化率才36%，2025年已经到了67%，二十多年里几亿人从县城、农村搬进城市，买下了城市里绝大多数的商品房，这批人，恰好就是婴儿潮那一代。

现在他们老了。开始处理手里的房子。

日本早就走过这条路，日本国土交通省2024年发过一份报告，全国空置住宅超过900万套，平均每7套房子里就有1套没人住。这些空房大多集中在中小城市，房主要么已经去世，要么搬进了养老院，子女要么在大城市定居，要么自己本来就有房，房子传不下去也卖不掉，每年还得交固定资产税。

日本走完这个过程用了三十年。我们现在大概处在日本1995年前后的阶段，我认为不一样的是，我们的城镇化和老龄化叠得更紧，速度可能会比他们快得多。

当然有人会说，一线城市永远缺房，跟中小城市不一样。这话以前对，现在也得打个问号。2026年6月，北京二手房挂牌量突破了15万套，是2022年同期的两倍，上海的情况也差不多。

一线城市也开始越挂越多了。没人接盘的话，房子再多也只是纸面财富。

再看看另一边的数字，2025年全国出生人口792万，第七次人口普查数据里藏着一个更长远的信号：2020年的时候，全国20到34岁的青壮年还有3.1亿，到2030年这个数字预计会降到2.3亿。

十年时间，少了八千万。

80后90后加起来大概3.5亿人，是上一轮房价上涨的主要承接力量，这批人该买房的基本都买了。再往后数，00后总数只有1.6亿，10后更少。

下一代人，比上一代少了快一半。接盘的人不是突然消失的，是二十年前的出生人数就定死了，只是现在刚好走到了这个交叉点。

还有个很多人没意识到的变化，现在年轻人买房，早就不是“六个钱包”了，很多是两个钱包，甚至一个。不是观念变了，是家庭结构变了。

独生子女一代，两边父母基本都有房，爷爷奶奶外公外婆说不定还留着一套，等老一辈人走了，房子自然就空出来了。

我有个做遗产公证的朋友，说去年经手的继承公证里，七成涉及房产，继承人绝大多数名下本来就有房，办完手续第一句话基本都是“这个房子怎么处理”，十有八九最后都会挂出去卖掉。搁以前哪会问这个。

中指研究院今年上半年做过一项居民置业调查，受访者里计划未来一年内买房的比例是17.3%，比2023年同期降了6.2个百分点。另一边，计划出售房产的比例，从2023年的9.1%升到了15.8%。

买房的意愿在往下走，卖房的意愿在往上走。两条线，交叉了。这个交叉点，刚好和婴儿潮一代集中退休的时间严丝合缝对上了。

以前大家聊房子，开口第一句总是“涨了还是跌了”。现在该换个问法了：卖得出去吗？

2026年上半年，百城二手住宅价格累计跌了2.9%，但跌幅基本都集中在非核心区域，还有楼龄15年以上的老小区，这些房源有个共同点：挂牌量最大，看房的人最少。

还有个很有意思的现象，一个小区里只要出了一套“急售”房，比市场价低10%成交了，接下来两周里，同小区其他业主的挂牌价会普遍往下调3%到5%。

这其实是个很朴素的经济学常识，卖方市场的时候，价格由出价最高的买家决定，买方市场的时候，价格由最近一笔成交价定。我们已经从卖方市场，走进买方市场了。就这么简单。

很多人算房价涨跌，只盯着买卖差价，很少算持有成本。物业费、维修基金、房屋折旧，还有未来房地产税的预期，这些都是隐性成本。如果房价横盘五年，每年的持有成本大概相当于房屋总价的1%到1.5%，五年下来就是5%到7.5%。

换句话说，一套五百万的房子，五年不涨不跌，二十多万到三十七万就悄悄没了。这笔钱对年轻家庭来说可能还能扛，毕竟自住刚需，也没打算短期卖。对退休老人来说就不一样了，本来收入就固定，房子放着不涨还要每年往里搭钱，不划算。

野村证券2023年出过一份关于日本老龄化和房价的报告，里面有个判断：人口老龄化对房价的影响，头十年主要体现为“涨不动”，后十年才会体现为“卖不掉”。日本主要城市的房价，1990年之后横盘了将近十五年，才真正进入持续下跌的通道。

中国不一定会完全复刻日本的路径。但“涨不动”这三个字，现在已经在很多城市变成了所有人都能摸到的现实。

当然也不是所有房子都难卖。2026年上半年，一线城市核心区的高端住宅，成交均价同比还涨了2.3%。杭州、成都、苏州这些强二线城市的核心板块，90平米以下的小户型二手房，成交周期基本都维持在40天以内，比全市平均的72天短了将近一半。

这些好卖的房子，共同点很明确：地段核心、总价适中、周边配套成熟。买家基本都是年轻人，图的就是上班近、生活方便，买了就能住。这说明什么？需求没消失，只是变挑剔了。

房地产闭眼买就能赚钱的时代，确实是过去了。以后的分化会越来越明显，好房子有人抢，普通房子没人问。就连“好房子”的定义都变了，以前大家说涨得多的就是好房子，以后可能得改成，卖得掉的才叫好房子。

楼市最大的变量，从来不是几条政策松紧，是一代人正在老去，下一代人正在变少。当年的婴儿潮，如今慢慢变成了二手房市场的供应潮，接盘的力量没跟上，这才是房价最底层的长期逻辑。

点评：未来房产的流动性，可能比账面价格更重要。房地产最大的危机，不仅仅是房子越来越多，而是愿意接盘的人越来越少。