北京市内的住宅楼

      户田敬久：进入4月以来，中国多地再次出现类似房地产泡沫时期那样为购房而通宵排队的现象接连出现。这是因为大幅降价的新建住宅采取先到先得方式销售。新房降价将波及占中国个人资产约七成的存量房价值。此前一直封闭的“潘多拉魔盒”是否被打开？

  通宵排队买房再现

      尽管销售开始时间设定在下午1点，但却从前一天就开始排队……，4月5日在江苏省南京市江北区一处新建住宅项目的先到先得销售中，出现了70多组通宵排队的购房者。江北区位于长江北岸，从南京市中心来看属于“江对岸”。随着交通基础设施完善，该区域作为价格相对可负担的新兴居住区而受到欢迎。

      在中国，即便是住宅楼这类高价商品，先到先得销售也是常见手法。开发商可以促使客户尽快决策，加速资金回笼；而对购房者来说，相比不透明的抽签制度，只要提前排队就有机会购买，更具公平性，双方都有好处。在房地产泡沫时期，围绕优质项目的先到先得销售，通宵排队本是常态。

       据当地媒体《扬子晚报》报道，以浙江省为中心开发高端住宅、被视为民营房企“胜出者”的杭州滨江集团等推出的项目，价格与周边二手房相当，同时还附带车位和家具。由于定价远低于预期，“居然这么便宜”的反应引发购房者蜂拥而至，几乎售罄。

  深圳新兴区域项目降价三成，高铁15分钟直达香港

      4月14日开始销售的广东省深圳市龙华区某项目同样出现通宵排队的现象。龙华区拥有深圳北站，高铁约15分钟可达香港、40分钟可达广州，是交通便利的新兴区域。前一天起就有数百名购房者排起长龙，由于现场混乱，甚至出现保安喷射辣椒水喷雾的情况。

      据中国经济媒体《证券时报》报道，该开发商在向监管部门备案的价格基础上进行了大幅降价。例如，包含公摊面积在内建筑面积约65平方米的小户型，备案价约为290万元，实际售价约240万元，降幅接近两成。与去年首次开盘相比，降幅超过三成。

  2021年最早的“限跌令”

      房地产泡沫破裂后，中国曾禁止开发商大幅下调新房价格。由于二手房价格可以自由波动持续下跌，而新房价格却维持高位，导致库存积压，形成扭曲局面。

      “限跌令”最早由湖南省岳阳市在2021年8月发布，规定不得低于备案价15%以上销售，此类规定随后在全国扩散。其出发点是防止新房降价传导至存量房，从而对地方经济造成冲击。

      房价下跌还会导致“负资产”（房屋出售后仍无法偿还按揭贷款）问题扩大，一旦违约将形成银行不良贷款。若无力偿还，中国个人还可能失去诸多生活权益。同时，地方政府在出让房地产开发用地的“土地使用权”时，也不得不降低价格。

      瑞穗综合研究所主任经济学家月冈直树指出：“如果是在过去，周边愤怒居民可能会砸毁售楼处。但如今中国或许已到了不得不接受现实的阶段”。他认为在大量库存尚未消化的情况下，“进一步降价不可避免”。

  日本经验：首都圈房价曾腰斩

      中国为避免“重蹈覆辙”而研究的日本房地产泡沫破裂，又是怎样的情况？根据不动产经济研究所资料、野村证券整理的数据，东京圈新建住宅楼价格在1991年中期达到峰值，每坪（约3.3平方米）接近360万日元，之后持续下跌。

      1997年日本消费税上调进一步压低房价，2000至2002年间甚至出现每坪160万日元区间的月份。“从开发商资金周转角度看，（相比1997年水平）也有项目降价30%至50%”（野村证券分析师福岛大辅）。结果是成交量仍维持高位，每月可达7000至8000套。无论日本还是中国，价格下降都会激发需求。

  恒大创始人刑事审判或成行业转折点

      被视为中国房地产行业转折点的是中国恒大集团创始人许家印的刑事审判。该公司在2021年违约，成为房地产泡沫破裂的象征。4月13日至14日在深圳举行的庭审中，许家印对“职务侵占”等8项罪名认罪，预计将很快宣判。

      自其被拘押以来已过去两年半，市场普遍认为此次审判可能成为契机，推动不良资产最终处置及房地产行业重组。南京、深圳的大幅降价也被视为行业走向正常化的信号。

      市场正逐步识别行业中的“赢家”。在房地产低迷背景下，前述杭州滨江集团股价4月21日收于10.20元，较2024年底上涨约两成。利用房地产投资信托（REIT）推进“轻资产运营”的华润置地股价也上涨逾四成。

      另一方面，正在进行重组的万科和碧桂园控股分别下跌约四成，中国恒大已被摘牌。过度向经济实力较弱地区扩张成为其沉重负担。

   未来仍充满不确定性

      中国房地产市场何时能实现供需平衡、价格触底仍是未知数。从现实来看，地区经济差距较大的中国，问题难以一蹴而就解决。

      例如，直辖市天津在2026年1月仍出台规定，如果低于备案价5%销售需获得批准。这一明显滞后的限制措施显示政策仍在摇摆。中国媒体称天津新房库存已达28个月，郊区甚至高达40个月。

      相比之下，经济较发达的江苏省苏州、无锡等地已率先取消限价令，通过将大幅降价作为“新常态”来消化库存、回笼资金以支持新项目。如果无法做到这一点，地方经济停滞将持续。

      在3月初召开的全国人民代表大会上，强调房地产市场以稳定为重。中国是否真正吸取了日本的教训，仍有待观察。