【中国有 1.3 亿套房屋空置无人住！空置税呼之欲出？】中国现在的房屋空置率大概是历史上最高的水平之一，超过了许多国家，体现在有上亿套房子是空置的。（华夏时报） 上面这句话有数据支持，还指出了这种现象造成的资源浪费，包括土地资源的浪费和信贷资源的浪费。这 1.3 亿套空置房屋里头有贪官污吏的赃物，也有炒房客的囤货，这两个大项是大头，但不是本文要探讨的内容。今天想要讲一讲的是一个另类的空置房屋实例 - 广州市的“澳洲山庄”。这个“澳洲山庄”被媒体和市民称之为“广州最大烂尾楼”.该楼盘九十年代中后期开售，计有 2834 戶购房业主办理了预售备案登记。2001 年，小區內已建成樓房共 225 棟，剩餘 67 棟尚未完工，澳美公司将实际上并不具备交房条件的房屋交给部分业主。这些业主接收房屋之后，无法通过消防验收、加上配套不足，房产部门不予办理房产证。所以至今只有少数住户住在这里。早些年，小区里水电都不能正常使用，个别业主自行安排拉电接水。2019 年，山庄附近开通了地铁，有小部分业主搬了回来住，甚至有业主把房子出租给一些感兴趣的人士，这两年人气倒是有所增加。 “澳洲山庄”由“廣州澳美房地產開發公司”规划兴建，其楼盘广告宣称，将要打造成为一个集居住、休闲、娱乐度假于一身的高級住宅区。“山庄”将配套有超市、酒店、狩猎区、娱乐城、野营培训中心、水上度假村的设施。还将建有幼儿园、小学、中学，山庄里的孩子，念大学之前的教育都可以在山庄内完成。当时澳洲山庄的售价是 3000元/平方米，澳美公司推出首付 3.8 万，月供只需 488 元，并以 20 年免息分期付款的优惠吸引买家。1998 年下半年，澳美公司发信给业主，请求更改付款方式。信中建议，业主去银行办理抵押贷款，并将贷款金额交付给澳美公司，贷款的利息由澳美公司支付。其后澳美公司财务危机深化，首先是把往返广州东站的穿梭巴士取消，旅馆、酒店陆续停业。2000 年 9 月，澳美公司停止支付业主的贷款利息，也就是说从此以后，业主必须自己承担银行贷款的利息。 其实踏入 2011 年之后，山庄曾经有过几次重建的机缘，却由于各种原因难以实现。一方面由于项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，已建房屋报建资料不全，未经规划部门审批擅自建设，不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。另一方面由于澳美公司为了解决资金问题，曾经把原属澳洲山庄的 1000 亩地分批次转让与其他公司。类似的土地转让造成土地权属纠纷，难以调解，因此重建的机会一再落空，业主的权益也无法得到保障。 有些业主从 2003 年就开始维权，后来还自发组织了“维权小组”，向政府相关部门反映业主的苦况。据说从 2014 年 2 月 9 日 - 2016 年 11 月 3 日，他们找了政府各部门 103 次，一直没有结果。譬如 2019 年 11 月，澳洲山庄业主在对名下的房屋进行查册时，发现了澳洲山庄 21 号土地证上的证载面积由 12.2 万平方米缩减为 8.9万平方米，有 3.3 万平方米土地不知所终。方兴公司从澳美公司买走澳洲山庄018、022、024、026 四个地块，这四个地块被过户到方兴公司之后，方兴公司名下上述四个地块的面积虽然没有改变，但坐标和形状都发生了改变。此次调整导致部分房屋形成“有屋无地”、或实际坐落地块与证载地块不一的情形。据方兴公司称，因为在转让过程中找不到业主，澳美公司把有建物的 50 亩切出来，切完后剩下的 134 亩转让给方兴公司。对于业主“维权小组”的查询，政府官方的回复中，这两宗土地被注销均属“依法依规”的转移登记。有业主已经收楼了，才发现房子下面的土地被注销了，无法办理房产证，业主却不知道要到哪里去讨公道。 今年 4 月 末，广州首宗集中供地 48 宗，流拍 6 宗，其中四宗需要摇号确认最终归属，形势看好。到了年中，业主们收到来自广州市萝岗去国土房管局消息：对澳洲山庄的初步处理结果是“楼盘推倒重建几成定局”。以上两项因素利好，再加上“澳洲山庄”位于“中新知识城高尚住宅区”的必经之路，因此给“澳洲山庄”的业主们带来新一轮的憧憬。 可惜随着房地产市场忽然间如堕深秋，9 月 26 日 - 27 日，广州第二轮出让的 48 宗地块分批次集中竞拍，竞拍结果是：48 宗涉宅地中，23 宗地成交，25 宗地流拍，流拍率达 52.08%，显示出一片肃杀景象。10 月 10 日记者采访了原先被誉为广州楼市的“黄金地带”，天河珠江新城的一家房产销售门店。据该店负责人介绍，自广州开始执行二手房参考价一个多月以来，这家门店在整个九月份，只卖出了一套房。至于以往“金九银十”的新楼盘销售盛况并没有发生。广州九月、十月的房价分别下调，买家普遍抱持观望态度。如此看来，盼望“澳洲山庄”重建的业主们可能还得再等上一等。 业主陈女士的儿子 95 年出生，她在 98 年买下“澳洲山庄”的一套房。她说 98 年至 2003 年前对山庄留有很美好的印象，“那时候就是抱着一个买个未来的心态。”然而后来由于山庄的情况不断恶化，她只好另觅居处。如今听说可能有解决方案，当然有所期盼，但是经过这么多年的折腾，早已“没有激动，没有失望，已经习惯了。” “澳洲山庄”只是众多“烂尾楼”的一个缩影，全国各地类似个案不知凡几。不过，只要不涉及政争，这类“个案”绝对没有人去“倒查二十年”，不淡定的永远只是那些买了“烂尾楼”苦主。
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